ועד בית

ערב טוב,
ברצוני לשאול שתי שאלות:
1. כאשר דייר לא משלם הוצאות משותפות חודשיות ועוזב את הבית והשאיר חובות, ובמקומו מגיע דייר אחר, האם ניתן יהיה לדרוש את החובות של הדייר הקודם מהדייר החדש. אם כן, אז מכח מה ניתן לחייב את הדייר החדש – מה האסמכתא המשפטית לכך?

2. שאלה נוספת לעניין נציגות הבית: במידה ונציגות הבית חתומה על הסכמים לקבלת שירותים שונים. הנציגות התחלפה ובאה נציגות חדשה. השאלה: האם הנציגות החדשה יכולה להשתחרר מהסכמים שחתמה הנציגות הקודמת ומכח מה.

תודה מראש על כל התייחסות
אור

לא פירטת אם מדובר בשוכרים או בבעלי הדירה.
אם מדובר בשוכרים שהתחלפו הרי שהשוכר החדש אינו חייב בחובות של הדייר הקודם. מי שצריך לסדר את זה זה בעל הדירה שהוא בעצם זה שצריך לשלם.
אם מדובר בהעברת בעלות הרי שהדייר החדש נכנס לנעליו של קודמו. דובר על כך בדפים האחרונים. חחפש.

מדובר בהברת בעלות

.

שאלה מאוד חשובה שאלת וצר לי על העיכוב, פיספסתי אותה ורק כעת אני רואה אותה.

תשובתי:

מי שחייב בדמי ועד הוא בעל הדירה ולא הדירה.
כלומר החוב לא רובץ על הדירה אלא על בעליה.
לכן יש קושי עקרוני להטיל על הקונה, הבעלים החדש, אחריות לחוב קודם, שצבר המוכר, הבעלים הישן.

מסיבה זו על ועד לדרוש פרעון חוב שטרם יצטבר, לא להמתין מעבר לחודשיים – שלושה ולא לצבור חייבים "ארוכים".
כמו כן ועד שגובה מראש כל שנה בשיקים את דמי הועד לא יגיע למצב כזה.

במקרה שלך ניתן לנקוט בהליך אצל המפקח לגביית החוב מול המוכר. יש להניח שהקונה יודע את כתובתו של המוכר.

ניתן לעשות קצת "חיים קשים" גם לקונה, הבעלים החדש, לסיוע בגביית החוב.
בין הקונה למוכר יש חוזה. בחוזה לוקח אמנם הקונה אחריות לתשלומים מכאן ואילך, כלומר (לרוב)מקבלת המפתח ואילך, אך יש בחוזה גם סעיפים נוספים שיכולים להיות רלבנטיים.
אם יש קושי לגבות מהמוכר צריך לבקש מהקונה את העתק החוזה ביניהם.
הוא אינו חייב לתת.
אבל ראוי שיסייע.
הבסיס שלי הוא בכך שמוטל היה על הקונה לברר את החובות הרובצים על המוכר בקשר לממכר ובין היתר חוב ועד. האם המוכר הציג מצג שווא לפיו הכל שולם? האם הקונה דרש לקבל הוכחה לכך בדמות קבלות וכד´? האם אולי הקונה ידע על החוב וסוכם שהוא ישא בו? אלה שאלות שעשויות להיות רלבנטיות. הן מערבות את הקונה בענין והכל במטרה לסיע בגביית החוב.

לסיכום: אחריות ישירה על הקונה אין אבל ראש קטן ואדישות הוא לא יכול לנהוג.

מי שחייב בתשלום החוב הוא הבעלים הנוכחי של הדירה (הקונה) גם אם החוב נוצר ע"י המוכר.

הדבר נקבע במפורש בסעיף 71(א) לחוק המקרקעין – ציטוט:

"71. (א) החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה…"

2. שאלה נוספת לעניין נציגות הבית: במידה ונציגות הבית חתומה על הסכמים לקבלת שירותים שונים. הנציגות התחלפה ובאה נציגות חדשה. השאלה: האם הנציגות החדשה יכולה להשתחרר מהסכמים שחתמה הנציגות הקודמת ומכח מה

2. שאלה נוספת לעניין נציגות הבית: במידה ונציגות הבית חתומה על הסכמים לקבלת שירותים שונים. הנציגות התחלפה ובאה נציגות חדשה. השאלה: האם הנציגות החדשה יכולה להשתחרר מהסכמים שחתמה הנציגות הקודמת ומכח מה

ראשית, תודה רבה על ההיענותך, לא משנה מתי אתה עונה, אתה מאוד עוזר כאן בפורום – תודה!!!!!
שנית, הייתה לי עוד שאלה בגוף ההודעה, ולא התייחסת אליה, להלן השאלה:
2. שאלה נוספת לעניין נציגות הבית: במידה ונציגות הבית חתומה על הסכמים לקבלת שירותים שונים. הנציגות התחלפה ובאה נציגות חדשה. השאלה: האם הנציגות החדשה יכולה להשתחרר מהסכמים שחתמה הנציגות הקודמת ומכח מה
תודה תודה

הקונה היה צריך לברר את כל העניינים הללו,
בדיוק כמו שהוא צריך לברר על חובות בעיריה, חברת חשמל,
חשמל וכו.

אני מסכים שעל הקונה לברר זאת. אבל – וזה האבל הגדול –
בירור כלל לא מוביל למסקנה שהקונה קנה גם את חוב קודמו לועד.
מותר לקונה לקנות דירה ולברר את כל שנדרש ולקנות את הדירה עם סעיף בחוזה שאומר שהמוכר אחראי לשלם את חובותיו לועד.
מה שקורה ברוב המקרים הוא שחוזה המכר מציין במפורש שהמוכר אחראי לכל התשלומים (לרבות ועד) עד מסירת המפתח וממסירת המפתח ואילך אחראי הקונה.

נציגות בית היא אישיות משפטית נפרדת.
היא נפרדת מאנשים בשר ודם שמרכיבים אותה ומתחלפים מעת לעת.
היא דומה במובן זה לחברה.
נציגות שמתקשרת בהסכם מול צד ג´ מחייבת את הנציגות הבאה.
ההסכם הוא מחייב. יתכן שניתן להשתחרר מהסכם עפ"י סעיפים הקיימים בו, אבל החלפת נציגות אינה משחררת ממנו.

אם על ההסכם, לא חתומה הנציגות, יש לנציגות חותמת, אלא יש "קשקוש" של חתימה, ומדובר בהתקשורת עם חברה, שההוצאה שלה היא מאוד גבוהה ומאוד מיותרת, שלדעתי בכלל היה על הנציגות לקבל אישור של הדיירים, בכל אופן, האם ניתן יהיה להשתחרר מהחוזה, מהטענה שלא הנציגות חתמה על זה, ושהיה צורך במקרה חריג זה לקבל אישור של כל הדיירים, שכן מדובר בהוצאה "גדולה" ודי חריגה. האם כך ניתן יהיה להשתחרר מההסכם הכובל?