אני שוכר דירה במרכז הארץ, מלפני 3 חודשים.
תשלום ועד הבית החודשי הוא 160 ש"ח (ישנן 48 דירות), כולל 2 מעליות (בלי גינון).
באסיפת ועד שהיתה באחרונה הציגו דו"ח הוצאות הועד בחצי שנה קודמת, וראיתי הוצאות רבות של תשלומים על שיפוצים ודברים אחרים שאמורים להיות על חשבון בעלי הדירות, כמו למשל ביטוח מבנה מרוכז.
ביקשתי מועד הבית עותק של הדו"ח כדי שאוכל להעריך כמה מהכסף אכן משמש לתשלומים שבעלי הדירות אמורים לשלם (עוד לא קיבלתי).
מה אני יכול לעשות במסגרת החוק כדי לא לשלם על דברים שאמורים להיות על חשבון בעל הבית? האם אני צריך להתווכח עם ועד הבית על הסכום? או אולי לדרוש מבעל הבית החזר?
תודה מראש
לפני הפירוט אקדים ואספר לך שמצבו של שוכר אינו טוב במיוחד במרבית המקרים.
לפני שמדברים על החוק מה שהרבה יותר רלבנטי זה ההסכם. מה כתוב בהסכם.
ברוב ההסכמים מה שכתוב זה שכל התשלומים כולל ועד הבית – ללא סייג – חלים על השוכר.
בחוזים מסוג זה, שהם כאמור מאוד נפוצים מועברת חובת התשלום באופן גורף על כיתפי השוכר. זה חוקי.
במקרה כזה יש קושי לאבחן בין סוגי הוצאות – שוטפות מול שאינן שוטפות.
יש מקרים בהם הנוסח הוא מאוזן יותר.
יש מקרים אחרים בהם – מעבר לנוסח המילולי – התפתח נוהג בין הצדדים או הוסכם ביניהם (אפילו בע"פ) שמתחלקים בתשלומים – אז המצב טוב יותר.
אבל החוק (חוק השכירות והשאילה) אינו נכנס לסוגיה שציינת והוא חוק מותנה, שנכנס לפעולה בסוגיות מסויימות רק כאשר החוזה אינו מטפל בהן ובהעדר נוהג כאמור.
לסיום עוד הערה קטנה: בעיני בעל בית סביר צריך, לטובתו שלו, לקבל את ההגיון שבחלוקה בין הוצאות שוטפות הוצאות "תשתיתיות". הנכס הוא שלו ויש לו אינטרס לשמרו. אין צדק בכך ששוכר ישא בתשלום שאינו שוטף ואינו נובע מהשכירות או מפעולות השוכר. לכן אפילו אם החוזה קובע שכל תשלום שנכלל בדמי הועד מוטל על השוכר, ראוי שמשכיר יגלה התחשבות במקרים מוגדרים. ראוי אך לא חייב.
ראוי לציין שעדיין לא שילמי את תשלום ועד הבית על שנה זו. אני רוצה לשלם ולהוריד את זה מהראש שלי, אבל אני חושב לבקש שתי קבלות (על אחוז התשלום על הוצאות שוטפות ועל אחוז תיקונים תשתיים) בעקבות עיצה של ידיד. אני מתעכב עם התשלום בגלל שעוד לא קיבלתי את הדו"ח של הועד, ובינתיים הועד לוחץ לשלם וגם בעל הדירה (הם דיברו איתו).
האם מומלץ לדרוש שתי קבלות או שזה אינו נחוץ בשבילי כדי לדרוש החזרק מבעל הבית אח"כ (כך שאוכל לשלם עכשיו ולהתחשבן אח"כ)?
אני אדרוש בהמשך היום את הדו"ח ואז ארשום פה דוגמאות לדברים שלדעתי צריכים להיות על בעל הית כדי לשאול אם אני צודק.
אבל מבחינה משפטית אין לך סמכות לאלץ את הועד לתת לך שתי קבלות או להציג בפניך דו"ח כלשהו.
מאידך גם לועד אין כח משפטי ישירות כלפיך אלא רק כלפי בעל הדירה, אתה לעומת זאת התחייבת מן הסתם כלפי בעל הדירה לשלם את תשלומי הועד השוטפים ואני לא מניח שיש בחוזה התיחסות לגבי מה נעשה בכספים אלה.
עצתי אליך היא שאם דמי הועד השוטפים הם בשיעור המקובל לבניינים דומים באיזור, הנח לעניין. מבחינה משפטית כנראה לא תוכל לאלץ את בעל הדירה להשתתף (תלוי בניסוח המדויק בחוזה) ומבחינה מעשית גם אם תתווכח איתו ותקבל החזר, בטווח הארוך זה יגרום לו להיות פחות גמיש במו"מ להארכת חוזה.
================================================
להלן מס´ סעיפים מהוצאות הועד.
סה"כ ההוצאות הוא כ-60 אלף. בין היתר –
32 אלף עבור שמאי שיפוץ ותיקון מעליות (היתה שריפה בבניין לפני שעברתי לשם).
2000 על צביעת סימונים בחניון + התקנת עמודים (יש לכחמישית מהבתים חנייה פרטית).
3000 על צינור מים, תיקונים בחדר אנטנה, פיסוי צינורות אוורור, גדר ממתכת ליד חדר גז.
יש עוד דברים אבל הם זניחים…
אם בעל הבית מסרב להחזיר לי כסף, האם יש לי עילה להפסקת החוזה בלי הצורך לפצות אותו או למצוא דייר חלופי? או האם יש לי דרך לאלץ אותו להחזיר, או לאלץ את הועד להוריד את הסכום הנגבה?
בחוזה רשום (כמו כל חוזה אחר שראיתי) שאני צריך לשלם ועד, אבל עוד לא נתקלתי בועד שמכניס הוצאות כאלה לחשבון. מבחינתי היו יכולים להוזיל אותו בשליש במקום זה.
1. יתרה גדולה שהייתה בקופה שהצטברה משך שנים, ושאתה לא תרמת ליצירתה.
2. גביה מיוחדת מבעלי הדירות שאתה אולי בכלל לא מודע לה.
תשלום של 160 ש"ח לחודש בבניין שיש בו שתי מעליות הוא סביר ביותר (ואפילו נמוך), אני גר בבניין בן 6 קומות ומעלית אחת וזהו התשלום גם אצלנו.
לא ציטטת את הסעיפים הרלוונטיים בחוזה שלך ולכן לא ניתן לענות על השאלה אם יש לך עילה להפסקת החוזה, אבל בצורה שהחובה הזאת מנוסחת ברוב החוזים אין לך עילה להשבת הכסף וודאי לא להפסקת החוזה (וגם במקרה שכן יש לך עילה לדרישת השתתפות מצידו זאת עדיין לא עילה להפסקת חוזה).
את הועד אתה לא יכול לאלץ לכלום, כשוכר אין לך מעמד חוקי מול הועד.
לא נראה לי סביר שתרצה להפסיק את החוזה בגלל מחלוקת על 20 או אפילו חמישים שקלים בחודש, נראה חי שאתה רוצה להפסיק את החוזה מסיבות אחרות ומחפש חיזוקים.
היתה גבייה מיוחדת מבעלי הדירות ששימשה לתשלומים אחרים, וראיתי את הדו"ח ההוא (והוא נפרד מדו"ח הועד).
אני אכן לא אפסיק חוזה בשביל 20 שקל בחודש, אבל 80 שקל בחודש (אם הועד מוציא באופן קבוע חצי מהכסף על שיפוצים) זה 1000 ש"ח בשנה ואני לא רואה שום סיבה לשלם סכום כזה על שיפוצים של דירה שאני שוכר.
תודה לך על הרצון הטוב והייעוץ, אבל בבקשה תימנע מלהעלות תיאוריות על מה אני רוצה, כי אתה לא מכיר אותי מספיק בשביל זה… (מבלי להעליב |i@| )
