ועד בית

1. אני גרה בבניין שנשלט ע"י בעלים שיש להם יותר מ50% בהזכויות, ומנהלים את ועד הבית ללא אסיפות מסודרות וללא ניהול תקין ושוטף, אך אפשר להכריח אותם לקיום ועד בית חוקי ומה הסנקציות לכך?
2. במידה ובבניין יש שימושים מעורבים של מגורים, משרדים ומלון, האם חלוקת הוצאות ועד הבית משתנות לפי היעודים?
3. האם דייר בקומת קרקע משלם בגין הוצאות מעלית?
4. יש הבדל בין קומה א´ לקומה 4 ?"

1) מה הכוונה שהבית נשלט ע"י בעלים שיש להם יותר מ-50% מהזכויות?
2) את יכולה להגיד באיזה סוג של בניין את גרה?
3) כן
4) כן- בקומה 4 יש יותר אוויר, יותר נוף ופחות רעש.

לשאלה מס´ 1
בית שבו יש לאדם אחד רוב ברכוש המשותף – קשה לעשות ממש סדר. צריך קודם כל לבדוק אם לא נרשם "תקנון מוסכם" בטאבו לגבי הבית שלכם, כי מי שיש לו רוב אוטומאטי, יכול בקלות יחסית גם לרשום תקנון מוסכם ואז מה שנקבע בתקנון המוסכם זה הקובע.

אם לא נרשם תקנון מוסכם, צריך לפעול על פי התקנון המצוי – שבקישור הבא:

ניתן לראות מהתקנון-המצוי שחייבים לקיים אחת לשנה (לפחות) אסיפת דיירים וחייבים להחליט באסיפה על ההוצאות, וגם חייבים לבחור באסיפה ועד בית חדש ואם יש יותר מחבר אחד שנבחר לועד-הבית, אז אחד מהם צריך להיבחר לתפקיד הגזבר.

בכל מקרה – חייב ועד הבית לנהל את החשבונות והכספים כחוק, ולאפשר לכל בעל דירה לעיין בחשבונות ובקבלות של ועד הבית בכל עת סבירה.

לשאלה מס´ 2
אין שינוי בחלוקה לפי יעודים. בדרך כלל החלוקה בתשלום לועד הבית נקבעת רק על פי חלקה היחסי של הדירה ברכוש המשותף (גודל שטח הדירה). אני אומר בדרך כלל, כי אפשר לקבוע בתקנון מוסכם גם שיטה אחרת, ולכן מומלץ מאוד לבדוק בטאבו אם נרשם תקנון מוסכם לגבי הבית שלכם.

לשאלה מס´ 3
כל הדיירים בכל הקומות משלמים עבור המעלית, וגם עבור הרכוש המשותף האחר (כולל הגג – אם הוא רכוש משותף).
אלא אם כן נקבע בתקנון המוסכם אחרת.

לשאלה מס´ 4
אין שום הבדל בין הקומות לעניין השתתפות בתשלומים לתחזוקת הרכוש המשותף – אלא אם כן נרשם תקנון מוסכם הקובע אחרת. החלוקה היחידה היא לפי החלק היחסי ברכוש המשותף. החלק היחסי הזה רשום בנסח הרישום של הדירה שלך.

………………………………………………………………………………………………………………………….

אם יש בבניין בית מלון + משרדים + דירות, ניתן לפעמים לחלק את הבניין לאגפים, כך שלכל אגף יהיה ועד בית נפרד משלו.
לאגף המלון יהיה ועד בית נפרד, לאגף המשרדים יהיה ועד בית נפרד, ולאגף הדירות יהיה ועד בית נפרד. וכל אגף יגבה כסף לועד הבית רק עבור האגף שלו.

החלוקה לאגפים מפורטת בסעיף 59 לחוק המקרקעין – ציטוט:

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
– – – – –

"59. בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים
(א) מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים (להלן – בית מורכב) ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד; בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף.
(ב) באין קביעה בתקנון כאמור בסעיף קטן (א), רשאי המפקח להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) אם נוכח שנסיבות הענין מצדיקות לעשות כן; הורה המפקח כאמור, יקבע את חלקי הרכוש המשותף שיחול עליהם סעיף קטן (א).
(ג) אין בקביעה שבית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) כדי לגרוע מהוראות החוק החלות על הרכוש המשותף בבית כאמור, שהחזקתו וניהולו לא הופרדו."
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
– – – – –

על פי הסעיף הזה, ניתן לפנות למפקח על המקרקעין שיחלק את הבניין לאגפים, גם אם אין לכם רוב של 2/3 מהרכוש המשותף.

לצורך כך, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמומחה במקרקעין שיסייע לכם לעשות את השינוי הזה.

…………………………………………………………………………………………………………………………………