בבית משותף, הוחלט לפני 20 שנה שכל דירה תשלם סכום זהה לוועד הבית. לפני כשנה הורחבו רוב הדירות. בעלי הדירות שלא הורחבו דורשים לשלם ע"פ החוק כלומר ע"פ השטח היחסי.
אולם בעלי הדירות האחרות טוענים שהתקנון הישן תופס. מה דעתכם ?
אולם בעלי הדירות האחרות טוענים שהתקנון הישן תופס. מה דעתכם ?
20-07-2004 15:18:00
עפר שחל
דמי ועד
חוק המקרקעין קובע כי תשלום דמי ועד יהיה בהתאם לחלקו של כל בעל דירה ברכוש המשותף, אלא אם כן נקבע אחרת בתקנון הבית.
לדבריכם לפני שנים רבות נקבע לכאורה אחרת. האם ההחלטה אז נתקבלה כדין? אם אז היה כרוך הדבר בשינוי תקנון (וכנראה שזה המצב, שכן יש להניח שלבית היה התקנון המצוי) צריך היה רוב מיוחד כדי לקבלה.
החוק קובע שכדי לשנות תקנון צריך רוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. האם היה רוב כזה? והאם השינוי בתקנון נרשם בפנקס הבתים המשותפים? אם לא הוא אינו מחייב לכאורה את מי שנעשה בעל דירה לאחר מכן!
למה אני חותר? למרות הזמן הרב שחלף ניתן לכאורה לתקוף את עצם ההחלטה דאז. אם זו התקבלה שלא כדין ניתן לכאורה לטעון לבטלותה ואז המצב ממילא הינו דמי ועד עפ"י החלק היחסי של כל בעל דירה ברכוש המשותף (שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה נקבע לפי יחס שטח רצפת הדירה, לא כולל המרפסת, אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף).
אולי אף ניתן לתבוע אחורה החזר דמי ועד לדירות קטנות ששילמו יותר.
מכל מקום אם לא הולכים בכיוון זה הרי שכיום יש לקבל החלטה, לטעמי שוב ברוב מיוחד, על שינוי שיעור ההשתתפות במיסי הועד.
לדבריכם לפני שנים רבות נקבע לכאורה אחרת. האם ההחלטה אז נתקבלה כדין? אם אז היה כרוך הדבר בשינוי תקנון (וכנראה שזה המצב, שכן יש להניח שלבית היה התקנון המצוי) צריך היה רוב מיוחד כדי לקבלה.
החוק קובע שכדי לשנות תקנון צריך רוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. האם היה רוב כזה? והאם השינוי בתקנון נרשם בפנקס הבתים המשותפים? אם לא הוא אינו מחייב לכאורה את מי שנעשה בעל דירה לאחר מכן!
למה אני חותר? למרות הזמן הרב שחלף ניתן לכאורה לתקוף את עצם ההחלטה דאז. אם זו התקבלה שלא כדין ניתן לכאורה לטעון לבטלותה ואז המצב ממילא הינו דמי ועד עפ"י החלק היחסי של כל בעל דירה ברכוש המשותף (שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה נקבע לפי יחס שטח רצפת הדירה, לא כולל המרפסת, אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף).
אולי אף ניתן לתבוע אחורה החזר דמי ועד לדירות קטנות ששילמו יותר.
מכל מקום אם לא הולכים בכיוון זה הרי שכיום יש לקבל החלטה, לטעמי שוב ברוב מיוחד, על שינוי שיעור ההשתתפות במיסי הועד.
25-07-2004 15:30:00
טל אהד
החלטת רוב קצת תמוהה בעיני
האם יתכן שהרוב יחליט למשל שבעלי הדירות הקטנות ישלמו 500 שח לחודש ובעלי הדירות הגדולות (הרוב) ישלמו 100 שח לחודש ?
25-07-2004 16:32:00
עפר שחל
רוב אבל מיוחד
ראשית זהו רוב מיוחד ולא רוב רגיל. זכור שמעל לרוב מיוחד יש כבר רק הסכמה פה אחד של כל הדיירים ואז אתה נתון לעיתים בידיו של דייר עקשן אחד מול כל יתר הדיירים והנטיה כיום של המפקח היא להקטין עד למינימום את המקרים בהם נדרשת הסכמת כל דייר ודייר. את זה עושה המפקח או בית משפט באמצעות פרשנות. ושנית, יש בהחלט החלטות שעל פניהן תהיינה בלתי סבירות בעליל וניתן יהיה לבטלן אפילו אם נתקבלו ברוב מיוחד. למשל החלטה אשר מקפחת מיעוט בבניין. עקרון על בתקנון המצוי הוא שפגיעה בזכויות של דייר אשר אין לה עיגון בחוק, יש לקבלה בהסכמה כללית. כך למשל אם יחליט רוב ואף רוב מיוחד להמציא איזה תשלום חדש שלא נזכר בחוק המקרקעין עדיין לא יוכל הרוב הזה לחייב את הכלל.
23-07-2005 15:15:00
נאוה גנור
לעו"ד שחל-מהו רוב מיוחד?
שלום לך, עו"ד שחל,
בהמשך לתשובתך על רוב מיוחד, אני מבקשת לשאול מהו אותו רוב מיוחד.
תודה
בהמשך לתשובתך על רוב מיוחד, אני מבקשת לשאול מהו אותו רוב מיוחד.
תודה
25-07-2005 20:12:00
עפר שחל
הרוב הנדרש לשינוי תקנון
רוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם
26-07-2005 10:03:00
עמי מירון
שאלה לעו"ד שחל – יש אי בהירות בתשובות בפורום בנושא
לפי מה שאתה כותב, ייתכן מצב שבו בבניין בו יש מיעוט קטן של דירות קטנות המשלמות משך 15 שנים לפי החוק, כלומר לפי החלק היחסי ולפתע הרוב (שהוא תמיד יהיה מיוחד במקרה הזה) מחליט לשנות את התקנון כך שהתשלום יהיה זהה. האם זה אפשרי ?
26-07-2005 11:02:00
אסף אסף
על פי פסק דין יש לקבל הסכמת כל בעלי הדירות לשינוי
של שיטת התשלום.
28-07-2005 21:12:00
עפר שחל
תשובה
הרוב הנדרש עפ"י חוק לתיקון התקנון מקנה אמנם יתרון לבעלי הדירות הגדולות ויש לכך הגיון. עסקנו רבות בשאלות אלה בעבר וציינו שיש למרות הכל גם זכויות למיעוט והגנה עליו (מפני עושק המיעוט). במידה ויש רוב מספק אך מהות התיקון בלתי סבירה בעליל – נניח שיוחלט ברוב המתאים לפטור את בעלי דירות הגג מתשלום דמי ועד או להכפיל תשלום לדירות קטנות דווקא (אני בכוונה נותן דוגמא קיצונית כדי לסבר את האוזן) יוכל המיעוט לקבל סעד דרך פניה למפקח על המקרקעין.
ועדיין – הרוב אותו פירטתי קודם לכן מאפשר שינוי שיטת גביית תשלום דמי הועד, לפי החוק הקיים.
ועדיין – הרוב אותו פירטתי קודם לכן מאפשר שינוי שיטת גביית תשלום דמי הועד, לפי החוק הקיים.
28-07-2005 21:20:00
עפר שחל
בקצרה על פסה"ד
ראשית כדאי לציין כי פסה"ד הנ"ל אינו בבחינת תקדים מחייב שכן אינו פס"ד של ביהמ"ש העליון.
שנית, פסה"ד הנ"ל לטעמי ובכל הכבוד מוטעה מהיסוד.
שלישית פסה"ד הנ"ל מיוחד יחסית בנסיבותיו, הבית מורכב ושונה מבתים רגילים, ישו בו מתקנים רבים ויקרים ואכן כפי ששמת לב דנים שם על עקרון עושק המיעוט וקיפוח המיעוט.
ניתן אולי להסביר את פסה"ד בכך שכאשר יש קיפוח מיעוט ורק אז נדרשת הסכמה כללית. כל פרוש אחר מנוגד ללשון החוק. ביהמ"ש העליון טרם הכריעה בסוגיה הסבוכה הנ"ל.
שנית, פסה"ד הנ"ל לטעמי ובכל הכבוד מוטעה מהיסוד.
שלישית פסה"ד הנ"ל מיוחד יחסית בנסיבותיו, הבית מורכב ושונה מבתים רגילים, ישו בו מתקנים רבים ויקרים ואכן כפי ששמת לב דנים שם על עקרון עושק המיעוט וקיפוח המיעוט.
ניתן אולי להסביר את פסה"ד בכך שכאשר יש קיפוח מיעוט ורק אז נדרשת הסכמה כללית. כל פרוש אחר מנוגד ללשון החוק. ביהמ"ש העליון טרם הכריעה בסוגיה הסבוכה הנ"ל.
28-07-2005 22:23:00
עמי מירון
האם הדוגמא הבאה היא עושק מיעוט
תודה על התשובה, והרי הדוגמא : בבית דירות שבו דירת חדר והשאר בנות 3 חדרים, כאשר משך שנים רבות שלמה הדירה שליש מדירות בנות שלושה חדרים – על פי המצב החוקי- וכעת הוחלט ברוב של כל בעלי הדירות בנות שלושת החדרים (כאשר רק דירת החדר מתנגדת) כי דירת החדר תשלם כמותם, האם זה עושק המיעוט – שהרי החלט לשלש את התשלום של הדירה בת החדר !!!
