ועד בית-חפציבה קולוני פ"ת-תשלום מיסי ועד אחידים

שלום רב
במגדל שלנו(17 קומות) יש דירות בנות 3,4,4.5,5 חד´
ויש בו חדר כושר,סאונה גקוזי,גימבורי ו-4 מעליות
ברצוננו לדעת האם נית לגבות מהדיירים מיסי ועד שוים ולא
על פי שטח הדירה, שכן השימוש במתקנים שווה לכל משפחה
ואם כן האם דרושה הסכמת הדיירים ובאיזה אחוז רוב
בברכת חג שמח-

ראשית התשובה חיובית.
זה אפשרי.
הפרוצדורה לכך היא באמצעות שינוי התקנון:
החוק קובע כי כל בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף.
החוק מוסיף וקובע כי בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
אם תשיגו רוב כאמור – וזה לא קל כי יש יתרון לדירות הגדולות בשיטחן (שממילא יש להן חלק גדול יותר ברכוש המשותף) – תוכלו לשנות את שיטת חלוקת דמי הועד לגבייה של סכום אחיד מכל דירה ללא קשר לגודלה.

לעו"ד שחל תודה מקרב לב על תגובתך המהירה.
ברשותך שאלה נוספת
האם בחדר כושר של הבנין יש חובה למדריך כושר
ואם יש חוק האם תוכל לתת הפניה
בברכה

לעו"ד עופר שחל,
רצ"ב תשובתו של אסף לשאלתי, אודה לקבלת תגובתך לאותו עניין:
>>>
"תקנון
אסף. מאת:
09/10/2005 13:18:00 נשלחה:
: תוכן ההודעה
אמנם ניתן לרשום תקנון מוסכם בטאבו, אבל הרוב הדרוש לתקנון הוא לא 2/3 מבעלי הדירות – בכל מקרה.

יש מקרים שאכן רוב של 2/3 מספיק. לדוגמא, אם רוצים לקבוע שאת חדר המדרגות ינקו פעמיים בשבוע ולא פעם אחת. הרי שבמקרה זה – ניתן לקבוע בתקנון מוסכם ברוב של 2/3 שניקיון יתבצע פעמיים בשבוע.

אבל, סעיף 62(א) לחוק המקרקעין קובע:
"בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם … "

כלומר, הטלת חובות או תשלומים שלא נקבעו – במפורש – בחוק המקרקעין לא ניתן לקבוע בתקנון – אלא אם כל 100% מבעלי הדירות הסכימו לכך בכתב ! ! !

ראה גם בעמוד 4 לפסק הדין הזה:

שם נקבע, ציטוט:
"הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין יוצרת זכות שגם רוב בעלי הדירות אינו יכול לכפות שלילתה ממיעוט בעלי הדירות בבית."

ועוד נקבע בעמוד 4 לפסק הדין, ציטוט:
"אף על פי כן יכולים בעלי הדירות לקבוע לעצמם שיעורי השתתפות שונים – כפי שניתן ללמוד מסעיף 12(ב) לתקנון המצוי, הקובע כי אין לחייב בהחלטת אסיפה כללית בעל דירה בשיעור שונה מפרק ו´ של החוק (כלומר סעיף 58), אלא בהסכמתו. ללמדך, שבהסכמה ניתן לקבוע שיעורי חיוב שונים."

כלומר, רק בהסכמה של בעל הדירה ניתן לשנות לגביו את שיטת גביית התשלום לועד הבית, בניגוד למה שנקבע בסעיף 58 לחוק המקרקעין, ומי שלא הסכים לשינוי הזה בכתב – אין אפשרות לחייבו לשלם, אפילו כל שאר בעלי הדירות החליטו כך.
ולכן, לא ניתן לכפות על בעל דירה באמצעות שינוי תקנון, כיוון שלא ניתן לקבוע בתקנון שינוי כזה – אלא בהסכמת כל בעלי הדירות – ללא יוצא מן הכלל (לא 2/3 ! ! !).

בהצלחה. "
<<<
בתודה מראש
עוזיאל לוי

אין אפשרות חוקית לחייב את כל הדיירים לשלם באופן שווה.
הדיירים שמעוניינים בכך רשאים לשלם באופן שווה.
לגבי חדר הכושר – במידה וביצעתם ביטוח למשתמשים בחדר הכושר – הביטוח מחייב אתכם להפעיל את חדר הכושר באמצעות מדריך מוסמך.
אי ביצוע ביטוח למשתמשים, חושף את דיירי הבית לתביעות רבות ולא חסרות דוגמאות.

בנושא תשלום אחיד למיסי הועד, וכיצד ניתן לעגן זאת בשינוי תקנון כאשר הסעיף בחוק המקרקעין אומר בפרוש ששינוי כזה אינו כולל חיובים של בעל דירה שאינם מעוגנים בחוק, ראה הודעתי הקודמת,
תודה
עוזי

מנהל הפורום נמצא בחופשה עד ה 25 לחודש.

רק בהסכמת כל בעלי הדירות או אם יש בתקנון המוסכם הוראה אחרת של שינוי החיוב וצריך לבדוק זאת שכן סביר להניח שיש אצלכם תקנון מוסכם.

ראשית הייתי בחופשה, שנית האם תשובתי בנדון מספקת אותך – ראה מהיום תשובתי (דעה חולקת – לא צריך הסכמה כללית).
אם לא – אשמח להסביר שוב.

לא השבתי כי הייתי בחופשה – להלן ההתייחסות:

אכן חדרי כושר בבתים משותפים (יוקרתיים) מתחילים להיות תופעה לא נדירה כלל. תחילה זה נשמע נהדר, הקבלן משווק בגאווה את הצ´ופר וכולם מרוצים. אח"כ הדבר הופך לבעיה.

מהר מסתבר שחברות ביטוח לא יבטחו נזק גוף בחדר כזה ללא הימצאות מדריך מוסמך. מי רוצה לקחת סיכון? נניח חלילה שמישהו נפצע ותובע את הועד…. אם חלילה יקבע שהועד התרשל למשל בכך שלא הזהיר ולא הביא לידיעת הדיירים ו/או לא העמיד מדריך וכו´.
כלומר הסיכון כפול: ראשית הסיכון בפגיעה פיזית עקב העדר מדריך ושימוש לא נכון במכשיר ושנית סיכון וחשיפה לתביעה כולל תביעה אישית נגד חברי ועד (חברי ועד אינם מבוטחים לא לעניין זה ולא בכלל).

והבעיה היא כמובן שמדריך עולה ממון רב. אם רוצים חדר כושר שפתוח ברוב שעות היממה זה עלות בלתי נסבלת.

אנו מספקים לא פעם לבתים משותפים נוסחים של "אזהרות" למיניהן לעניין חדרי הכושר וזה משפר את המצב אך תמיד אנו אומרים שאין הדבר תחליף למדריך.

לגבי החוק ובקצרה:

חוק מכוני כושר (רישוי ופיקוח), תשנ"ד-1994 קובע כי בכל עת שמכון כושר מופעל, יהיה נוכח במקום מדריך, המלמד את דרכי ההפעלה של המכשירים שבו ומפקח על המתאמנים בו.

"מכון כושר" מוגדר בחוק כמקום שבו מתאמנים במכשירים המפעילים את השרירים בתנאים של מאמץ גופני. כלומר אתם נכנסים בהגדרה הרחבה הזו.

לא זו בלבד אלא יש הוראות מפורשות וחמורות במיוחד לגבי קטינים – כאן נדרש מדריך מיוחד….

החוק גם קובע ששר המדע התרבות והספורט, באישור ועדת החינוך והתרבות של הכנסת, רשאי לקבוע סוגים מיוחדים של מכוני כושר שיהיו פטורים מדרישת המדריך.

לכן אני מציע לכם כלהלן: צרו קשר עם משרד החינוך התרבות והספורט ובררו האם השר פטר מכוני כושר מסוגים שונים מדרישת המדריך ואם כן קבלו לידיכם את הרשימה. לאחר מכן תקבלו החלטה.

אכן צודק עו"ד שחל בדבריו
חברות הביטוח דורשות מדריך מוסמך שעלותו לא מבוטלת והיא מאד תלויה בשעות ההפעלה.
בהיבט הכספי ישנם צרות נוספות:
צריכת חשמל של המכשירים הפועלים כמו הליכון ושל המזגנים והתאורה. בלאי של הציוד. אחזקה של הציוד.
ציוד שעובד נדרש לתחזק אותו וציוד שהתקלקל נדרש לתקנו או לרכוש חדש.
בהיבט הרפואי גם כן ישנה בעיה. אנשים רבים רוצים הליכון אבל לא כל אחד יודע שמחיר ההליכונים נע מ 3500 ש"ח (הפשוט ביותר ) ועד 40000 ש"ח (הטוב ביותר) וההבדל ביניהם הוא עצום. רוב האנשים הרוכשים הליכונים פשוטים אינם מודעים לנזק הבריאותי המצטבר שהם גורמים לחוליות ולעמוד השדרה. אז מה לעשות ? האם לרכוש מכשיר בהוצאה אדירה של 30000 ש"ח ? חשוב לדעת שבמכוני הספורט למיניהם קיימים הליכונים ברמה גבוהה כיוון שהם מודעים לנזקים אלה.
חדר כושר בבית משותף – זהו תעלול שיווקי שמאד מצליח לקבלנים. את הבעיה האמיתית לומדים הדיירים על בשרם רק לאחר שרכשו את הדירות ונכנסו להתגורר בבית החדש.