התתכן דירה פרטית בתוך הבית המשותף?

שאלה:

בית ישן הכולל ארבע יחידות דיור, נרשם בעבר ע"י חברה משכנת כבית משותף ונמכר כ 4 תת חלקות ל 4 דיירים שונים. הבית בו מדובר הוא בן קומה אחת, כאשר לכל תת חלקה מוצמדים: קרקע, מחסן וגג . בתשריט רשומה רק כניסה אחת לבניין כרכוש משותף, אך כניסה זו שימשה בפועל רק את אחד מהארבעה, כאשר שאר הדיירים פתחו לעצמם כניסות פרטיות.

החלקות גודרו וצמחיה עבותה הקנתה אופי פרטי לחלוטין של כל אחת מהחלקות. הדירות מנוהלות באופן עצמאי ובפועל אין רכוש משותף. גם הכניסה "הרשומה" הייתה בטיפול ואחריות של דייר אחד. למותר לכן לציין שלבניין אין נציגות. אותה דירה מבודדת לכאורה, דורשת שיפוץ וחיזוק הקירות החיצוניים שלה וחיזוק המסד. שאר הדירות, תוחזקו כיאות על ידי בעליהן ומצבן נפלא.

האם בעלי כל הדירות חייבים להשתתף בשיפוץ הדירה המבודדת ?

תשובה:

ראשית יובהר כי אין כל חשיבות למצב העובדתי מבחינת נוהגם ואורח חייהם של הדיירים בבית, והדין הוא אחד בין אם הדיירים נוהגים בבית כנוהג דיירים בבית משותף ובין אם הם נוהגים כל אחד בדירתו באילו היא בית נפרד. ועוד, אין גם חשיבות לעובדה כי לכל דירה יש כניסה נפרדת כאילו היא מעין בית חד דירתי.

אפילו לו הבית לא היה רשום כבית משותף, הרי על פי הפרשנות של סעיף 52 לחוק המקרקעין הקובע כי בית משותף הוא – "בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס בתים משותפים", גם בית שלא נרשם – אך ראוי שיירשם [על פי מבנהו] – הוא בחזקת בית משותף.

ראה בית היתר הרחבה בספרו של מ' דויטש, קניין חלק א'. משהוגדר הבית כבית משותף על אף הכניסות הנפרדות ונוהג המגורים של הדיירים כמבואר בשאלה, מה שנותר לבירור הוא האם הקירות החיצוניים הפגומים רק לגבי אחת הדירות כתוצאה מהזנחה – הם בחזקת רכוש משותף, ובהתאם לכך, האם חייבים כל הדיירים לשאת בהוצאות השיקום.

התשובה לכך היא ברורה: חיזוק הקירות החיצוניים וחיזוק המסד של הבית, בין אם היקף העבודות הוא כללי ובין אם הוא נדרש רק לחלק מהבית [כבמקרה זה – רק לגבי דירה אחת בו], הוא חל עם כל דיירי הבית כי מדובר בעבודה ברכוש המשותף. לכאורה, נוצר כאן מצב לא הוגן בו הדיירים ששמרו על חלקן ברכוש המשותף משתתפים בהוצאות דייר אחר שהזניח את הרכוש המשותף הסמוך לדירתו. לעניין זה יובהר הדיירים יכלו בכל שלב של ביצוע שיקום בדירתם בכל הקשור במצב הקירות, המסד ויתר חלקי הרכוש המשותף, לחייב את כל דיירי הבית לשאת בעול השיקום מאותה סיבה שכעת הדייר הרביעי דורש זאת מאיתם.

יתכן וגם כיום, בהתאם לנסיבות, יש אפשרות לבצע קיזוז לשם איזון כלל ההוצאות ברכוש המשותף. מומלץ במקרה המתואר להירשם מחדש כבית משותף באופן שהעדכון יכלול את המצב לאשורו כולל הכניסות הנפרדות לדירות ויתר השינויים שנעשו במשך הזמן, וכן גם להירשם באגודה לתרבות הדיור בה אפשר לקבל ייעוץ נוסף בנושא חלוקת הנטל נכון להיום, ואולי אף סיוע אחר בעניין זה.