שלום רב, בבניין (בן 18 קומות 72 דיירים עדיין לא רשום בטאבו). דייר חדש נכנס לגור ובמסגרת השיפוצים התקין צלחת לקליטת לוויינם, כ- 110 מ"מ קוטר. הצלחת מותקנת בקומה 15 על מעטפת הבניין (קיר חיצוני) ליד המרפסת ולא בתוכה והיא בולטת החוצה. ההתקנה נעשתה ללא אישור הדיירים או נציגות הבית וללא היתר אחר אם צריך.
אני כוועד בית מתנגד וכך גם שכן שגר באותה קומה מתנגד מעצם הסיבה שהצלחת מול חלונו ומסתירה את חלק מהנוף. זה פחות או יותר הרקע. לא ניראה לי שכל אחד יכול להחליט מה יותקן על הקירות החיצוניים, אני מנסה לדמיין מה היה קורה אילו היו מותקנים 60 צלחות או יותר.
בשלב זה הוא לא מוכן להוריד את הצלחת, הוא מבקש אולי להתקין את הצלחת על הגג. אני לא יודע אם אני יכול לאשר לו כי הגג לא שלי ואיזה רוב צריך באסיפת דיירים או אולי מספיק שיעבור ויחתים דיירים.
אני מבקש תשובה ולדעת למי לפנות. אנחנו מתנהלים לפי תקנון מצוי.
אני כוועד בית מתנגד וכך גם שכן שגר באותה קומה מתנגד מעצם הסיבה שהצלחת מול חלונו ומסתירה את חלק מהנוף. זה פחות או יותר הרקע. לא ניראה לי שכל אחד יכול להחליט מה יותקן על הקירות החיצוניים, אני מנסה לדמיין מה היה קורה אילו היו מותקנים 60 צלחות או יותר.
בשלב זה הוא לא מוכן להוריד את הצלחת, הוא מבקש אולי להתקין את הצלחת על הגג. אני לא יודע אם אני יכול לאשר לו כי הגג לא שלי ואיזה רוב צריך באסיפת דיירים או אולי מספיק שיעבור ויחתים דיירים.
אני מבקש תשובה ולדעת למי לפנות. אנחנו מתנהלים לפי תקנון מצוי.
בכבוד רב,
משה.
12-09-2013 11:30:00
עפר שחל
ת
יש הוראות מפורטות מאוד בדין לענין התקנות של צלחות לוויין או כבלים על גג בית משותף וכן פסיקה בנדון.
הרחבתי בנושא זה בסיפרי החדש "המדריך השלם לבית המשותף" שניתן לרכישה דרך אתר ההוצאה לאור אופיר ביכורים.
כך אתה רוכש לא רק פתרון לענין התקנות לוויין וכבלים בבית אלא גם לכל התנהלות הוועד ובכלל.
כך שאם הפנית את השאלה אלי לבקש המלצתי זו המלצתי לך. יש להניח שועד הבית יכול לעמוד בהוצאה כספית של 89 ש"ח.
בהקשר להתקנה של צלחת במרפסת עם או בלי בליטה – הנושא נכנס הן לקטגוריה של האם מדובר בשימוש רגיל וסביר ברכוש משותף וכן האם צריך היתר לכך, גם בכך עסקתי בספר.
הרחבתי בנושא זה בסיפרי החדש "המדריך השלם לבית המשותף" שניתן לרכישה דרך אתר ההוצאה לאור אופיר ביכורים.
כך אתה רוכש לא רק פתרון לענין התקנות לוויין וכבלים בבית אלא גם לכל התנהלות הוועד ובכלל.
כך שאם הפנית את השאלה אלי לבקש המלצתי זו המלצתי לך. יש להניח שועד הבית יכול לעמוד בהוצאה כספית של 89 ש"ח.
בהקשר להתקנה של צלחת במרפסת עם או בלי בליטה – הנושא נכנס הן לקטגוריה של האם מדובר בשימוש רגיל וסביר ברכוש משותף וכן האם צריך היתר לכך, גם בכך עסקתי בספר.
13-09-2013 02:21:00
משה צורי
התקנת צלחת לקליטת לווין, שאלה לעו"ד שחל
עו"ד שחל תודה על תשובתך.
אימצתי את המלצתך ורכשתי את סיפרך.
תשובה מדויקת לא מצאתי.
לא הבנתי, דייר המבקש להתקין צלחת לווין על קיר משותף חייב לקבל את אישור הוועד או אישור הדיירים?
מזה רוב בעלי הדירות? 51% , 100% או שני שליש ?
לדעתי התקנת צלחת על קיר חיצוני/משותף מהווה פגיעה ברכוש משותף, מכיוון שבמקרה שלנו מעטפת הבניין עשויה מאריחי שיש, וקדיחה בהם יוצרת רעידות לאריחים שעם הזמן והשנים עלולים להשתחרר ולצנוח מטה מקומה 15 ישר על הדרך כניסה לבניין.
האם הדייר יגור בבניין בעוד אותם מספר שנים כדי שייתן את הדין אם אריח נופל ופוגע בעובר דרך? כי אם לא, על ועד הבית לקחת אחריות.
כאן באמת נשאלת השאלה מה זה שימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף.
במקרה שלנו הדייר התקין צלחת לווין על מעטפת הבניין ועל דעת עצמו ללא פנייה לוועד הבית. העמיד עובדות בשטח.
אימצתי את המלצתך ורכשתי את סיפרך.
תשובה מדויקת לא מצאתי.
לא הבנתי, דייר המבקש להתקין צלחת לווין על קיר משותף חייב לקבל את אישור הוועד או אישור הדיירים?
מזה רוב בעלי הדירות? 51% , 100% או שני שליש ?
לדעתי התקנת צלחת על קיר חיצוני/משותף מהווה פגיעה ברכוש משותף, מכיוון שבמקרה שלנו מעטפת הבניין עשויה מאריחי שיש, וקדיחה בהם יוצרת רעידות לאריחים שעם הזמן והשנים עלולים להשתחרר ולצנוח מטה מקומה 15 ישר על הדרך כניסה לבניין.
האם הדייר יגור בבניין בעוד אותם מספר שנים כדי שייתן את הדין אם אריח נופל ופוגע בעובר דרך? כי אם לא, על ועד הבית לקחת אחריות.
כאן באמת נשאלת השאלה מה זה שימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף.
במקרה שלנו הדייר התקין צלחת לווין על מעטפת הבניין ועל דעת עצמו ללא פנייה לוועד הבית. העמיד עובדות בשטח.
ברצוני לערוך תקנון מוסכם המחייב אישור מראש להתקנת צלחות לווין ומזגנים על רכוש או ברכוש משותף (גג הבניין, קיר חיצוני או משותף).
לשאלתי: 1. מה לציין בתקנון? אישור של ועד הבית או אישור דיירים וכמה?
2. האם בניין שעדיין לא רשום בטאבו יכול לשנות את התקנון המצוי ולערוך תקנון חדש מוסכם?
תודה רבה על תשובתך
משה צ.
13-09-2013 12:10:00
עפר שחל
ת
שים לב שבהפניות והערות השוליים בסיפרי בעיקר בפרק אודות שימוש רגיל וסביר יש פיסקי דין דומים לעניינך.
כמו כן אין יש לדעת שאין פסיקה אחידה.
לגבי התקנות לווין או כבלים יש מסלול חוקי מוגדר ויש להקיש ממנו גם לענין יוזמות פרטיות כגון זו שאתה מתאר.
לגבי התקנה פרטית בתוככי הדירה הפרטית – ככל שיש יציאה וחריגה נראית לעין של צלחת הלוויין – ניתן לטעון שזו פגיעה אסתטית, בלתי סבירה, כמו שעושים במקרים של צנרת מכערת או מנוע מזגן שחורג ממיקום אחיד וכד´.
אם ההתקנה היא בקיר חיצוני כלומר משותף אז כפי שראית בפרק על פגיעה ברכוש משותף הפסיקה מאוד מחמירה ולמעשה גם פגיעה מינורית היא אסורה.
לגבי תקנון מוסכם ראה בספר את הפרוצדורה והרוב הנדרש לכך, אין צורך בקיום אסיפה אבל מאוד מומלץ בכל זאת לקיים אסיפה, מאחר וטרם נרשמתם בטאבו אני ממליץ שתכין מסמך שיקרא "תקנון לעניין התקנת צלחות לווין ומזגנים", יאמר בו בין היתר שהוא ירשם כתקנון מיד עם רישום הבית ועליו תחתים את בעלי הדירות.
החלטה זו תחייב כהחלטת אסיפה או החלטת רוב גורף את כל הדיירים הקיימים וניתן להחתים עליה דיירים חדשים – עד שתרשם כתקנון בעתיד. מותר גם לבית שטרם נרשם בטאבו לקבוע נהלים ולקבל החלטות בענין ניהול הרכוש המשותף.
כמו כן אין יש לדעת שאין פסיקה אחידה.
לגבי התקנות לווין או כבלים יש מסלול חוקי מוגדר ויש להקיש ממנו גם לענין יוזמות פרטיות כגון זו שאתה מתאר.
לגבי התקנה פרטית בתוככי הדירה הפרטית – ככל שיש יציאה וחריגה נראית לעין של צלחת הלוויין – ניתן לטעון שזו פגיעה אסתטית, בלתי סבירה, כמו שעושים במקרים של צנרת מכערת או מנוע מזגן שחורג ממיקום אחיד וכד´.
אם ההתקנה היא בקיר חיצוני כלומר משותף אז כפי שראית בפרק על פגיעה ברכוש משותף הפסיקה מאוד מחמירה ולמעשה גם פגיעה מינורית היא אסורה.
לגבי תקנון מוסכם ראה בספר את הפרוצדורה והרוב הנדרש לכך, אין צורך בקיום אסיפה אבל מאוד מומלץ בכל זאת לקיים אסיפה, מאחר וטרם נרשמתם בטאבו אני ממליץ שתכין מסמך שיקרא "תקנון לעניין התקנת צלחות לווין ומזגנים", יאמר בו בין היתר שהוא ירשם כתקנון מיד עם רישום הבית ועליו תחתים את בעלי הדירות.
החלטה זו תחייב כהחלטת אסיפה או החלטת רוב גורף את כל הדיירים הקיימים וניתן להחתים עליה דיירים חדשים – עד שתרשם כתקנון בעתיד. מותר גם לבית שטרם נרשם בטאבו לקבוע נהלים ולקבל החלטות בענין ניהול הרכוש המשותף.
13-09-2013 16:46:00
משה צורי
תודה רבה וגמר חתימה טובה
20-09-2013 18:04:00
משה צורי
חוק מקרקעין 266 א (לעו"ד שחל)
בהמשך לדין ודברים עם בעל הצלחת הוצג בפני על ידו תיקון
לחוק המקרקעין 266 א הקלה להתקנת צלחת לווין עד קוטר 120 ס"מ שמאפר לו להתקין וללא אישור ועד הבית. האם כך החוק החדש?
תודה ובכבוד רב,
משה צ.
לחוק המקרקעין 266 א הקלה להתקנת צלחת לווין עד קוטר 120 ס"מ שמאפר לו להתקין וללא אישור ועד הבית. האם כך החוק החדש?
תודה ובכבוד רב,
משה צ.
23-09-2013 00:25:00
דני קריו
הסעיף האחרון בחוק במקרקעין נושא את המספר 170
לכן לא ברור כיצד הוצג בפניך סעיף 266א.סעיף בעל מספר דומה בחוק התכנון והבניה קובע פטור מקבלת היתר בניה,במקרים מסוימים,לצלחות לקליטת שידורי לוין,ולא פטור מקבלת הסכמות כאלה או אחרות מבעלי דירות,מה שמחזיר אותך לתשובתו המפורטת למדי של עו"ד שחל.
23-09-2013 19:38:00
עפר שחל
ת
כוונתו היתה לסעיף 266א לחוק התכנון והבניה והוא פשוט התבלבל בשם החוק.
ס´ 266 א קובע הנחיות להתקנת צלחת קליטה על גג.
כפי שציינתי גם בסיפרי, בעמ´ 315, יש הוראה מיוחדת (סעיף 6נט לחוק התקשורת (בזק ושידורים) הפוטרת מהצורך בקבלת היתר.
מאחר והנושא מאוד טכני לא מצאתי לנכון במסגרת זאת להרחיב או לסבך.
תשובתי הראשונה היא לטעמי קריאת כיוון מספקת בנושא זה במסגרת זו.
ס´ 266 א קובע הנחיות להתקנת צלחת קליטה על גג.
כפי שציינתי גם בסיפרי, בעמ´ 315, יש הוראה מיוחדת (סעיף 6נט לחוק התקשורת (בזק ושידורים) הפוטרת מהצורך בקבלת היתר.
מאחר והנושא מאוד טכני לא מצאתי לנכון במסגרת זאת להרחיב או לסבך.
תשובתי הראשונה היא לטעמי קריאת כיוון מספקת בנושא זה במסגרת זו.
