האם התקנת דלתות כניסה + תיבות דואר+מערכת אינטרקום חדשים, בעלות של 16,500 ש"ח בבניין של 17 דיירים. מחייב הסכמה של 100% מהדיירים או רוב רגיל.
מדובר בבנייין שקיים כ-15 שנה.
האם שיפור של המערכת הקיימת ( של האמור לעיל) שעלותה כ-11,500 ש"ח משנה את הרוב הנדרש.
מה ניתן לעשות לגבי דייר שמשכיר את הדירה שבבעלותו טוען שלא מעניין אותו איך נראית הכניסה לבניין שבשבילו מדובר בביזנס בלבד ושהוא מכיר היטב את החוק,האומר שלגבי עשיית מערכת חדשה דרושה הסכמה של 100%.הוא אינו מוכן לשלם על מערכת כניסה חדשה.הוא מוכן לשלם על תיקונים בלבד.
מתוך קריאה במאמרים שפורסמו (דרך האתר) ומתוך הכתוב בפורום הבנתי (ייתכן ואני טועה) שקיום אסיפה חוקית וקבלת רוב של שני שלישים מדיירי הבית מחייבת את כולם אפילו אם מדובר במערכת כניסה חדשה.האם גם רוב רגיל יספיק?
בתודה רבה מראש
אהרון
08-08-2009 13:35:00
עפר שחל
ת
זה בהחלט שיפור של הקיים ותוספת. אכן נקבע בעבר ששיפור רגיל, סביר ומקובל לא יחייב קבלת הסכמה של מאה אחוז ודי ברוב רגיל באסיפה כדי להעבירו כהחלטה מחייבת.
מתי זה סביר?
כאשר למשל זה במסגרת שיפוץ הקיים או כאשר ההוצאה קטנה.
לדעתי אם אצלכם זה לא במסגרת שיפוץ הכרחי אז ההחלטה חורגת ממסגרת סבירה ומחייבת הסכמה כללית.
09-08-2009 06:13:00
האזרח קיין
שיפור ושידרוג דורש 100% הסכמה.
12-08-2009 00:52:00
עפר שחל
ת
אבל יש לכך חריג מאוד משמעותי – שיפור שהוא רגיל ומקובל ועלותו לא גבוהה דינו כשיפוץ. למשל הוספת אינטרקום, תיבות דואר, שער חשמלי, דלת כניסה ללובי וכד´.
12-08-2009 16:45:00
האזרח קיין
ומה לגבי לובי חדש ומפואר כולל החלפת קרמיקות
קירות זכוכית מפוארים וכו. שכולל סגירת חלק
מהרכוש המשותף לשם כך?
השכנים הגישו בקשה לעירייה לסגור חלק
מהכניסה ללובי מפואר עם תאורה יפה
ןאריחי קרמיקה מהודרים וקירות זכוכית.
בקיצור, שיפור ושידרוג הלובי ללא כל אפשרות
לקרוא לזה שיפוץ.
העירייה פנתה אלי בבקשה לנמק את התנגדותי.
מה אני יכול לומר להם כדי להתנגד לזה?
תודה
14-08-2009 12:49:00
עפר שחל
ת
נתת דוגמא של מקרה מובהק של שיפור ותוספת שדורשת מאה אחוז הסכמה. זה לא מקרה גבולי ולא קטן ולא רגיל.
14-08-2009 16:58:00
האזרח קיין
ומה לגבי הבקשה לוועדת תכנון ובניה של העיריה
האם ניתן לעצור את זה בגין עניין השיפור?
מה יכולות להיות התנגדויות שיתקבלו כדי
לעצור את אישור תוכניות היתר הבניה בעיריה?
14-08-2009 18:49:00
דני קריו
את העיריה נושא ההסכמה של 100% לא מענין
הדרך לעצור את זה היא המפקח.קח בחשבון שאם אתה המתנגד היחיד אתה עלול להפסיד גם שם,אבל לא יוכלו לחייב אותך להשתתף בעלויות השיפור.
15-08-2009 02:40:00
דינה דיין
את העירייה מאוד מעניין העדר הסכמה שדרושה כחוק.
15-08-2009 11:03:00
עפר שחל
ת
לגבי העירייה – וליתר דיוק הועדה המקומית לתכנון ובניה – לא בהכרח התנגדות שכנים מטרפדת את הליך קבלת ההיתר.
גם לא נדרשת בכל מקרה הסכמה של מאה אחוז = חתימות של כל הדיירים = כדי לקבל היתר. תלוי במה מדובר.
במסגרת הליך זה ניתנת הזדמנות לכל מי שמתנגד לתכנית להשמיע התנגדותו. התנגדות זו חייבת להיות מנומקת. הנימוקים צריכים להיות מתחום התכנון והבניה ולא סתם התנגדות. מתקיים דיון ואם ההתנגדות נדחית לגופה ינתן היתר גם אם אין הסכמה כוללת.
ושוב הכל תלוי במה מדובר – שינוי של לובי, הוספת מעלית, הוספת חניה וכד´.
במקביל ניתן לנהל הליך בפני המפקח בטענה שהרוב הנדרש לסוג פעולה מסויימת לא התקבל.
15-08-2009 12:16:00
דינה דיין
באין הסכמה קניינית אפשר שלא ינתן היתר הבניה
הועדה לתכנון ובניה חייבת לבדוק קיום הסכמה קניינית מטעם בעלי הדירות בבית המשותף טרם דיון בפן התכנוני, ואם הבדיקה המקדמית מראה שאין הסכמה קניינית, הרי שהועדה לתכנון ובניה לא תיתן היתר בניה, גם אם מהצד התכנוני אין מניעה לתת את ההיתר. שאלת העדר הסכמה קניינית ניתן ורצוי להעלותה על ידי המתנגדים למתן ההיתר.
בבית המשפט המחוזי בבאר שבע התבררה עתירה מינהלית בה עתרה הועדה המקומית לתכנון ובניה נגד ועדת הערר המחוזית על כך שהועדה המחוזית ביטלה היתר בניה שניתן ע"י הועדה המקומית – רק משום שלא נבדקה ההסכמה הקניינית של בעלי הדירות. בית המשפט פסק שהביטול היה כדין, בשל חוסר הסכמה קניינית (ללא קשר לשאלה התכנונית):
מקרה אחר, היה בבית המשפט המחוזי בנצרת, שם פסק בית המשפט כי סירוב הועדה המקומית ליתן היתר בניה רק בשל העדר הסכמה קניינית של בעלי הדירות היה מוצדק ונעשה כדין:
המסקנה היא, שהתנגדות קניינית של השכנים אפשר שתטרפד את הליך קבלת ההיתר.
15-08-2009 23:45:00
דני קריו
במקרה שתואר בשאלה לא דובר על הצמדת שטחים משותפים
לדירות פרטיות,אלא על "סגירה" של שטח משותף,עקב בניית קירות וכו´,כאשר השטח נשאר שטח משותף,לכן נושא ההסכמה של 100% מצטמצם לעצם הרצון לשפץ,וזה לא ממש מענין את העיריה/הועדה.פסקי הדין שהבאת מתיחסים להצמדה של חלקים מהרכוש המשותף לדירות פרטיות.
16-08-2009 01:29:00
דינה דיין
לא הצמדת שטחים – אלא בדיקת הסכמת בעלי הקניין.
אם בשיפוץ יש בניה כלשהי ברכוש המשותף, כגון בניית קירות, חייבים לקבל היתר בניה לשם כך.
הסכמת בעלי הקניין הדרושה לבניה ברכוש המשותף היא 100%.
את הועדה לתכנון ובניה לא מעניין אם יש או אין הצמדה.
כשאתה בונה, אתה חייב היתר-בניה, ולכן, הסכמה מבעלי הקניין של השטח שבו נעשית הבניה בשיעור שנדרש בחוק. ושוב פעם, שיעור ההסכמה הדרוש לבניה בתחום הרכוש המשותף הוא: 100%.
פסקי הדין הובאו כדי להוכיח נקודה אחת, שהועדה לתכנון ובניה בודקת קיומה של הסכמה של בעלי הקניין בשטח שמתבצעת בו הבניה, כשלב מקדמי, ועוד טרם הדיון בהיבט התכנוני. בעדר הסכמה כאמור – לא ינתן היתר הבניה.
הטענה שלך שהועדה בודקת הסכמת בעלי הקניין אך ורק בבקשה להיתר בניה שבו מתבצעת הצמדה – היא תמוהה, וחסרת בסיס לחלוטין.
17-08-2009 17:58:00
אאא _
דינה, אנא ראי את המסמך הבא
ראי נא את סעיף 1.2 ואת סעיף 5.2
בסעיף 1.2 מספיקים 75% לבניה ברכוש המשותף,
ואילו בסעיך 5.2 לסגירת לובי לא מוזכרת בכלל הסכמה.
מספיק שכמה דיירים (50%) יחליטו על סגירת הלובי,
ואם הם מוכנים לממן את זה, אז הם יקבלו את ההייתר.
קל וחומר הסכמה של 66% מבעלי הדירות.
איך אפשר למנוע זאת?
תודה
17-08-2009 21:54:00
דינה דיין
המסמך הזה אינו חוק, ואינו פסק דין.
מדובר בהנחיות פנימיות כלשהן של רשות מקומית מסוימת (כנראה תל-אביב), שלא ברור מי כתב אותן ובאיזה תאריך, ואם הן עדיין בתוקף.
סעיף 5.2 מתייחס לתב"ע שנערכה בשנים 1995 ו/או 1996. זה לא רלוונטי למצב החוקי דהיום. לא נאמר בו (כטענתך) שלא נדרשת שום הסכמה קניינית.
סעיף 1.2 אומר שבבניה ברכוש המשותף שלא מוצמד, יש צורך בהסכמה של 100%, ושמיועד להצמדה לדירה כהרחבה – 75%.
צריך לזכור שהחוק לא ברור לחלוטין, ולכן פסקי הדין שמפרשים את החוק הם שקובעים. החלטות עדכניות (משנת 2008) של ועדות התכנון או ועדות הערר המחוזיות לעניין ההסכמה הקניינית הנדרשת, קובעות בבירור שנדרשת הסכמה קניינית של כולם, אלא אם כן זו הרחבת דירה, שאז ההסכמה 75%.
כל האמור לעיל מתייחס להסכמה הקניינית הנדרשת לצורך הליכי הרישוי לקבלת היתר בניה. בנוסף יש פסקי דין, המסתמכים על חוק המקרקעין ללא קשר להיתר הבניה, שקובעים שבניה או הריסה של קיר ברכוש המשותף מחייב הסכמה של כולם, כי יש בכך פגיעה מהותית בזכויות הקניין של כל בעלי הדירות, שמחייבת הסכמה כללית.
איך אפשר למנוע? מגישים התנגדות למתן ההיתר, מסתמכים על פסקי דין ועל החלטות רלוונטיות של ועדות הערר המחוזיות, אם יש צורך מגישים ערר לועדה המחוזית, ואם לא עוזר – הולכים לבית המשפט.
18-08-2009 13:33:00
דני קריו
סעיף 1.2 במסמך הנ"ל מדבר על הצמדת שטחים
("לשימוש פרטי ובלעדי") ולא לבניה ברכוש המשותף שאין עימה הצמדה (מה שמרכך אולי את תמיהותייך מלפני מספר ימים). |p@|
כמו כן ראי לדוגמה את סעיף 1.3 (ד) לענין התיחסות הועדה לשאלה הקנינית, וסעיף 1.5 לענין בניית גדר ברכוש המשותף.
18-08-2009 14:31:00
עפר שחל
ת
כמובן שאפשר שאי הסכמת שכנים תטרפד הליך קבלת היתר.
זה אלמנטרי.
אבל גם ההיפך נכון: התנגדות שכנים אינה בהכרח מטרפדת הליך קבלת היתר.
על ההתנגדות להיות מנומקת והנימוקים נבחנים בהיבט דיני התכנון והבניה.
21-08-2009 03:33:00
רון אק
ואם מדובר בהריסת מדרגות לשם הוספת מעלית בבניין
קיים מה הרוב הנדרש אז? האם גם אז מדובר על 100%?
21-08-2009 11:37:00
דינה דיין
פה אתה כבר לוקח את הדיון למקום אחר לגמרי
כי לנושא בניית מעלית יש סעיף מיוחד בחוק שקובע רוב מוקטן של 2/3 מבעלי הדירות.
וגם מדובר כנראה על שינוי במבנה המדרגות, או שינוי מיקום וכו´, ולא "בהריסת-מדרגות" כטענתך, שהרי לא יתכן שנשארים בלי מדרגות בבית המשותף.
הדיון הראשון היה על בניה חדשה (חלוקת שטחים) בתוך הרכוש המשותף, ואין המשל דומה לראיה.
