התנ"ך של הבתים המשותפים

כיצד בוחרים ועד בית וכיצד מפטרים אותו? כיצד מזמנים לאסיפה דחופה את כל הדיירים ומה קורה אם רק דיירים בודדים טורחים להגיע? מה עושים לדייר המסרב לאפשר לוועד לתקן בעיית רטיבות שמקורה בדירתו? על שאלות אלה ואחרות יש תשובות ברורות בתקנון שלכם, ואתם אפילו לא ידעתם שיש לכם תקנון.

בכל אותה תקופה שבה אנו מקבלים את שאלותיכם ומשיבים להן, כמיטב יכולתנו ובהנאה מרובה,הגיעו מאות רבות של שאלות, שהתשובה להן מצוייה בתקנון הבית המשותף. אין ספק, כי זהו המסמך החשוב ביותר בחיי הבית המשותף, ניהולו וזכויות דייריו. אני נדהם כל פעם מחדש לגלות, שרבים כל כך לא יודעים כלל על קיומו של התקנון, ובוודאי שאינם מודעים לתוכנו.

נסביר מהו התקנון ונסקור כמה מסעיפיו המרכזיים.
מה זה בכלל התקנון מסדיר את מערכת היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. יש בו הוראות לגבי מינוי ועד, ניהול אסיפות, טיפול באחזקה ותיקונים, ניהול חשבון הבנק שבו מצויים דמי הוועד ועוד נושאים חשובים.
הדבר הראשון שאני ממליץ ללקוח, בבואו לרכוש דירה בבית משותף נוסף כמובן לעריכת חוזה הרכישה עצמו הוא לפנות ליו"ר הוועד באותו בניין. יש לבקש ממנו, בין היתר, את תקנון הבית, וכן את ההחלטות החשובות שקיבל הוועד לפחות בשנתיים-שלוש האחרונות.

מידע זה חשוב לא פחות ממידע על הדירה עצמה שכן רבים הנושאים הנוגעים ישירות לבעל דירה ואשר נובעים לא מדירתו שלו, אלא מהיותה חלק מבית משותף )בין רשום ובין שאינו רשום עדיין כבית משותף(.וזאת לדעת: לכל בית משותף יש תקנון. או שיש לו תקנון מיוחד, שבעלי הדירות ערכו בעצמם, או שחל עליו התקנון המצוי, כלומר נוסח התקנון, אשר ניתן למוצאו בסוף חוק המקרקעין, כתוספת לחוק לפי סעיף 46 במלים אחרות: אין בית משותף שאין לו תקנון.
רוב רובם של הבתים המשותפים בישראל לא ערכו תקנון משלהם, ולכן חל עליהם התקנון המצוי.
יש בתים שהוסיפו ותיקנו תיקונים ושינויים בנוסח התקנון המצוי. זה בסדר גמור, כל עוד זה נעשה בדרך שנקבעה בחוק.

תיקונים והשלמות – אפשר
חוק המקרקעין קובע, כי בעלי דירות רשאים לערוך תקנון או לשנות את הוראותיו ברוב של שני שלישים מבעלי הדירות של הרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם. זוהי הוראת חוק קוגנטית. כלומר, לא ניתן להתחכם ולהסכים בתקנון שדרך שינויו תהא אחרת.

כאמור בחוק, הרוב הדרוש לשינוי תקנון )או לעריכת תקנון מיוחד( מצריך מספר בעלי דירות, להם יש לפחות שני שלישים מהרכוש המשותף. זה ניסוח קשה שמחייב הסבר קצר.

לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי-מסוים מהרכוש המשותף. החלק ברכוש המשותף נקבע לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר. בחישוב שטח הרצפה לא יובאו בחשבון שטחם של מרפסות ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת. ועוד נקודה חשובה מאוד: אם רוצים ששינוי בתקנון יתפוס כלפי כולם, כולל דיירים שיהיו בבניין בעתיד, צריך לדאוג שהשינוי יירשם בפנקס הבתים המשותפים. אם לא נרשם – לא יחייב השינוי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן.

החוק מגביל שינויי תקנון מסויימים. אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות, או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק המקרקעין.
אפשר לעשות זאת רק בהסכמתם. אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
יש לשים לב, כי לאורך כל הדרך אנו מדברים על בעלי דירות, ולא על המחזיקים בדירה מטעמם. כך למשל, אין לשוכר של דירה מעמד באסיפת דיירים, אלא אם קיבל מבעל הדירה יפוי-כוח לייצגו. גם כאשר יש בעיה לגבות דמי ועד משוכר דירה,
על הוועד לפנות ישירות לבעל הדירה, והוא יהיה אחראי על התשלום כלפי הוועד.

אסיפת דיירים: פעם בשנה לפחות
לפחות פעם אחת בשנה יש לקיים אסיפת דיירים. באסיפה זו, על הנציגות הקיימת למסור דיווח,להגיש תקציב ולבקש את אישורו, לבחור נציגות חדשה ולהעלות לדיון כל נושא רלבנטי. נוסף על האסיפה השנתית, רשאית הנציגות להועיד אסיפה כללית כל אימת שהדבר יראה לה, והיא חייבת להועידה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות.
ה"קוורום" לאסיפה (כלומר המניין החוקי לקיומה) הינו השתתפות של בעלי מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח. מאחר שמצב שכיח הוא, שאין הגעה והשתתפות כזו, הרי שנוהגים לכלול במסגרת ההודעה על קיום האסיפה הכללית
סעיף האומר, שאם לא יהיה נוכח מניין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום.
משנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.
כך "עוקפים" בצורה חוקית את דרישת הקוורום ויכולים, נניח חצי שעה לאחר המועד הראשון, לקיים אסיפה בנוכחות מי שהגיע.

תיקונים ואחזקה: רק באישור
סעיפים נוספים בתקנון, שכדאי לשים לב אליהם, הם אלה הנוגעים לתיקונים למיניהם.
בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף, אלא אם קיבל תחילה את הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.
בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת. בעל דירה זכאי לדרוש מהוועד לבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.
בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני-אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור.

ואם אין ועד בית?
ועד בית (נציגות) נבחר באסיפה כללית למשך שנה. הוועד יכול למנות אדם אחד בלבד, אבל זה לא מומלץ. כאשר הוועד מונה יותר מאחד, אחד החברים יהיה גזבר. לכל היותר, ימונו לנציגות חמישה חברים. ניתן להחליף ועד או לשנות הרכב באסיפה כללית מיוחדת.

מה קורה כשאין נציגות לבית משותף?
את התשובה לכך נמצא בחוק, ולא בתקנון. במקרה כזה, כמו גם במקרה שיש ועד, אבל הוא פשוט אינו פועל, ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים (ועל סמכויות המפקח כתבנו מאמר במדור זה, ראו בארכיון). הוא יפעל לקיום אסיפה כללית לשם בחירת ועד. אם זה לא מעשי, ימנה המפקח בעצמו ועד מתוך דיירי הבניין, או מחוצה לו.
תפקיד הוועד לשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והועד רשאי בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא-ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות.

אפשר לשפץ את התקנון
כאמור ניתן – ולעתים אף רצוי – להכניס בתקנון שינויים. התקנון המצוי הינו כללי ואינו נותן בהכרח מענה יעיל וספציפי לכל בניין ובניין.
אוכל להמליץ על השינויים הבאים:

1. בבניין פעיל מדי, כלומר בבניין רווי סכסוכים, או בבניין שיש בו מחנות וכל צד מסוגל להטריח ללא הרף את הצד השני, כדאי לחשוב על הכנסת סעיפים המגבילים על כינוס אסיפות מיוחדות תכופות מדי. כך למשל ניתן להוסיף סעיף, לפיו כינוס אסיפה מיוחדת שלישית בשנה, יצריך חתימות של מחצית בעלי הדירות (ולא רק שליש).

2. ניתן גם לפרט קצת יותר בעניין הניירת שצריכים להציג שליש מהדיירים המבקשים לזמן אסיפה מיוחדת. לא די בחתימות, אלא יש למלא שם מלא, מספר דירה, נושא האסיפה וכדומה.
רשימה זו יש להביא לוועד מבעוד מועד, למשל כמה ימים לפני האסיפה הצפויה. זאת כדי שניתן יהיה לבדוק האם הרשימה אותנטית ואין בה מניפולציות.

3. אני נוהג גם להוסיף הוראות בעניין דרך ניהול האסיפה. הוראות אלה לא קיימות בתקנון המצוי. כך למשל אני מוסיף, שהיו"ר שנבחר לנהל את האסיפה רשאי להגביל את מספר הדוברים, להגביל את זמן הדיבור ולמקד את הדוברים לנושא הדיון.

4. לפי התקנון המצוי, יכולים בעלי דירות להיות מיוצגים באסיפות על-ידי באי כוח. כלומר לתת יפוי כוח, למשל לדייר אחר, לשוכר שלהם, לעו"ד או לכל אדם אחר. אלא שהתקנון אינו מפרט מה צריך לכלול יפוי הכוח (כתב המינוי).ייתכן מצב, ולפיו ניתן כתב מינוי לעניין מסוים, ואחר-כך עלו נושאים אחרים. האם רשאי היה מיופה הכוח להצביע גם בעניינים אלה?

לכן מומלץ להוסיף בתקנון, שכתב המינוי יכלול את שם בעל הדירה, מספר הדירה, חתימת כל בעלי הדירה, תאריך החתימה, תאריך האסיפה והנושא/ים מתוך סדר היום אשר לגביו/יהם מסכים החותם כי בא כוחו ייצגו. היה והמינוי הוא לכל נושא שיעלה באסיפה, יש לרשום במפורש: "כללי".
כמו כן, ניתן להוסיף בתקנון מועדים מדוייקים עד מתי לפני האסיפה ניתן להביא בפני הוועד את יפויי הכוח (התקנון אומר רק "בסמוך לפני האסיפה" וזה לא מספיק ברור).

5. סעיף נוסף שאני מאוד תומך בהוספתו לתקנון נוגע לדיירים שאינם משלמים באופן סדיר את דמי האחזקה. אני מגביל דיירים כאלה במישורים שונים: לא יוכלו להיבחר לוועד או שתפקע חברותם, לא יוכלו להצביע באסיפות או לתת יפוי כוח, לא ימנו אותם במסגרת מספר הדיירים הנדרשים לכינוס אסיפה מיוחדת וכדומה. זאת, כל עוד לא פרעו חובם במלואו.

6. דיירים רשאים לקבוע בתקנון, שהוראות חוק המקרקעין לעניין שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה, לא יחולו עליהם. הם רשאים לקבוע בתקנון הסדר אחר ושונה מזה הקבוע בחוק.
החוק קובע כי מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, יכולים להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך זה. החוק מאפשר לדיירים לקבוע הסדר אחר, גמיש יותר או קשיח יותר, לפי רצונם.