התייעצות חשובה

שלום לכולם,
קנינו דירה – 1,630,000
יש לנו כרגע משכנתא על הבית שמכרנו במזרחי טפחות – נשאר שם 260K עם ריביות מעולות :
230K – פריים – 1.05
30K – משתנה כל 5 שנים – 1.25
אנחנו צריכים לרכישת הבית 400K בהלוואת משכנתא רגילה ועוד 74K כהלוואת גישור ל3-4 חודשים.
ההחלטה אם לגרור או לסלק, תלויה בריביות שנקבל.
במידה ונבחר בנק אחר, נצטרך לסלק, ואז נצטרך משכנתא של 660K + 74K (בדיוק 45% מערך הדירה, כדי להנות מריביות הכי נמוכות)

הריביות הכי טובות שקיבלנו עד עכשיו הן מבנק איגוד:
240K – פריים -0.9
210K – קל"צ 8 שנים 2.1
210K- משתנה כל 5 שנים ל"צ 2.7
74K גישור – ק"צ 1.1

לעומת זאת, הריביות בבנק מזרחי טפחות, הרבה יותר גבוהות.. יכול להיות שהם חושבים שאני שבוי שלהם בגלל הריבית הטובה שיש לי על ההלוואה הקיימת..
הם הציעו לי : (על 474K)
שליש ב פריים -0.9
שליש קל"צ 8 שנים – 2.8(!!!)
שליש משתנה כל 5 שנים ל"צ 3.03
אמרתי להם שזה ממש גבוה.. והם עוד אמורים לחזור אליי..

יתרון משמעותי שיש להם הוא שאני יכול לקחת עוד שליש בפריים (מעבר ל230K שיש לי אצלם) כלומר 150K + 230K זה 380K בפריים
מצד שני זה גם יכול להיות חיסרון אם הריבית תעלה..

בנוסף, הם הציעו לי שאם אפתח חשבון אצלם, אוכל לקבל הלוואה של 100K בריבית של פריים – 1.25!!! ללא קשר למשכנתא..
כך שאוכל לקחת רק 374K משכנתא (מוזיל את ביטוח החיים וכו´..)

אני אמור עוד לקבל תשובות ממספר בנקים, שראו את הריביות שקיבלתי ומנסים להשיג אישורים.. כך שהריביות עדיין לא סופיות..
מה דעתכם? כדאי לגרור או לסלק?

עוד משהו, כמה מהפקידים אמרו לי שבתקופה קצרה של 8 שנים, יש עדיפות לקבועה צמודה, מכיון שבתחילת ההלוואה מחזירים יותר מהקרן.. ואז המדד הוא רק על היתרה.. ובפועל משלמים פחות..
הציעו לי ק"צ ל 8 שנים בריבית של 0.8.. אם אני מוסיף לזה 2% ממוצע מדד.. זה 2.8.. הרבה יותר מ2.1 שנתנו לי.. אבל אמרו לי שהחישוב הזה לא מדוייק..
לא ממש הבנתי את זה.. אשמח אם מישהו יכול להאיר את עיניי בעיניין הזה.. אם הוא נכון..

ואם אכן יש בזה משהו.. אולי כדאי תמהיל שמחלק גם בין צמודה לבין לא צמודה?
נגיד :
240 פריים
140 קל"צ 8 שנים
70 ק"צ 8 שנים
140 משתנה כל 5 שנים לא צמודה
70 משתנה כל 5 שנים צמודה

אשמח לתשובות 🙂

תודה רבה מראש לכל העוזרים!