בבנין בו יש לי דירה התארגנו מס´ דיירים לבצוע פרויקט תמ"א 38.
הם בחרו קבלן וחתמו עימו על חוזה.
בבנין 16 דירות. 13 חתמו. יש 3 מתנדים ואני ביניהם.
אני לא מתנגד עקרונית, אלא שבדקתי את החוזה של הקבלן עם עו"ד מטעמי ששכרתי
שמצא שהחוזה לא טוב לדיירים, נדרשים בו תיקונים רבים לצורך הבטחת זכויות הדיירים וכן בדקתי בדרכים נוספות את החוזה והכנתי מסמך של כל התיקונים שצריך.
שלחתי את המסמך לעוה"ד של הקבלן והוא השיב שזה תכתיב או שאחתום על החוזה שלהם או שהם כבר יתגברו על ההתנגדות שלי ואין לו כל כוונה לנהל עימי מו"מ.
כל זאת למרות שהוא רוצה לבנות דירות חדשות ביותר משליש ממספר הדירות הקיימות
ולנצל גם זכויות תב"ע, כלומר הוא צריך 100% הסכמה לכך.
כזכור ההצעות לתיקון החוק של ח,כ אורלב ואחרים להקל עם הקבלנים טרם עברו בכנסת.
למרות שאומרים שקבלנים בדר"כ נרתעים מלהוציא הוצאות בלי 100% הסכמה הקבלן הזה הגיש בקשה לקבלת היתר בניה בעיריה.
נמסר לי טלפונית בעיריה כי אקבל בדואר רשום העתק מהבקשה בתוך זמן קצר.
עוה"ד שייצג אותי נשכר לצורך הכנת חוו"ד שניה בלבד ולא לייצוג מלא וכרגע אינו מייצג אותי. מסיבות שונות איני רוצה שהוא ייצג אותי בהמשך.
ברור לי שאחרי שהקבלן יקבל היתר בניה אצטרך לנהל משפט נגדו, בהנחה שהחוק יתוקן. לפי החוק הנוכחי הוא צריך 100% הסכמה ולא יוכל לבנות בלי הסכמתי.
ההליך הוא תביעה בפני המפקח על המקרקעין.
העילות שלי יהיו הדרישות לתיקונים מהותיים בחוזה ,מדובר בחוזה של 42 עמודים ויש צורך ב 98 (!!) תיקונים חלקם מהותיים שנוגעים לרצון שלו למכור דירות ולרשום הערות אזהרה לטובת קוני צד ג´ בלי ביטחונות מספיקים ואף משכנתא לטובת בנק שיעניק לו מימון בלי לתת ערבות בנקאית לדיירים,הביטוחים שהוא מציע אינם מספיקים ועוד.
אני מעריך שיש לי סיכוי טוב בבימ"ש. אני לא הסרבן הנקמן שנעלב פעם מהדיירים ומנסה לקלקל ,אני לא הסרבן הלא רציונלי שאין לו סיבה ,אני לא הסרבן הסחטן שרוצה לעצמו יותר,הסירוב שלי נובע מכך שאין ערובות מספיקות כלכליות והדבר עלול להסתיים באסון כלכלי לדיירים אם הקבלן יפשוט רגל. מדובר בבנין ישן שהגרים בו אינם מבוססים בלשון המעטה ואסון עבורם יהיה משהו חסר תקנה.
יש בחוזה עוד סעיפים מקוממים לטובת הקבלן, איני יכול לפרט הכל.
השאלות שלי:
1. המקום לטענות משפטיות הוא אצל המפקח על המקרקעין ולא בועדה לתיכנון ובניה.
בכל זאת כשאקבל את העתק הבקשה, האם כדאי לי לבדוק אותה מול מהנדס ? היש עילה להגיש התנגדות בועדה לתיכנון ובניה ?
ב. כרגע אין לי עו"ד. האם אני צריך כבר עכשיו עו"ד שייצג אותי או רק כשיהיה היתר בניה ומשפט במושט ?
ג. כמה אמור לעלות לי משפט נגד קבלן על תמ"א 38 בפני המפקח על המקרקעין ? מהו טווח המחירים הסביר הממוצע ?
ד. כיצד לבחור עו,ד מתאים ? איך להכין רשימה של כמה עו"ד מתאימים ולבחור אחד מתוכם ?
ה. האם מנהל מקרקעי ישראל נוהג לגבות דמי היתר בגין אישור תמ"א 38 ?
המייל שלי:
2. טעות היא שהוועדה עוסקת רק בהיבט התכנוני, ולא נוגעת בפן הקנייני-משפטי.
3. השלב המיקדמי של הוועדה הוא בדיקת ההסכמה הקניינית. באין הסכמה קניינית של 100% הבקשה להיתר תידחה ללא דיון לגופה. לשם כך ראה פסק דין זה:
4. ברור לכן, שהגשת התנגדות מצידך לוועדה הוא שלב קריטי, ודווקא בו עליך לרכז את המאמץ באמצעות עורך דין ו/או אדריכל, ובו אתה צריך לטעון בהדגשה רבה שאין למבקשים הסכמה קניינית שנדרשת בחוק.
5. קח בחשבון שיתכן והקבלן ישנה את התוכנית המקורית, ויצמצם בבקשה להיתר הבניה את תוספת הדירות לשליש, כי אז אין לו (או לבעלי דירות שתומכים) צורך בהסכמת 100%.
