לפני כמה שנים נפרדנו – אבל נשארו לנו כמה מתקנים משותפים בחצר (כגון מחסום לרכב וכו´).
ועד הבית שלנו שיפץ את המתקנים המשותפים (בעלות גבוהה יחסית – קרוב ל-20,000 ש"ח), וזאת מבלי לשתף את ועד הבית השני ומבלי לסכם איתו מראש מה עושים ומהן העלויות.
ועד הבית הוזהר, בכתב, מיד בתחילת השיפוצים בהקשר לעובדה שהוא לא משתף את ועד הבית השני, ובכל זאת המשיך בשיפוצים על דעת עצמו מבלי לערב את ועד הבית השני בכל העניין.
המצב עכשיו הוא שוועד הבית השני אומר שאיש מהוועד שלנו לא דיבר איתו ובכל מקרה אין לו כסף.
התוצאה היא שרק קופת הוועד שלנו מימנה את השיפוצים, וכל זה כאמור למרות שוועד הבית שלנו הוזהר בעניין זה בתחילת השיפוצים.
מה עושים? האם ניתן לפעול נגד ועד הבית שלנו עקב ההתנהלות הזו?
לכן כל הוצאה, בהתאם להחלטת אסיפת דיירים כמובן, משותפת לכולם.
וועד הבית עשה
וועד הבית התעלם
וועד הבית הוזהר
וועד הבית לא סיכם
ואתם?
מה אתם עשיתם.
האם לפני התחלת השיפוץ ערכתם אסיפת דיירים בה הוחלט על שיפוץ הגינה?
האם אתם נתתם את אישורכם להוצאה כספית חריגה זו?
האם קבעתם באיזה תנאים אתם מוכנים לעשות את השיפוץ [למשל השתתפות הוועד השני]?
ועוד ועוד שאלות מסוג זה.
מעבר לכך, קיימת פה כמובן השאלה אם מבחינה חוקית יש כאן בניין משותף מורכב [אחד] או שני בתים משותפים נפרדים. אך לטעמי לא זה הנושא כאן.
בכל מקרה אינכם יכולים לדרוש דבר מה"חצי השני" בשל העובדה שהם לא היו שותפים בהחלטה לערוך את השיפוץ.
הכל איפוא מתגלגל אליכם ואל התנהלותכם.
באסיפה ראש הוועד אמר שהוא דיבר עם ראש הוועד השני והם ישתתפו בהוצאה.
בפועל, כשדיברתי בשלב מאוחר יותר עם ראש הוועד השני הוא הכחיש ואמר שראש הוועד שלנו לא דיבר איתו מילה בעניין ובוודאי שאין הסכמה מצידם.
הבעייה מסתבכת כמובן כי אסיפת הבית השני צריכה מצידה לאשר את ההוצאה ולא מספיק לדבר עם ראש הוועד שלהם.
והיא מסתבכת עוד יותר כיוון שלא ברור אם ראש הוועד שלנו יכול להציג לוועד השני קבלות של ממש על ההוצאה.
והיא מסתבכת עוד הרבה יותר כיוון שראש הוועד מסרב להראות את החשבונות.
השאלה היא אם בתמונת המצב הזו ניתן לתבוע את ראש הוועד אישית כדי שיחזיר לקופת הוועד את הכספים שהצד השני היה אמור לשלם.
במילים אחרות, הוועד לא יכול להסתמך על הנקודה המשפטית כדי להתחמק מחובותיו כלפי הדיירים בצד שלו.
על כן, בכל מקרה אתם לא אמורים לשלם מעבר למה שהחלטתם [נניח…….|b@| ].
מה שאני הייתי עושה במקרה כזה, זה קודם כל לדרוש לראות את ספרי ניהול החשבונות של הבניין. לבקש לראות את כל הקבלות שקיבל חבר הוועד עבור ההוצאות שהוציא מהקופה המשותפת. במידה ואין כאלו – לדרוש ממנו שיהיו.
על פי החוק הוא חייב לקבל קבלה/חשבונית עבור כל לירה שהוא מוציא מהקופה.
לעניין ספרי החשבונות – כמו שאמרתי, ראש הוועד מסרב להראותם.
הרי הסירוב להראות הספרים, בנסיבות הללו, אומר דרשני – הלא כן?
לענין קבלה/חשבונית, האמנם החוק מחייב זאת? ואם הוא ימציא לנו "פתק" עם קשקוש כלשהו – האם ניתן לבוא עימו חשבון על כך?
עדיין הרכוש המשותף מוגדר כרכוש משותף אחד שחולש על כל שטח הבית. לפיכך תיקונים ברכוש המשותף משולמים על ידי כלל הדיירים.
מה רשום בפרוטוקול? מה הסכום שהאסיפה הרשתה לנציגות להוציא מהקופה המשותפת?
וגם; הייתם צריכים להתנות את הוצאת הסכום בכך שיושג הסכם עם הוועד המקביל.
לגבי הצגת ספרי חשבונות;
זו חובתו על פי החוק [ראה בתקנון המצוי המופיעה כנספח לחוק המקרקעין, בסעיף 16 ג.]
על כן, הבהירו לו זאת ותציגו לו את הסעיף הנ"ל בחוק.
היה והוא ממשיך בסירובו לתת לכם לעיין בספרי ניהול החשבונות של הבניין, יהיה עליכם לומר לו שבצער רב אתם תאלצו לתבוע אותו בפני המפקח על המקרקעין.
ואם גם זה לא יביא אותו לתת לכם לעיין בהוצאות – תתבעו אותו !!!
פרט לכך, לפני אסיפת הדיירים ראש הוועד קיבל מכתב בעניין הצורך להכניס את הוועד השני לתמונה.
בכל אופן גישתך מעוררת שאלה עקרונית: נניח שהדיירים התרשלו בכך שהם לא דרשו את ההתנייה – האם זה משחרר את ראש הוועד מאחריות? האם לא חלה עליו אחריות מוגברת (לפחות בהשוואה לשאר הדיירים) בעניין זה?
"קיים חשש כי החמרה בחובות הזהירות של נציגי הדיירים תרתיע דיירים מליטול על עצמם תפקיד זה, שעלול להפוך לכפוי-טובה בנסיבות של הסתבכות כבענייננו.
אולם, איני רואה בחשש זה משום צידוק מספיק לאי-הכרה בחובת זהירות מושגית כאמור בהקשר של נציגות הבית המשותף…ניהולם של כספי ציבור הנו שליחות חשובה ורגישה. האינטרס הציבורי הוא שהדבר ייעשה במיומנות ובזהירות… אינטרס זה מכריע את הכף. מי שאינו מוכן ליטול על עצמו משימה זו מתוך אחריות – עדיף כי לא ייטול אותה על עצמו כלל.
לפיכך, גם רגישות למעמדם העדין של הנציגים המתנדבים, המשקיעים מזמנם וממרצם, בנדיבות ובתום-לב, בענייני הבית המשותף – אינה מצדיקה, בעיניי, שלא להטיל עליהם חובת זהירות מושגית לנהל את כספי הדיירים במיומנות ובזהירות…לחברי נציגות יש חובת זהירות קונקרטית לתפקד באופן הממלא אחר ציפיותיהם הסבירות של הדיירים שבחרו בהם כדי לנהל את ענייני הבית המשותף. זה בוודאי כולל הפעלתו של שכל ישר ומושכלות-יסוד בהתנהלות זהירה בכספי הזולת"
התרופה: לחייב את הנציגות להחזיר לקופת הוועד כספים שהוציאה ושאמורים להיות משולמים ע"י דיירים מהבית השני.
(אגב, גם בפסק הדין הנ"ל חוייבו חברי הוועד לשלם מכיסם עשרות אלפי שקלים עקב רשלנותם).
מה ההבדל העקרוני בין רשלנות שמאפשרת מעילה לבין רשלנות שמאפשרת הוצאת כספים שמישהו אחר חייב לשלמם?
בשני המקרים נגרם לקופה נזק כספי כתוצאה מרשלנות.
כך למשל, נניח שחבר ועד, ברשלנותו, משלם פעמיים עבור עבודה אחת – האם אין עליו לשאת בתוצאה של הרשלנות הזו?
לדעתי, הציטוט שהבאתי מפסק הדין תומך לא רק במקרה של מעילה אלא גם בכל נזק כספי אחר שנגרם כתוצאה של רשלנות.