התחייבות להימנע מהתנגדות לבנייה

קבלן מכר דירות לקבוצת דיירים, בבניין אשר בסמוך לו היה מגרש ריק. ברוב הגינותו, גילה הקבלן לדיירים כי המגרש הריק הסמוך שייך לו, ובכוונתו ליזום בו בנייה בזמן עתידי קרוב כלשהו. זאת ועוד, הקבלן דרש כתנאי לחוזה המכר גם התחייבות מפורשת של הדיירים כי לא יתנגדו לבנייה האמורה במגרש הסמוך.

אמנם בשלב המוקדם של רכישת הדירות עדיין לא היה ברור מה בדיוק ייבנה בסמוך, אך הדיירים חתמו על הסכמתם להימנע מהגשת התנגדויות לבנייה במגרש הצמוד לחלקתם, ואף עמדו בהתחייבותם זו – ולא הגישו שום התנגדות לבנייה.

והנה, עם חלוף הזמן, הבנייה במגרש השכן אושרה ובוצעה הלכה למעשה, והתברר לדיירים כי היא גרמה לירידת הערך של דירותיהם.

יובהר: המגרש הצמוד לחלקתם של הדיירים אשר בה נבנו דירותיהם, היה מיועד תחילה להוות שטח ציבורי פתוח. כשטח ציבורי פתוח, ניתן היה לבנות בו בניה מוגבלת, כגון – ביצוע עבודות פיתוח, גינון, מתקני נופש, פארק וכו', ואין עוררין כי ייעוד כזה רק מעלה את ערך הדירות הסמוכות, לעומת בנייה למגורים, בשל הסביבה הירוקה ובשל השירותים למגורים ומיעוט הצפיפות. על אותו מגרש הוגשה ואושרה תוכנית לביצוע בנייה גבוהה למגורים, ובעטייה של בנייה – זו ירד ערך הדירות של קבוצת הדיירים בה מדובר.

הדיירים הגישו תביעת פיצויים נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, באמצעות ב"כ עו"ד סמדר בן דור, במסגרתה מונה בסופו של דבר שמאי מכריע לבדיקת ירידת הערך של הדירות.
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ביקשה לחקור את השמאי.
על החלטה זו של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לחקור את השמאי המכריע הוגש ערר, ובמסגרת ההחלטה של וועדת הערר, שדחתה את החלטת הוועדה המקומית לקיים את החקירה, נדון הנושא שבמחלוקת בעניין: זכות התביעה של הדיירים לפיצויים, לאחר שהסכימו להימנע מהתנגדות לתוכנית המתאר החדשה במגרש הסמוך.

אמנם עיקר החלטת וועדת הערר נסב על הזכות לחקירת השמאי המכריע, אולם הנושא שעל הפרק במאמר זה הוא דווקא הזכות של מי שמסכים להימנע מהתנגדות לתוכנית – לתבוע פיצויים בגין אותה תוכנית.

לטענת הוועדה המקומית, משהתחייבו הדיירים כלפי הקבלן שלא להתנגד לתוכנית, נשללה זכותם לפיצויים בגין תוכנית שהם הסכימו לה מראש.

לטענת ב"כ הדיירים, ההסכם בין הדיירים לבין הקבלן אינו מעניינה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ועוד, הימנעות מהתנגדות לא מבטלת את הזכות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה לפיו כל הנפגע מתוכנית בעל זכות תביעה נגד הוועדה המקומית.

מה גם שבאישור תוכניות, לוקחים בחשבון מראש את ההשבחה בה תזכה הוועדה המקומית על ידי גביית היטל השבחה, לעומת הפיצויים שישולמו בגין תביעות בעלי קרקעות שנפגעו מהתוכנית, ולא יעלה על הדעת לשלול מרכיב חוקי זה של התהליך התכנוני בשל חוזה-מכר בין הדיירים לקבלן.

מדובר בערר 274/05 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מורדות הכרמל נ' תורג'מן שמעון ואח', וועדת ערר מחוזית חיפה, יו"ר: עו"ד מ' פרזנצ'בסקי וחברי וועדת ערר ח' קציר, א' חפר-רוגובין, ש' אפק, י' נוייפלד, החלטה מיום 16 לפבר' 2006.

להלן ציטוט רלוונטי לענייננו:

"העוררים התחייבו שלא להתנגד לבניה זו אך אין חולק על כך שלא ויתרו בהסכם זה על זכותם לתבוע על פי סעיף 197".

האמירה של וועדת ערר ברורה, ולמעשה תואמת את גישת ב"כ הדיירים.