כדי שתוכלו לבנות את המעלית, אתם כמובן צריכים היתר בניה,
אבל גם את הסכמתם בכתב של 2/3 מבעלי הדירות בבניין.
על פי סעיף 59ו לחוק המקרקעין פטורים בעלי הדירות בקומת הקרקע
מלהשתתף בהוצאות ההקמה.
אני מבין שהדירות כולן מעל קומת העמודים (לא קומת קרקע).
לחוק המקרקעין – בקישור הבא:
לדעתי, זכותו של הדייר שאין לו דלת למבואה, לפתוח דלת בעתיד,
כי הוראת החוק קובעת שלכל 100% של בעלי הדירות בבניין
יש זכות שימוש במעלית. פתיחת דלת במבואה לשימוש במעלית
מוצדק כי זה מהווה שימוש רגיל וסביר במעלית לה הוא זכאי על פי דין.
צריך להבין שהמעלית, לאחר סיום בנייתה, הופכת להיות חלק בלתי נפרד
מהרכוש המשותף ולא ניתן לשלול מבעל דירה את זכות השימוש ברכוש המשותף
כפי שעושים שאר הדיירים, ולשם כך הוא אינו צריך את הסכמת הדיירים האחרים בבניין.
מאידך, הוא יהיה חייב להשתתף בהוצאות התחזוקה השוטפת של המעלית.
עצם העובדה שבעל דירה מסוימת תומך ללא סייג בהקמתה, אינו אומר
בהכרח כי הוא מסכים לשלם עבור הקמתה.
זכותו לומר שהוא לא רוצה להכשיל את הקמתה כדי שתהיה לכם הסכמת 2/3
מהדירות, אבל מותנה וכפוף לכך שלא ישתתף בתשלום הבניה.
כאמור, זכותו לעשות שימוש במעלית כשאר הדיירים, גם אם לא שילם להקמתה.
הרוב הדרוש להקמת המעלית הוא כאמור 2/3 מכלל הדירות.
ולגבי אלה שהסכימו להשתתף במימון הוצאות ההקמה, צריך שיהיה
מסמך בכתב (הסכם) שבו יתחייבו לגבי הסכומים שיצטרכו
לשלם עבור ההקמה. מומלץ אפילו לגבות את הכסף מראש,
כדי לוודא שיש בידיכם את מלוא סכום הכסף לבניה.
לגבי קנס או הענשה (או לא) למצטרפים בעתיד, הרי שכאמור,
אין חובת תשלום לגבי אלה שלא השתתפו בהוצאות ההקמה.
לעומת זאת, אם ישנם בעלי דירות שמרגישים לא נוח להשתמש במעלית
מבלי שהשתתפו בהוצאות הקמתה, מומלץ שזה יסוכם בתקנון מוסכם
שירשם בטאבו, ויכלול את כל ההסכמות לעניין המעלית,
כי הסכמה של בעל דירה בהסכם בלבד, שאינו בצורת תקנון מוסכם,
מחייבת אותו אישית בלבד (ולא את בעל הדירה החדש אם היא תימכר)
בעוד שתקנון מוסכם יחייב גם את בעל הדירה החדש.
דוגמא לתקנן מוסכם, בקישור הבא:
צריך כמובן לשנות ולערוך את התקנון שבדוגמא הנ"ל על פי הצרכים הספציפיים שלכם.
בהצלחה.
………………………………………………………………………………………………………………..
" התקנון המוסכם הכולל את כל ההסכמות לעניין המעלית " לרישום בטבו – באיזה רוב של הדיירים הוא צריך להתקבל ? ( התקנון יכלול את הסכום לתשלום והתנאים למצטרפים להשתמש במעלית ).
אבל, בעלי דירות שלא הסכימו לשלם עבור התקנת המעלית
וגם לא נתנו הסכמתם לתקנון המוסכם, הוא לא יחול עליהם.
………………………………………………………………………………………………………………………..
כאמור בקומה אחת שני הדיירים אינם מעוניניםבמעלית ולא משתתפים במימון. האם הדיירים האחרים שכן משתתפים חייבים לבנות בכספם עבור קומה זו את המבואה ? ( כדי שבבוא היום יוכלו לתפוש טרמפ על המעלית ).
האם דיירי הקומה שלמרות שאין להם גישה למעלית, חייבים בהשתתפות באחזקת המעלית. זכותם להשתמש במעלית שמורה להם.
מצד אחד מאפשרים ל-2/3 מבעלי הדירות שרוצים להקים מעלית על השטח המשותף של הבניין – לעשות זאת,
ומאידך, מאפשרים ל-1/3 מהדירות שמתנגדות לבניה, להשתמש במעלית כפיצוי על כך שנעשה שימוש ברכוש המשותף
למרות התנגדותן.
עכשיו, אתה אומר אני אמנע מהמתנגדים (שגם לא משלמים עבור ההקמה),
מלהשתמש במעלית החדשה.
הדבר הזה אולי "יעבור" איכשהו, ויתכן שבעלי הדירות לא יתנו לזה לעבור,
ויתבעו את זכות השימוש לה הם זכאים, ושמוקנת להם על פי חוק.
שהרי המעלית הופכת להיות רכוש משותף, וככזה, רשאים כל
בעלי הדירות לעשות בו שימוש זהה.
הטענה שלכם יכולה להיות, שאם בעלי הדירות שלא מממנות את ההקמה רוצות להשתמש,
אז בבקשה, שיקימו בעצמם ועל חשבונם את המבואה.
השאלה המשפטית שתתעורר עקב כך היא, האם מקימיי המעלית יכולים לגרור
את המתנגדים, להוצאה כספית הכרוכה בבניית המבואה שלהם,
כאשר החוק קובע שמי שמתנגד יהיה זכאי להשתמש – ללא – שיהיה חייב לשלם על הבניה.
ויהיה חייב אך ורק בתשלום התחזוקה השוטפת.
(לדעתי) ברור לכן, שאי בניית המבואה מסכלת את כוונת החוק, בכך שהיא מונעת מהסרבנים את אפשרות השימוש החופשי
ללא הוצאה כספית מצידם לצורך בניית המעלית.
המחוקק לא קבע בחוק המקרקעין מצב שבו לא תוכל דירה פלונית
להשתמש במעלית, ולכן נקבע בחוק שכולם חייבים להשתתף בתחזוקה השוטפת.
אם דירה פלונית לא תוכל להשתמש, היא תוכל לפעול באחת משתי הדריכם הבאות:
1. לא לשלם עבור התחזוקה השוטפת.
2. לתבוע את מקימיי המעלית לבנות עבורם את המבואה.
כל האמור לעיל מתייחס למצב שבו לא הושגה הבנה בין כל בעלי הדירות
בתקנון מוסכם שנרשם בטאבו.
אני מקווה שהצלחתי להבהיר לך את התמונה.
……………………………………………………………………………………………………………………….
היא לכן רכוש משותף, ואם רוצים להופכה לרכוש ששייך רק לשתי דירות שבאותה קומה (במשותף),
צריך היה לבצע הצמדה של שטח המבואה לגבי כל קומה ל-2 הדירות של אותה קומה.
אבל, נניח לשיטתך שפרויקט בניית המעלית מצומצמת רק למעלית עצמה, ללא המבואות,
וכדי להשתמש במעלית צריכה כל דירה לבנות לעצמה את המבואה,
זה לא צריך לשנות עקרונית לבעלי הדירות שמתנגדים לבניית המעלית.
הטענה שלהם היא פשוטה: לנו מגיעה זכות שימוש מבלי שנצטרך
להשקיע ולו שקל אחד מכספנו.
אם יהיה מצב שלחק מהדירות תהיה אפשרות להשתמש במעלית ולחלק אחר לא (כי הם לא מוכנים לשלם עבור המבואה)
תהיה לאותם מתנגדים זכות לקבל צו מניעה להשבתה כוללת של המעלית
ולחילופין – זכות לחייב את הדיירים שבנו את המעלית לממן גם להם את בניית המבואה.
ההיגיון מאחורי הדיון הזה הוא, שהמעלית החדשה היא רכוש משותף
ולכן לא ניתן לעשות "שימוש רגיל וסביר" במעלית רק ע"י חלק מבעלי הדירות,
ומאידך – ישלל השימוש הזה מחלק אחר של בעלי הדירות
רק מכיוון שהם לא מוכנים לשלם עבור הבניה (שכוללת את המבואה).
הטענה שהמבואה היא הרחבת הדירה, אינה מתישבת עם הטענה הנגדית
שלמבואה יש תפקיד אחד בלבד, לצורך שימוש במעלית, וזולתו -אין.
ולראיה – לפני שנבנתה המעלית לא היתה כלל מבואה.
ולכן היא הרחבה של המעלית, ולא הרחבה של הדירה.
אני נשמע כמי שנחוש להכשיל את הפרויקט שלכם,
אבל אני מנסה בסך הכל להבהיר לכם את האפשרות שאתם עלולים לעמוד מולה בעתיד.
בהצלחה.
……………………………………………………………………………………………………………………………
דיירי הקומה הראשונה אומרים שאין להם צורך במעלית והם אינם מעונינים בשימוש במעלית, ומבקשים פטור מתשלום חלקם בהחזקת המעלית. במידה ורוב הדיירים מסכימים האם זה משנה לגבי בנית המבואה שלהם? האם תספיק החלטת אספה ברוב של ?
בתודה מראש.
זה מצוין.
הויתור שלהן צריך כמובן לכלול גם את בניית המבואה.
אם יש הסכמה כזו לגבי כל המתנגדים, אין לכם יותר בעיה.
מומלץ לכם, כאמור, לעגן את ההסכמה בנושא המעלית
בתקנון מוסכם שירשם בטאבו, על פי סעיף 59ו(ג) לחוק המקרקעין:
" (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם; (2) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת מעלית; "
לחוק מהקרקעין – בקישור הבא:
לרישום תקנון מוסכם צריך את הסכמת הדירות שלהן צמודים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף.
אסיפת דיירים – אינה מוסמכת לשנות את ההסדר שקיים בחוק המקרקעין לגבי בניית מעלית.
שינוי כזה חייב להעשות בדרך של רישום תקנון מוסכם בטאבו.
התקנון יחייב את בעלי הדירות הקיימים שהסכימו לו, וגם בעלי דירות חדשים
שיקנו את הדירות של אלה שהסכימו לתקנון.
התקנון לא יחול על מי שהתנגד לבניית המעלית וגם התנגד לחתום על התקנון המוסכם.
אם יש לכם עוד כאלה, זכותם כאמור להשתמש במעלית.
…………………………………………………………………………………………………………………………….
הבהרה נוספת. האם יש הבדל בין "מתנגד להקמת המעלית" אליו אתה מתיחס בתשובותיך, לבין מי שתומך בהקמת המעלית בכל הדיונים, שחתם על הבקשה לרשויות ועל תכניות, הודיע על כוונתו להשתתף בהתקנה – מסוכם בפרוטקול האספות, נקב בסכום שהוא מוכן להשתתף (לא בכתב), עדין אומר שהוא רוצה במעלית – רק את הכסף אינו מעביר . ( דברו האחרון שהוא יצטרף בעתיד).
לגבי דייר כזה, רצוי לשמר את רצונו הטוב, ולא להיכנס איתו לעימות מיותר,
צריך להגיע איתו לסיכום, בתקנון המוסכם, שהוא מוותר על
זכותו להשתמש במעלית כל עוד לא שילם עבור ההקמה,
ותהיה לו אופציה להצטרפות עתידית כפוף לתשלום החלק שלו בהקמה, שמוסכם על שאר הדיירים.
אם זה נעשה בהסכמה, היקף הבעיה מצטמצם.
אגב, היה מקרה דומה למקרה שלכם, שגברת מסוימת אמרה שהיא מוכנה לשלם
אבל בפועל לא שילמה, מומלץ לקרוא את זה בפסק הדין שבקישור הבא:
בהצלחה.
…………………………………………………………………………………………………………….
אני גרה בקומה ראשונה ואני יכולה להסתדר ללא מעלית גם אין לי אמצעים כספיים מאחר ואני חד הורית. האם אני יכולה לסרב לתשלום במימון התקנת המעלית ? מבלי שיוטלו עלי סנקציות ? הבנתי שרק קומת קרקע פטורה מתשלום .
מה קורה באם וועד הבית מחליט על הוצאות גדולות מאוד כדי להרשים את יתר הדיירים בשידרוג ולאחד או לשניים מהדיירים אין כספים להוצאות ראוותניות אלה?
תודה וחג שמח
