השתלטות על חניה בשטח משותף ע"י שוכר דירה

לאור התשובה שקיבלתי בדבר זכות חניה לשוכר לעומת בעל דירה, ברצוני לחדד את שאלתי שוב ולהביא יותר פרטים על מנת לקבל תשובה ספציפית למיקרה.
בתשובה שסופקה באתרכם ביום 24/02/2005 9:10:00 ע"י איתן, נרשם:
"בחניה משותפת לא קיימת "זכות נצברת" הנובעת משימוש במשך 30 שנה.
החניה המשותפת שייכת לכל בעלי הדירות, כולל בעלי חניה רשומה,
על בסיס שימוש חופשי של כל בעלי הדירות (הקודם זוכה),
ללא "זכויות יתר" לדייר מסוים…."
שים לב שההתיחסות הינה לבעלי דירות במפורש.
בחוברת "המדריך" לוועדי בתים ולדייר בבית משותף (הרצליה) רשום בסעיף חניה: "החנית כלי רכב בחצר הבית, השייכת לרכוש המשותף אשר לא יועד לה כל שימוש מסויים אחר הינה בבחינת שימוש סביר ברכוש המשותף שאין צורך לקבל עבורו את הסכמתה של האסיפה הכללית של בעלי הדירות. השימוש בחניה המשותפת הוא על פי הכלל של "כל הקודם זוכה" ואין בשימוש זה משום תפיסת חזקה או הקניית זכות אחרת בשטח למשתמש. לעומת זאת אם חצר הבית משמשת כגינת נוי לא רשאי בעל הדירה להחנות את כלי רכבו בשטח זה. כאשר לבעל דירה יש יותר מאשר כלי רכב אחד, החניית כלי רכב נוסף תהיה שימוש בילתי סביר אם אין מספיק חניה עבור כלי רכב אחד של כל אחד מבעלי הדירות ובמקרה כזה יצטרך אותו בעל דירה להביא את העניין להכרעה בפני האסיפה הכללית של בעלי הדירות אשר תקבע סדרי שימוש בשטח החניה לבעלי רכב נוספים, אם בכלל"
זו הפיסקה מילה במילה מיתוך חוברת ה"מדריך" לועדי בתים.
שוב, גם כאן ההתיחסות לבעלי דירות!
כדי לחזק את נושא זכות בעלי הדירות, רציתי להעלות חומר נוסף למחשבה: על-פי החוק, לשוכר דירה אין חובות בדבר אחזקת הנכס והרכוש המשותף, הרי הוצאות זיפות הגג וסיודו, הוצאות שיפוץ והרחבה של כניסת הבניין, הוצאות שיפוץ מעלית, הוצאות שיפוץ שבילים וכל נושא של טיפול בשטחים המשותפים או הנכס עצמו, אינם חלים על השוכר אלא על בעל הדירה. השוכר משלם רק הוצאות ועד בית שותפות (מנקה, חשמל, ביטוח…) בנוסף לכך, גם חלוקת הנטל בסבב התורנות של תיק ועד הבית, אינן חלות על השוכר ולוקחים בה חלק רק בעלי הדירות, ובמקרה זה רק בעלי הדירות שגרים בבינין בפועל. לכן השאלה: אם שוכר פטור בחובות הנכס והשטח המשותף, לא מן הראוי שיהיה פטור גם מהזכויות בהם?
ואם נדון במקרה הספציפי שלנו, מדובר בביניין 12 דירות, שיש לו 4 חניות רשומות בטאבו ועוד 4 מקומות נוספים בשטח המשותף שבמשך שנים משמשות להחניית ריכביהם של בעלי דירות נוספים. זה שנים שהנושא מתנהל בצורה מסודרת, השכנים עומדים במקומות קבועים, אלה שחונים בחניה והאחרים שחונים ברחוב והכל תקין. לאחרונה נכנס לביניין דייר בשכר דירה שהחליט להחנות את רכבו בחניה תפוסה לאחר שבירר והוסבר לו שאין מקומות פנויים, השתלט בכל זאת.
לסיכום, אבקש מכם תשובתכם בנושא וחידוד המקרה הספציפי, נקודת המוצא היא שאין מספיק מקומות חניה לבעלי הדירות בבנין, החוק כפי שנראה, כן נותן עדיפות לדיירים שהם בעלי דירות בביניין והאמת שגם מבחינה הגיונית יש הרבה צדק בכך שבעל חובות הוא בעל זכויות לפני כל נהנה מצד שלישי.
מצ"ב צילום הדף מיתוך חוברת ה"מדריך"

עם כל הכבוד לתגובות הגולשים, הייתי רוצה לקבל תשובה מעורך דין הפורום.
תודה

עדיין ממתין לתשובתכם בנושא פניה ששלחתי.
נושא: השתלטות על חניה בשטח משותף ע"י שוכר דירה
נשלחה ע"י : בלדי
27/09/2005
12:58:00

אשמח לקבל תשובתו של עו" ד הפורום בנושא.
תודה מראש.

"המדריך" מטבעו הוא כללי וסיועו מוגבל. "כל הקודם זוכה" הינו עקרון שחל כל עוד אין כל הסדר ספציפי אחר. במקרה שלכם קיים לדבריך הסדר ממושך בנוגע לחניות ולכן לא כל הקודם זוכה. לא זה ההסדר אצלכם, לדבריך.

לגבי שוכר ומעמדו – שוכר נכנס לבית משותף עם זכויות מוגבלות. הסכם השכירות חולש רק על הזכויות הפרטיות של המשכיר.
כאשר אתה מעניין בהסכמי שכירות אתה אכן רואה שהמושכר מוגדר כדירה בת כך וכך חדרים בקומה זו וזו, הא ותו לא. ברור שאם לדירה מוצמד מחסן או חניה יתכן שההסכם חל גם עליהם ועדיין מדובר בשכירת קניין פרטי.
המשכיר אינו מעביר לשוכרו זכויות (או חובות) ברכוש המשותף.
זאת ועוד: עבודה נכונה של נציגות בית היא לפנות בכל בעיה, אם מתעוררת, אל בעל הדירה עצמו ולא לנהל ויכוח מול השוכר. לשוכר אין מעמד עצמאי בבית משותף.

אני יודע שאנשים לא פעם מופתעים לשמוע ממני הערה זו אבל גם אני מופתע שהם מופתעים…זה המצב, לטוב ולרע.

לעניין הסדר שימוש בחניות שהן רכוש משותף –
מה תוכן ההסדר?
כאשר אני עורך הסדרי חניה לדיירים אני אוהב להקצות חניות ממוספרות לדירות ממוספרות. כמובן שזה מתאים יותר למצב בו יש מספיק חניות לכל הדיירים חסרי החניה או למקרה בו ויתרו חלק על חניות.
מכל מקום זהו חוזה – לא קניין – שכל עוד הוא חל, כל דירה יודעת היטב היכן מותר לה להחנות. במקרה כזה ברור שכל עוד ההסדר חל יכול בעל דירה להחנות בחניה "שלו" את ריכבו, או את רכב הבת שלו או השוכר שלו או כל רכב שהוא מתיר לו להחנות.
הסדר אחר יכול להיות "פול חניה" לא ממוספר, המעניק נניח ל- 4 משתמשים 4 חניות או ליותר משתמשים 4 חניות לפי כל הקודם זוכה. מקרים מסוג זה חייבים להיות מסוייגים "כזכות אישית" כלומר אינה ניתנת להעברה לשוכר.

מתגובות שקיבלתי לשאלתך ולתשובתי עליה כדאי להבהיר:
מי שמציג שאלה בפורום צריך להציגה באופן מלא והוגן, כולל את הצדדים הלא נוחים מבחינתו וזאת כדי לקבל תשובה שתהיה מדוייקת ואמיתית ולא רק נוחה לו.
כאשר מציגים שאלה כהשתלטות על חניה תפוסה – וזו היתה הצגת הדברים – ועוד מוסיפים שלמשתלט הובהר שהחניה תפוסה – מקבלים תשובה כפי שהשבתי. אלא שבהבהרה שקיבלתי בטלפון, הוסבר לי שהמצב אינו כך כלל ועיקר.
וחבל.

מר שחל,
קודם כל תודה על תשובתך לשאלותי, שנית, צר לי מאד לאור תגובתך השניה בדבר אי דיוקים בשאלה שהעלתי. אני בהחלט מסכים עם דבריך באשר להצגת שאלות בפורום באופן מלא והוגן, ברור לי שכך צריך וראוי לנהוג וברצוני לציין שאני עומד אחרי כל מילה ומילה שכתבתי בפנייתי אליך. אני מבין ממכתבך, שקיבלת שיחת טלפון מסויימת ואנטרסנטית, שאולי גרמה לך לפקפק בדברי כפי שהוצגו, אך מכוון שאתה פוסק לחובתי מבלי כל סיבה מסויימת שצויינה בתגובתך, אין באפשרותי להתייחס בצורה נקודתית לסיבה שהביאה אותך לכתוב דברים אלו.
לגופו של עניין מדובר בבניין בן 12 דירות, 4 חניות בטאבו, 4 "חניות" באזור המוגדר כשטח משותף, 5 מכוניות של בעלי דירות, ש-4 מהם חונים בחניה המשותפת ו-1 ברחוב ועוד 2 שכנים בעלי רכב, בשכ"ד ללא חניה צמודה בטאבו, שהאחד, הותיק, חונה ברחוב וזה החדש , בו דובר, מתעקש להחנות את רכבו בשטח המשותף על חשבון של שכנים בעלי דירות (והחניה אכן תפוסה – השכן אכן שאל בעניין כשנכנס לגור בביניין וקיבל תשובה ממספר שכנים על כך שבשטח המשותף חונים בעלי דירות, שאין מספיק חניה לכולם וגם אין מקום פנוי).
יש לציין שתשובתך ההגיונית אכן רווחה לי מאחר שחיזקה את דברי שהביעו את דרך ההיגיון שדייר בעל דירה, מן ההיגיון שיהיה בעל זכויות בשטח המשותף לפני שוכר, או בעדיפות עליו אם תרצה, מתוך ההגיון הבריא שבעל חובות בשטח המשותף צריך שיהיה בעל זכויות בשטח זה לפני שוכר שאינו בעל חובות בעניין.
אני חושב גם שהויכוח בנושא עבר כל פרופורציה של חוצפה בכך שהביא את הצדדים להתווכח ברמה כזו בפורום. (מעבר לחוצפה עצמה של ההשתלטות על החניה בשטח המשותף). הרי אם היה מדובר בשכן חדש בעל דירה, בכלל לא הייתי מציג פניה זו, מאחר ואני מודע היטב לכך שהכלל המקובל הוא "כל הקודם זוכה" אך – מבין בעלי הדירות.
העניין כאן הוא עקרוני בעניין זכויות של בעל דירה בשטח משותף ומוגבל בעדיפות על שוכר.
העניין כאן פשוט ועקרוני, הדברים שהצגתי הם נכונים והציגו את הבעיה כפי שהיא ובצורה מדוייקת, אולי אף יותר ממה שאותה בעלת הדירה החדשה והשוכר שלה מכירים את נושא הרגלי החניה בבינין לפרטיו.
(אני בעל ותק כולל של מעל 20 שנים בבינין ומכיר את מעלותיו, חסרונותיו ואופי שכניו בצורה מדוייקת).
צר לי על דבריך האחרונים, אני אכן מאמין לאור התנסחותך הקודמת ולאור זה שלמדתי בזמן קצר להכיר את הנפשות הפועלות, שתגובתך התוקפנית משהו, נבעה מאותה שיחת טלפון חשאית. האמת היא שזה גם לא כל כך צודק שאני מעלה דברים בגלוי, וצד אחר גורם לך להסיק מסקנות בצורה נסתרת. אשמח אם תוכל לצור איתי קשר טלפוני (והפרטים באתר) או להעביר לי את מספר הטלפון בו אוכל להתקשר אליך. חבל לי להשאיר את הנושא בצורה כזו שהופיעה בתגובתך האחרונה, מאחר ולא כך הם הדברים.
ברצוני לציין גם שבימים האחרונים גילינו גם עניין חדש ,שכניראה משפיע על הויכוח. מסתבר כנראה, שהדייר אשר מכר, לפני כחודשיים, את הדירה האמורה שאין לה חניה צמודה בטאבו, הציג בפני השכנה שרכשה אותה, שהוא נהג להחנות את ריכבו במקום האמור דרך קבע ובכך אולי הטעה אותה בעיניין (מסתבר שהמטרה מקדשת את האמצעים – אדם רוצה למכור דירה ללא חניה ותמיד ניתן לספר סיפורים), אכן יכול ליהיות שזה חלק מהמקור לויכוח המיותר, בו בזמן ,שכל שאר השכנים יוכלו להעיד, שאותו שכן שגר בביניין במשך כ- 27 שנה, תמיד החנה את ריכבו ברחוב במשך השנים – וזו עובדה נקודה. בחודש האחרון לקראת עזיבתו הוא חנה בשטח המשותף פעמים בודדות בלבד לצורך העברת תכולה (להזכירך, דובר בשכן בעל דירה – כל הקודם זוכה… ברב המקרים בלילות שוב היה מחנה את ריכבו ברחוב). שוב, אני מעלה נקודה זו מאחר ויכול להיות שהיא הוצגה לך בשיחה הטלפונית ואילו פרטים חדשים שהגיעו גם אליי, איך שלא יהיה אינם סותרים את שאלתי המקורית ואת דרך הצגת הדברים כפי שהצגתי.
לסיכומו של דבר, השאלה העקרונית שנשאלה היא האם קיימת זכות לשוכר דירה להינות משימוש בחניה מוגבלת ברכוש המשותף על פני בעל דירה, בו בזמן שאינה מספיקה לכלל הדיירים בעלי הדירות ועל כך נתת את תשובתך.
לאור פסיקתך הנ"ל, אשמח מאד אם נוכל לקבל את עזרתך בגישור העניין בין הדיירים הותיקים ואותו שכן (או השכנה שהשכירה לו את הדירה). אתה אכן תוכל ליהיות לנו לעזר בנוושא וברור שנשמח ונוכיר את תרומתך בעניין, מאחר ובסה"כ מדובר בבניין עם יחסי שכנות מעולים שלאחרונה נתקלים באוירה עכורה שהביאה איתה הדיירת החדשה.
ברצוני לציין גם שהשתדלתי שתשובתי אליך תיהיה עניינית ומבלי לפגוע או לערער על דבריך בכל דרך, אני חושב שעצם קיום פורום זה חשוב מאד ועבודתכם בו היא אכן מלאכת קודש בגישור על עניינים "כואבים" לציבור ועל כך שאו ברכת ישר כח.

בהמשך לנושא ההשתלטות על חניה בשטח משותף ע"י שוכר דירה חצוף ביותר, צר לי שלא ענית על מכתבי האחרון מה- 9 לאוקטובר, שבא אחרי שהגבת על הדברים שלי בביקורתיות יוצאת דופן, תוך כדי כך שאתה מתקיף אותי על דרך הצגת הדברים, על אי דיוקים בדבריי ועוד… וכל זאת בעקבות שיחת טלפון אנונימית שקיבלת…
עם כל הכבוד, אך כפי שעניתי במכתבי האחרון, אין לי כל הסתייגות מהדברים ומנכונותם, הרי יותר מכך, יש לי עדכון בנושא: העניין הועבר גם למחלקת תרבות הדיור בעיר, אשר הבינה את פשר העניין ולאחר שנהלה שיחה עם הצדדים (דרך אגב – לא איתי) הוציאה מכתב לשוכרת הדירה בדרישה שתיפנה לדייר השוכר שלה ותידע אותו שהוא עושה שימוש בילתי סביר בחניה אשר נמצאת בשטח משותף.
אם כבר אנו עוסקים בדיוקים, ולמרות שמטרתי הייתה להציג השאלה ברמה העקרונית ללא ירידה לפרטי פרטים, אז הינה הנתון המרכזי: מדובר בדייר שוכר דירה, שכנראה בנו החייל נוהג ברכב האמור. הבחור חוזר מהצבא כנראה פעם בשבועיים עד שלושה, השיטה היא שהוא מאפסן את ריכבו בחניה האמורה לכל התקופה, כך שהרכב חונה באופן רציף במשך שבועות. כאשר הוא מגיע לשבת ויוצא עם הרכב… יש מצב שהחניה נתפסת על ידי הדייר שאמור היה להחנות בה. ברגע שאותו דייר יוצא לעבודתו ביום ראשון בבוקר, מיד מוחזר הרכב האמור לאחסון בחניה האמורה לשבועות הבאים.
השאלה היא : האם זאת לא השתלטות? כנראה שאתה צודק בטענתך על אי דיוקים – זו לא סתם השתלטות – זו חוצפה ממדרגה ראשונה!
יש לציין גם שאותו שוכר מתעקש להשתלט דווקא על חנייה מסויימת גם בזמן שלעיתים יש מקום אחר (משותף) פנוי… הסיבה כנראה בכך שהייתה לו הבטחה מסויימת מצד בעלת הדירה שהסכם השכירות כולל את השימוש בחניה… אני לא משוכנע באמיתות העניין אבל כך נמסר וברור שבמקרה כזה אני מבין את המקור להתנהגותו ועקשנותו בעניין. מיותר לציין שאם באמת כך הדבר, מדובר בעברה של ממש מצד בעלת הדירה, שהרי לא ניתן לערוך הסכם שכירות הכולל חניה בשטח משותף… זה לא רכוש פרטי שלה.
כך שבכל מקרה, העניינים כאן "מסריחים" משהו, אני יכול להעיד שמדובר כאן בבניין איכותי, עם דיירים נחמדים שחיים בשכנות טובה זה שנים ותמיד, לאורך שנים רבות, ידענו לחלוק גם את החניה ברכוש המשותף בצורה קבועה והוגנת, מעולם לא נדרשנו לחוק של "כל הקודם זוכה", אצלנו זה תמיד הסתדר כך שלכל אחד הפינה שלו וכולם מרוצים… עד היום שהגיע לבניין השוכר החוצפן ומעבר לעובדה שנותר לנו רק להמתין שתסתיים תקופת השכירות שלו , חבל שיש אנשים כאלה שיודעים רק להעיק על אחרים בהפגנת חוצפה וכוחניות מדהימה, אנשים שהמושג שכנות טובה לא מדבר אליהם כלל. זה לא חדש במקומותינו שכוחניות וחוצפה שולטים ועל כך חבל לי מאד.
בנוסף לכך, חבל מאד שאתה לא מוצא לנכון לענות למכתבי הקודם, אני העלתי כאן נושא שאני בטוח שרבים נתקלים בו, הקפדתי לכבד את הפורום בדבריי תוך תאור כללי של הבעיה ואתה מצדך בחרת להאמין לדברים ששמעת בשיחת טלפון שקיבלת. אני חושב שזה לא היה מכובד לבקר את דברי ללא בדיקה. בנתים אני זה שכותב את הדברים בצורה אמינה וגלויה ולא מסתתר מאחורי שיחת טלפון אלמונית. שוב אני מדגיש שדברי כנים, אמיתיים ומדוייקים.
יש כאן פורעי החוק שמצפצפים על כל דרך הגיון ומנסים לכפות את כוחניותם וחוצפתם על אחרים וכנראה שהצליחו בכך גם אצלכם , לאור נוסח תגובתך אליי – חבל.
דרך אגב המכתב מתרבות הדיור נשלח לבעלת הדירה לפני כשלושה שבועות והדייר עדיין ממשיך לצפצף על כולם.

ברצוני לציין שוב, שאין בכוונתי לבוא בבקורת אישית או בטענה כלשהי אליך. אני מתיחס אל הדברים בצורה עניינית ומבלי כוונה לפגוע.
אני כותב לך דברים אלו לאור תגובתך הביקורתית על דברי ובעקבות חוסר תגובתך על דברי בהמשך.
אני חושב שעצם קיום פורום זה חשוב מאד וחבל שמסתבר שיש כאלה שמצליחים לבזות אותו אפילו בשיחת טלפון.
הייתי מאד שמח אם באמת היינו מוצאים דרך לפתרון הבעיה ואני משוכנע שיש באפשרותכם דרך לעזור לנו.
אם יש אפשרות לקבל מספר טלפון לפניה ישירה אליך אשמח להתקשר.