השכרת דירה

שלום
אני הולך להשכיר דירה
השוכר מבקש ממני בנוסף לשנת השכירות הראשונה
אופציה ל 2 שנים . שאלתי היא אם כעבור שנה ארצה למכור
האם האפוציה שנתתי תפריע ?

תודה

שאלה נוספת ואחרונה
לגבי המחיר האם כעבור שנת השכירות הראשונה
אוכל לבקש תוספת למחיר ?

תודה

יש לי כאן בעיה קטנה בהבנת הנקרא:
1. האם האופציה לשנתיים היא "זכות" או חובה?
2. על מי חל ה"תנאי לשכירות"? – על המשכיר או על השוכר? כלומר: המשכיר דורש את האופציה לשנתיים, או השוכר דורש זאת?
הבנת, איתן, מה אני לא מבינה?
תודה,
ורונה

האם אתה מתכוון לכך שהעיקרון על עידכון המחיר צריך להיקבע בחוזה, או שסכום התוספת או התוספת באחוזים צריכים להיקבע בגוף החוזה?
ומדוע אני שואלת? – לפי תשובתך אדע אם הבנת.
תודה,
ורונה

ולמה מוגבל, כי אם יאמר בחוזה שלאחר שנה יהיה המשכיר רשאי לקבוע כל מחיר שירצה, בעצם אין יותר אופציה, כי המשכיר ידרוש מיליון דולר לחודש, ובכך יאיין את האופציה, ויכריח את השוכר לעבור למקום אחר חרף קיום האופציה.

לדעתי, את שוקלת למכור את הדירה שלך ולעבור לגור בשכירות.
זה רעיון לא רע בכלל, אם את משקיעה את הכסף בדולרים בניו-יורק (כמוני).

היום שהריבית בארה"ב היא 3.5%, ניתן לקבל ריבית על מחיר המכירה של הדירה שתכסה את עלות השכירות.

לא רק זאת אלא גם זאת – הריבית הצפויה לעלות בארה"ב בעוד שנה לרמה של 4.75%, כלומר, ניתן לקבל ריבית הרבה יותר גבוהה מעלות ההשכרה, ולחיות כמו "קינג" (או במקרה שלך – כמו "קווין").

1. אז במילים פשוטות: מה בדיוק כותבים בחוזה? (אנחנו מבקשים ניסוח מדויק או דומה למדויק.)
2. אכן הבנת מדוע אני שואלת (בפסקה הראשונה), אבל הסקת מסקנה שגויה למחצה (בפסקה השנייה).
3. אז מה, איתן? אין לך דירה משלך? איזה כיף לך, אין לך בעיות עם ועדי בתים. אבל מצד אחר מה תעשה אם הריבית על הדולר בארה"ב תרד? לזה קרא פעם יצחק שמיר "שפקולציות". אני ממש לא טובה בזה, ואני חייבת שתהיה לי מתחת לרגליים חלקת אדמה משלי.
4. בגלגול הקודם באמת הייתי "נסיכה" (למה לא, בעצם?), ולכן מאוד קשה לי עם אוכלוסיה כמו נציגי הבית שלי וחבר מרעיהם.
5. כדי לסיים בטעם קצת יותר טוב, האם נכון, איתן, שאתה לא עוזב אותנו?
אמן, כן יהי רצון,
ורונה

מצמידים את מחיר ההשכרה למדד כלשהו (תשומות הבניה – למשל) או לכל מדד אחר שיהיה מוסכם על הצדדים, בנוסף למחיר הדולרי של ההשכרה.

זה לא "שפקולציה" כי הריבית בארה"ב היא לא משהו ש-"קופץ" כל שבוע מעלה ומטה.
והיה והריבית תרד, "נניח", הרי שניתן תמיד לקנות דירה אחרת. מחירי הדירות כאן לא צפויים לעלות, כי עליות בעבר היו תמיד כאשר היה גל עליה גדול, ואין שום גל באופק (חוץ מגל ירידה, שילך ויגבר עקב השתפרות המצב הכלכלי בארה"ב והתדרדרותו כאן).

ואם תחזיתו של הרמטכ"ל לשעבר (בוגי יעלון) תתגשם, והאינטיפאדה תחזור ותכה בנו שבעתיים, כולל קאסאמים על תל-אביב (ורמז לכך קיבלנו רק השבוע), מחירי הדירות ינועו רק כלפי מטה.

לכן, לדעתי – מי שיכול לנצל את תקופת הרגיעה הנוכחית למכירה – לא יצא נפסד.

ולסיום, היום הוא היום האחרון לחופשתו של בעל הבית שלנו עו"ד שחל, וממחר הוא יקבל חזרה לידיו הנאמנות את הפורום הנכבד הזה, ואני אחזור לאנונימיות שממנה באתי.

……………………………………………………………………………………………………………………..

1. מאז שהעלית אותו, הרעיון הזה שלך באמת מעסיק את מוחי ואת "שלוותי".
2. אבל אם מחירי הדירות כאן יורדים, הרי לא אקבל את המחיר הריאלי של הדירה שלי, הלוא כן?
3. האם יש לך פסקי דין מעניינים על הוצאת דיבה ולשון הרע? אני זקוקה להם כמו אוויר לנשימה.
3. אני שמחה שעו"ד שחל חוזר אלינו, אני לא שמחה שאתה עוזב אותנו, ואני מבקשת להפעיל עליך את מעשה "ל"ו הצדיקים." אולי תשקול לבקר אותנו רק פעם בשבוע? וגם אם לא, ומאחר שרצונך כבודך, אני מאחלת לך רק טוב.
תודה על ה-כל,
ורונה

נכון שהשוכר יהיה רשאי להמשיך חד צדדית את השכירות, אבל אתה תוכל למכור את הדירה עם השוכר, והקונה יכנס לנעליך כבעל הדירה המשכיר.

הסכם השכירות הוא עם אדם "מסויים", ולא עם "בעל דירה".
ואם אותו אדם מסויים (המשכיר) רוצה למכור את דירתו המושכרת, זה לא אומר שהוא רשאי אוטומאטית להעביר את חוזה השכירות לאדם אחר ללא הסכמת השוכר.
מי ששוכר דירה יכול לטעון ובצדק שיש כאן הפרה של ההסכם. השוכר שכר את הדירה כיוון שהוא התרשם מהמשכיר ומאישיותו, ואם יבוא מחר מישהו אחר עם עבר פלילי ויהיה בעל הדירה אין זאת אומרת שחובה על השוכר להסכים ולקבל את העברת חוזה השכירות לבעל הדירה החדש.

חוזה-שכירות הוא ההתקשרות – אישית – בין המשכיר לשוכר !

……………………………………………………………………………………………………………………………..

מתוך חוק השכירות והשאילה:
"21. המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר; עשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות, אולם כל עוד לא נתן המשכיר לשוכר הודעה על ההעברה או לא נודע לשוכר עליה ממקור אחר — מופטר השוכר בתשלום דמי השכירות וקיום שאר חיוביו למשכיר."

להלן המלצתי:

מי שמשכיר דירתו לשוכר בשכירות לתקופה קצובה עם אופציה להארכת החוזה לתקופות נוספות כדאי שיכפיף את האופציה למילוי כל תנאי החוזה ע"י השוכר.

הסבר:
ללא התנייה כזו, יכול שוכר "רע" ובעייתי לכפות תקופות שכירות נוספות על בעל הדירה וזה לא סביר.
במקרה של שוכר בעיייתי – למשל אחד שמאחר בתשלומים – ואפילו שוכר שאינו מפר באופן בוטה ויסודי את ההסכם (שאז אפשר להיפטר ממנו ע"י ביטול ההסכם) – יוכל משכיר לשלוח לו מכתב עוד בטרם מועד האופציה לפיו נוכח נוכח הפרות ההסכם אין האופציה בתוקף. את זאת ניתן לעשות רק אם מכפיפים את סעיף האופציה בביצוע מלא ודווקני של ההסכם ע"י השוכר.