הרחבת מרפסות בבית משותף – שאלה לעו"ד עפר שחל

האסיפה הכללית בבית משותף החליטה לבצע הרחבת מרפסות בבניין והסמיכה את הועד להתקשר עם קבלן מסויים ולסכם עימו את פרטי ההסכם. (לאחר שנבדקו מספר קבלנים כמובן). ראוי לציין שכל הדיירים חתמו על מסמך המביע את רצונם לבצע הרחבת מרפסות. מסמך חתימות זה של הדיירים יועבר לועדה לבינוי ערים יחד עם תוכנית קונסטרוקטור וכל מסמך שידרש לועדה, ע"י הקבלן המבצע.
מאחר והקבלן שעימו אנו רוצים להתקשר מתחייב בהסכם לפעול מול הועדה, לבצע את התוכניות הנדרשות , להגיש ולטפל בכל המסמכים הנדרשים על מנת לקבל את הרישיון לבנייה, דורש הקבלן בהסכם בלעדיות להתקנת המרפסות. כלומר דייר שלא יוכל היום לבצע הרחבת מרפסת עם קבלן זה , לא יוכל לבצע בעתיד הרחבת מרפסת ולהתקשר עם קבלן אחר. ועד הבית רואה זאת בצורה הגיונית והוגנת וכך גם מרבית הדיירים.
שאלה ראשונה: לאחר חתימה על ההסכם בין נציגות הבית והקבלן הזוכה, יכול לטעון דייר בבניין שאין לאף אחד זכות לכפות עליו לבצע הרחבת מרפסת עם הקבלן הזוכה שמחירו נראה לו גבוהה ביחס לקבלן אחר שברצונו להעסיק ?
שאלה שנייה: במידה והדייר אינו יכול לטעון והוא מחוייב להתנהל עפ"י ההסכם שנחתם ע"י נציגות הבית, עלול להיווצר מצב שדייר שרוצה לאחר שנתיים לדוגמא לבצע את הרחבת המרפסת שלו, הקבלן ידרוש ממנו סכום כסף שהוא חסר פרופורציה ולא הגיוני. האם יש דרך להגדיר בהסכם סוגיה למחיר עתידי באופן כללי בטרם תחתום נציגות הבית על ההסכם עם הקבלן הזוכה.
שאלה שלישית: לשלב הראשון שבו נדרש מהקבלן לקבל את תוכניות הבניין, לבצע את תוכניות ההרחבה הנדרשות ולהגיש לועדה לבינוי ערים את כל המסמכים, דורש הקבלן סכום כסף די קטן מכל דירה ( מאות שקלים ). רישיון הבנייה בסופו של דבר הוא עבור כל הדיירים בבניין גם עבור אלה שרוצים לבצע הרחבה באופן מיידי וגם עבור אלה שאינם מעוניינים לבצע הרחבה זו בזמן הקרוב. האם ניתן באסיפת דיירים לחייב את כולם ללא יוצא מהכלל לשלם סכום זה שהוא למעשה עבור קבלת הרישיון? ואם כן, מהו הרוב הנדרש ? . ובנוסף האם תשובתך תהיה בתוקף לאור התפתחות שדייר אחד בלבד בבניין לא מעוניין לחלוטין לבצע הרחבת מרפסת למרות שכבר חתם בעבר על הסכמתו החיובית לבצע הרחבה ?

נראה לי בהחלט שאתם בכיוון הנכון.
לגבי השאלה הראשונה והשניה – מקובל והגיוני בנסיבות אלה ליתן לא בלעדיות אלא זכות סירוב ראשונה, כלומר הקבלן יהיה זכאי לבצע בעתיד את ההרחבה אבל בתנאים תחרותיים. הוא יעמוד אם יחפוץ בכך בתנאים שיציע קבלן אחר.
השאלה השלישית יותר בעייתית – לכאורה הצעת הקבלן מאוד הגיונית ואפילו מפתה. הקבלן מצידו עושה חשבון נכון. הבדיקה כעת היא כסף קטן מבחינתו והיא חשובה לכם. ועדיין עולה השאלה מה ניתן לעשות מול מי שמסרב לחתום והאם ניתן או צריך לכפות עליו את הדבר?
התשובה היא שלא צריך לכפות אם יש רוב של מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. די ברוב זה כדי לבצע החלטה בנוגע להרחבה.

כעת לגבי דייר שחתם ורוצה לחזור בו מחתימתו – יש לאותו דייר בעיה. כמו בכל חוזה חרטה אינה עילה מספקת לביטול חוזה. יחד עם זאת מאחר ואינכם צריכים רוב מוחלט כדי לבצע את המהלך עליכם לשקול אולי עדיף לשחרר דייר אחד מהסכמה ולרוץ קדימה.

בהנחה והרוב הנדרש (3/4 דיירים שלהם מוצמדים 2/3 רכוש משותף ), מחליטים, כן לתת לקבלן בלעדיות, האם משתמע מתשובתך לשאלה הראשונה שכל דיירי הבניין מחוייבים להסכם שנחתם כולל המתנגדים.
ולגבי השאלה השלישית אם הרוב הנדרש (3/4 דיירים שלהם מוצמדים 2/3 רכוש משותף ), מחליט באסיפה שעל כל הדיירים לשלם את הסכום הראשוני לקבלת הרישיון, האם משתמע מתשובתך שכולם חייבים לשלם סכום זה, גם אלה שאינם מעוניינים לבצע הרחבת מרפסת .

אנו זקוקים מאד לתשובה חד משמעית לשאלה במידה וניתן כיוון שאנו צריכים להציג הנתונים באסיפה כללית השבוע

לא. הרוב מספיק רק כדי לבצע את ההרחבה אבל לא כדי לחייב אחרים בתנאי ההסכם.

עליך להבין: כל הצמדת שטח משותף או כל בניה וניצול זכויות בניה (שהן רכוש משותף) מחייבת את הסכמת כל הדיירים ללא יוצא מהכלל. המחוקק החליט להקל במקרה של בנייה לצורך הרחבה והסתפק ברוב קטן יותר וזאת כדי לאפשר לדיירים להרחיב דירותיהם בלי שיהיו חייבים לקבל הסכמה מקיר לקיר. אבל אין כל אפשרות לכפות על המיעוט שאינו מרחיב כל החלטה או חיוב כספי בנדון. פשוט לא סופרים אותם לצורך ההחלטה, לא יותר מזה.