דירתי ממוקמת בקומה האמצעית ומושכרת לדייר נהדר.
לאחרונה , פנו אלי מקומת הקרקע בבקשה שאתן את חתימתי להרחבת הדירה.
שאלותיי,
1. דירתי מושכרת לשנה נוספת וכנראה זה יהיה המצב בשנתיים הקרובות , כאשר תחול הבנייה , אני עלולה להפסיד את הדייר הנוכחי או שוכר פוטנציאלי אחר או לחילופין שכירות הדירה עלול לרדת גם כן?, מי מפצה אותי על כך?
2. באם אתן את חתימתי ואבנה בעתיד , האם עליי לשלם עבור התקרה שבנה הדייר מהקומה התחתונה, יותר נכון האם עליי לשלם על חלק מהבניה ואם כן על מה ?, הומלץ לי מפורום ועד הבית לשבת בצד ולחכות .
3. אייך בכלל אני יכולה להטיב את תנאיי במצב זה באם אאשר או לווא, כרגע אני יותר מודאגת מכך שהשיפוץ ייארך זמן רב ומצב זה עלול להבריח את השוכרים .
בנוסף דירת הקרקע תשתמש בקרקע והקומה העליונה בגג, כקומה אמצעית אין לי הטבה נוספת מלבד ההרחבה עצמה?
4. האם הרחבה זו , תפגע בסיכוי הבניין להיות חלק מתהליך בינוי פינוי שהחל בשכונה ? ( אנו עדיין לא בפרויקט )
אודה לתשובות והנחיות
הנך מעלה סוגיה אשר לא תמיד יש לה תשובות או פתרונות חד משמעיים, אך אנסה להשיב לך ממיטב ניסיוני בנושא. בנייה בבית משותף הנה מקור לסכסוכים אין סופיים הפוגמים באיכות החיים, וטוב שאת נותנת את דעתך, כבר עתה לבעיות שעלולות להיווצר בעתיד.
1. השכרת הדירה – לא מוכרים לי מקרים בהם שולם פיצוי בגין אבדן שכר דירה, ו/או פגיעה באיכות החיים במהלך הבנייה. בעתיד עלול להיווצר מצב הפוך, אם וכאשר תיבנה תוספת לדירתך. הנושא נתון להתייחסותך האישית.
2. אכן, עלייך להשתתף בעלות ביצוע חלקי השלד, אשר ישמשו גם את התוספת לדירתך: היסודות העמודים והתקרה.
"לשבת בצד ולחכות" ? – אפשרי, אבל לדעתי לא כדאי. מומלץ לקבוע כבר היום את שיעור ההשתתפות בשלד. היום הבונה לחוץ ויש לו עניין להגיע עמך להסכמה. מי יודע מה יהיה בעתיד כאשר את תהיי לחוצה לבנות.
3. במסגרת הסכמתך, יש לנסות להגיע להסדר עם השכן לגבי משך זמן הבניה, שעות העבודה , וצמצום ההפרעות למינימום.
בעיקרון החצר אמורה להיות משותפת, כמו גם הגג שייבנה מעל הקומה העליונה.
4. כל תוספת בבניין עלול לפגוע בסיכויי פינוי בינוי. לפינוי בינוי דרושה הסכמה של 100% מהדיירים. לדייר שהרחיב את דירתו יש פחות עניין להשתתף בפרויקט, או שהוא עלול לדרוש תמורה בלתי סבירה ולתקוע את הפרויקט.
5. איני מכיר את פרטי המקרה ואת הוראות תכנית המתאר. אולם כדי לבצע את הבניה יזדקק הבונה להסכמה של לפחות 75% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף. ייתכן, אפוא, מצב שבו גם אם תחתמי על הבקשה להיתר, השכן לא יוכל לממש את הבניה, ולעומת זאת ייתכן מצב בו תסרבי לחתום והשכן יוכל לבנות על אפך ועל חמתך.
6. המלצתי, נסי להגיע עם השכן להליך של גישור. הסכום שזה ייעלה לך הנו כאפס וכעין לעומת ההוצאות ועגמת הנפש שעלולות להיגרם לך בעתיד. במסגרת ההליך תוכלי להעלות גם את נושא אבדן ההכנסות במהלך הבניה, גם לדרוש פיצוי בגין חוסר היכולת ליהנות מהגינה ומהגג, וכן להגיע להסדר לגבי השתתפות בהוצאות השלד.
תודה לפנייתך ובהצלחה.
תשובתי זו הינה בבחינה מידע אינפורמטיבי כללי בלבד ,ואינה מהווה ו/או באה להחליף יעוץ משפטי ו/או יעוץ בנושא כלשהו ספציפי ,אשר על כן, יש לפנות לגורמים המקצועיים הרלונטיים .
1. האם ידוע לך מהי עלות הבניה למ"ר , שלד וכו´?
2. לשכן יש תוכנית בניה מוצעת ( טרם העבירה לעירייה ), האם אני מחוייבת לבניית הממ"ד עפ"י התוכנית שלו? הכוונה למיקומו בדירה שלי.
3. האם יש חוק או נוהל שקובע מהי עלות ההשתתפות בבניה עבור הקומות שמעל ההרחבה בקרקע?
חשבתי שאולי מיקומי כקומת אמצע יהווה יתרון מבחינת עלויות הבניה , שלא אצטרך לשלם על היסודות או על התקרה .
4. נראה לי שאין מנוס ואת ההסכם עם הדייר אצטרך לעשות עם עו"ד.
2.יש לבנות את הממ"ד זה על גבי זה בכל הקומות כך, שמיקומו, אכן, מחייב אותך.
3. אין חוק שקובע את שיעור ההשתתפות בשלד. הכלל הוא שמשתתפים בחלק היחסי של האלמנטים המשותפים. הנושא נתון בדרך כלל למו"מ בין הצדדים.
הואיל וציינת, שהשכן בקומת הקרקע יהנה מהגינה והשכן בקומה העליונה יהנה מהגג, הנך יכולה לדרוש במסגרת המו"מ לפטור אותך מהשתתפות בהוצאות השלד. ויתור זה עשוי לשמש תמורה או תמורה חלקית בבין ההנאה העודפת שלהם מהרכוש המשותף.
4. אכן, זה צעד נכון לערוך את ההסכם עם עו"ד, אך אם לא תגיעו להסכם, טרם הגיעכם לעורך הדין ממליץ שוב על גישור.
תודה לפנייתך ובהצלחה!
תשובתי זו הינה בבחינה מידע אינפורמטיבי כללי בלבד, ואינה מהווה ו/או באה להחליף יעוץ משפטי ו/או יעוץ בנושא כלשהו ספציפי ,אשר על כן, יש לפנות לגורמים המקצועיים הרלונטיים .
אני חושבת על אפשרות מכירת הדירה, האם בכ"ז להכנס איתם למו"מ על הבניה ובכך להבטיח את תנאי הקונה שלי או שלהשאיר זאת עבור הקונה הפוטנציאלי??
שוב , תודה
אם תבטיחי היום את זכויות הקונה העתידי תיצרי נכס בעל פוטנציאל טוב יותר למכירה. מצב זה עדיף על חוסר ודאות לגבי הרחבה עתידית, אשר בה עלול להיתקל קונה סביר, ואשר יש בה להשפיע על מחירו של הנכס.
בהצלחה!
במידה ואחליט להצטרף לבניה , האם תוכל לאמר לי מהם העלויות הנוספות שיש לקחת בחן´ מלבד הבנייה עצמה.מדובר על הרחבה של 50 מ"ר.
אני לא מבינה במיסוי וכד´ , האם יש היטל השבחה? אגרות?
אני צריכה לשקלל את כל הנתונים בכדי לדעת מהו הערך המוסף שיש בבניה.
תודה
מעבר לעלויות הבניה, אכן, יש לשלם מיסי בניה והיטלי פיתוח. ובנסיבות מסוימות גם היטל השבחה. כמו כן תידרשו לשלם עבור בדיקות מעבדה.
מיסי הבניה משולמים לפי תקנות התכנון והבניה. ישנם 3 תעריפים לפי מקום הישוב. מדובר בסכום בן כמה עשרות ₪.
היטלי הפיתוח מהווים בדרך כלל את חלקו הארי של התשלום. היטלים אלה נגבים בהתאם לחוקי העזר של הרשות המקומית (ההיטלים כוללים, הנחת צינורות, תיעול, ביוב, כבישים, מדרכות ועוד). שיעור ההיטלים משתנה מרשות לרשות וגם באזורים שונים באותה רשות מקומית עשויים להיות הבדלים.
היטל השבחה (אם קיים) נגבה רק בגין שטח הדירה הכולל העולה על 120 מ"ר. הפטור מההיטל לשטח שעד 120 מ"ר מותנה בכך שהדירה משמשת למגורי מבקש ההיתר או קרובו (דרגה ראשונה). גם אם תקבלי פטור בשלב זה, את עשויה להידרש לשלמו אם תמכרי את הדירה בתוך 4 שנים מיום סיום הבניה, ובמקרים מסוימים אף לאחר מכן. אופן הפעולה בנושא זה עשוי להיות שונה מועדה לועדה.
שיעור ההיטל בגין בדיקות מעבדה תלוי בסוג הבדיקות שיידרשו. הואיל ומדובר בבניה משותפת, אני מניח שהסכום עשוי להסתכם בכמה מאות ₪.
המסקנה:
אין מנוס מבדיקת כל הפרטים ברשות / בועדה המקומית. מומלץ לבדוק את כל ההיבטים – לא רק את עניין המיסוי.
בהצלחה!
1.האם הממ"ד חייב להיות בנוי על 2 קירות חיצוניים?
2. הקומה שמתחתיי יכולה להתרחב על 2 יחידות דיור, ז"א שמיקום הממ"ד שלהם יכול להיות בנוי באזור שונ ה של הבניין או באזור שלי, האם יש כדאיות מבחינת עלויות התקנת הממ"ד בכך שהם יבנו אותו מתחתיי?
ושוב תודה על העזרה המהירה שלך בפורום.
2. חובה לבנות מרחבים מוגנים זה על גבי זה! הממ"ד שייבנה בקומת הקרקע חייב לשמש התשתית לממ"ד שלך (וגם של הקומה מעלייך).
