האם בעל דירה המבקש להרחיב את דירתו רשאי לעשות כן ללא הסכמת כל בעלי הדירות האחרים?
בתודה מראש,
תהילה
בתודה מראש,
תהילה
01-05-2005 15:01:00
ישראל שטיין
הרחבת דירה
לתהילה,
ברוכה הבאה.
נושא הרחבת דירה בבית משותף כרוך בשני מישורים המשולבים זה בזה: המישור התכנוני והמישור הקנייני.
אין בפני מלוא הפרטים המתייחסים לדירתך. עם זאת, אשתדל להשיב כמיטב יכולתי, ואם אדרש לכך, אשלים את תשובתי בהמשך.
בעיקרון, במקרים רבים, אין צורך בהסכמת כל בעלי הזכויות בדירות האחרות. בבניין. אולם, גם כאשר אין הסכמה לבנייה בקרב חלק מבעלי הדירות, יש לפעול על פי ההליכים שנקבעו בחקיקה. מידת הצורך בחתימתם של בעלי הדירות האחרות מותנית בסוג הבניין ( דו משפחתי, בית קומות), אופי הבנייה שנקבעה בתכנית המתאר (תב"ע) והתנאים לביצועה, ומערכת היחסים בבית המשותף (הכללים שנקבעו בתקנון, הצמדות וכו´). יש הבדל בין מקרה בו התוספת מבוקשת בשטח המוצמד לדירה לבין מקרה בו התוספת מבוקשת ברכוש המשותף. גם כאן יש להבחין בין מצב בו קיימת אפשרות של הרחבה זהה לכלל הדיירים, ובין מצב אשר בו לבעלי הזכויות האחרות לא תהיה האפשרות ליהנות מהרחבת דירתם.
כצעד ראשון לקראת בנייה של דייר בבית משותף יש לבדוק בועדה המקומית לתכנון ולבניה מהם זכויות הבניה על פי התב"ע. יש לודא אם הבנייה המבוקשת תואמת את הוראות התב"ע, וכן אם ניתן לבצעה בנפרד וללא קשר לדיירים האחרים.
לצורך הגשת הבקשה להיתר לועדה המקומית יש לבקש הסכמה של הדיירים השותפים בבניין. אתייחס להלן לשלושת המצבים שתוארו לעיל:
1. כאשר הבניה מבוקשת ברכוש המשותף, ולכל הדיירים זכות שווה – יש להשיג הסכמה של 75% מבעלי הזכויות (חוק המקרקעין קובע את הדרך להשיג את ההסכמה. בפרקטיקה מסתפקים בד"כ בהחתמת הדיירים על גבי הבקשה להיתר).
2. כאשר הבניה מבוקשת בשטח המוצמד לדירה – יש לנסות ולהחתים ככל האפשר יותר דיירים, אולם אין מגבלה של אחוזים.
3. כאשר הבניה מבוצעת בתחום נרכוש המשותף ואיו אפשרויות בנייה לכלל הדיירים – מצב כזה מחייב הסכמה של כל השותפים לנכס.
יש לציין שועדות מסוימות פיתחו פרקטיקה השונה מהכללים אשר צוינו לעיל. לדוגמא, יש ועדות המסתפקות בהסכמה של 75% מהשותפים בנכס לצורך קבלת בקשה להיתר ומתן היתר לבנית חדר על גג הבית, ומותירות את העניין לטיפול משפטי.
תמצית ההליכים בבקשה להיתר:
1. עם הגשת הבקשה להיתר שולחת הועדה המקומית עותק ממנה לכל אחד מבעלי הזכויות בנכס, אשר אינו חתום על גבי הבקשה בצירוף הודעת בה ניתנת לו הזדמנות להגיש התנגדות מנומקת לועדה.
2.הועדה המקומית דנה בהתנגדויות שהוגשו בהיבט התכנוני בלבד. אין לועדה סמכות לדון בעניין הקנייני.
3. במידה וההתנגדות נדחתה, ניתנת למתנגד האפשרות לפנות לבית המשפט. הועדה ממתינה 30 ימים, ואם בתקופה זו לא נתקבל צו מניעה, רשאית הועדה להנפיק את ההיתר.
תודה לפנייתך ובהצלחה.
(התשובה ניתנה בתמצית מבלי להכנס לפרטים ולדקויות החוק. כמובן שיש להתייחס לכל מקרה ומקרה לגופו.)
ברוכה הבאה.
נושא הרחבת דירה בבית משותף כרוך בשני מישורים המשולבים זה בזה: המישור התכנוני והמישור הקנייני.
אין בפני מלוא הפרטים המתייחסים לדירתך. עם זאת, אשתדל להשיב כמיטב יכולתי, ואם אדרש לכך, אשלים את תשובתי בהמשך.
בעיקרון, במקרים רבים, אין צורך בהסכמת כל בעלי הזכויות בדירות האחרות. בבניין. אולם, גם כאשר אין הסכמה לבנייה בקרב חלק מבעלי הדירות, יש לפעול על פי ההליכים שנקבעו בחקיקה. מידת הצורך בחתימתם של בעלי הדירות האחרות מותנית בסוג הבניין ( דו משפחתי, בית קומות), אופי הבנייה שנקבעה בתכנית המתאר (תב"ע) והתנאים לביצועה, ומערכת היחסים בבית המשותף (הכללים שנקבעו בתקנון, הצמדות וכו´). יש הבדל בין מקרה בו התוספת מבוקשת בשטח המוצמד לדירה לבין מקרה בו התוספת מבוקשת ברכוש המשותף. גם כאן יש להבחין בין מצב בו קיימת אפשרות של הרחבה זהה לכלל הדיירים, ובין מצב אשר בו לבעלי הזכויות האחרות לא תהיה האפשרות ליהנות מהרחבת דירתם.
כצעד ראשון לקראת בנייה של דייר בבית משותף יש לבדוק בועדה המקומית לתכנון ולבניה מהם זכויות הבניה על פי התב"ע. יש לודא אם הבנייה המבוקשת תואמת את הוראות התב"ע, וכן אם ניתן לבצעה בנפרד וללא קשר לדיירים האחרים.
לצורך הגשת הבקשה להיתר לועדה המקומית יש לבקש הסכמה של הדיירים השותפים בבניין. אתייחס להלן לשלושת המצבים שתוארו לעיל:
1. כאשר הבניה מבוקשת ברכוש המשותף, ולכל הדיירים זכות שווה – יש להשיג הסכמה של 75% מבעלי הזכויות (חוק המקרקעין קובע את הדרך להשיג את ההסכמה. בפרקטיקה מסתפקים בד"כ בהחתמת הדיירים על גבי הבקשה להיתר).
2. כאשר הבניה מבוקשת בשטח המוצמד לדירה – יש לנסות ולהחתים ככל האפשר יותר דיירים, אולם אין מגבלה של אחוזים.
3. כאשר הבניה מבוצעת בתחום נרכוש המשותף ואיו אפשרויות בנייה לכלל הדיירים – מצב כזה מחייב הסכמה של כל השותפים לנכס.
יש לציין שועדות מסוימות פיתחו פרקטיקה השונה מהכללים אשר צוינו לעיל. לדוגמא, יש ועדות המסתפקות בהסכמה של 75% מהשותפים בנכס לצורך קבלת בקשה להיתר ומתן היתר לבנית חדר על גג הבית, ומותירות את העניין לטיפול משפטי.
תמצית ההליכים בבקשה להיתר:
1. עם הגשת הבקשה להיתר שולחת הועדה המקומית עותק ממנה לכל אחד מבעלי הזכויות בנכס, אשר אינו חתום על גבי הבקשה בצירוף הודעת בה ניתנת לו הזדמנות להגיש התנגדות מנומקת לועדה.
2.הועדה המקומית דנה בהתנגדויות שהוגשו בהיבט התכנוני בלבד. אין לועדה סמכות לדון בעניין הקנייני.
3. במידה וההתנגדות נדחתה, ניתנת למתנגד האפשרות לפנות לבית המשפט. הועדה ממתינה 30 ימים, ואם בתקופה זו לא נתקבל צו מניעה, רשאית הועדה להנפיק את ההיתר.
תודה לפנייתך ובהצלחה.
(התשובה ניתנה בתמצית מבלי להכנס לפרטים ולדקויות החוק. כמובן שיש להתייחס לכל מקרה ומקרה לגופו.)
01-05-2005 20:50:00
תהילה דיין
לישראל תודה
תודה רבה על התשובה המפורטת
