דירתי ממוקמת בקומה האמצעית ומושכרת לדייר נהדר.
לאחרונה , פנו אלי מקומת הקרקע בבקשה שאתן את חתימתי להרחבת הדירה , עוד נודע לי כי ייתכן והקומה שמעליי גם כן יצטרפו לבניה .
שאלותיי,
1. מאחר ואני בקומת האמצעית , האם חתימתי נדרשת בכל מקרה גם אם יש רב של 75%?
2. כאמור , דירתי מושכרת לשנה נוספת וכנראה זה יהיה המצב בשנתיים הקרובות , האם אני יכולה לסרב לעניין ההרחבה מאחר ואני עלולה להפסיד את הדייר הנוכחי ושוכרים פוטנציאלים עתידים או לחילופין שכירות הדירה עלול לרדת גם כן?
3. האם יש מקום לפיצוי מצד הדיירים שמעוניינים לבנות?
4. באם אתן את חתימתי להרחבה ואבנה, מהו המחיר שעליי לשלם , האם שליש מעלות ההרחבה או רק רצפה ותקרה, הרי דירת הקרקע תשתמש בקרקע והקומה העליונה בגג, כקומה אמצעית אין לי הטבה נוספת מלבד ההרחבה עצמה?
5. האם הקומה העליונה יכולה לבנות בגג בכל מקרה?
6. האם נהוג שדיירים שמרחיבים את דירתם , דואגים להתקנת גינה או שיפוץ הבניין או פיצוי אחר לבניין ?
7. אייך בכלל אני יכולה להטיב את תנאיי במצב זה באם אאשר או לווא, כרגע אני יותר מודאגת מכך שהשיפוץ ייארך זמן רב ומצ בזה עלול להבריח את השוכרים .
אודה לתשובות והנחיות
ולשאלותיך –
1. חתימתך – לא – נדרשת בכל מקרה. אם כבר יש לתכנית ההרחבה רוב של 75% ממספר הדירות שלהן לפחות 2/3 ברכוש המשותף, התכנית יכולה להתבצע גם בלעדיך.
2. אתה יכול לסרב להרחבה, אבל כאמור אין צורך לקבל את הסכמת כל 100% של בעלי הדירות – וההרחבה תוכל לצאת לדרכה גם ללא הסכמתך.
3. הפיצוי שהחוק קובע, מתייחס למצב שדירה אחת רוצה להרחיב, בעוד שלדירה אחרת אין אפשרות טכנית להרחבה דומה, והיא יוצאת מקופחת. זה לא המצב אצלך.
4. אם תשתתף בפרויקט הבניה, תוכל להתמקח עם שאר הדירות שמבצעות את הבניה באשר לחלקך בתשלום. אם לא תשתתף בבניה, ויווצר מצב שאתה תוכל לאחר סיום הבניה להשתמש בשלד שנוצר להרחבה גם של הדירה שלך, תוכל לבצע בצורה זו הרחבה של הדירה שלך בעלות נמוכה יחסית.
5. הקומה העליונה יכולה לבנות על הגג אם הוא רכוש משותף. לעניין זה אין הבדל איזה חלק ברכוש המשותף מנוצל לבניה. כמובן – שלא – ניתן לבנות גם וגם (גם בבניה המתוכננת וגם על הגג).
6. כל נזק שנגרם לרכוש המשותף עקב הבניה חייב להיות מתוקן ע"י מי שגרם לנזק. כלומר, הדירות שבנו חייבות לדאוג לשקם על חשבונן את הנזק לגינה וכל נזק אחר שנגרם כתוצאה מהבניה הן לדירות והן לרכוש המשותף.
7. לדעתי, מבחינתך עדיף עכשיו לשבת בצד, ולתת לבונים לבנות ללא השתתפותך. לאחר שתסתיים הבניה, אפשרות ההרחבה של הדירה שלך לתוך השלד שנוצר היא נוחה מאוד. כמו כן, אתה כבר לא תצטרך לקבל את הסכמת הדיירים שבנו כדי לקבל 75% "הסכמה" לצורך הרחבת הדירה שלך בעתיד, כי כל דירה שהרחיבה נחשבת על פי החוק לדירה שנותנת לך מראש את הסכמתה להרחבה דומה של הדירה שלך, ואין לה אפשרות חוקית להתנגד.
באשר להברחת השוכרים, אין הרבה מה לעשות כאן, חוץ מאשר לדאוג שעבודות הבניה יהיו בשעות המותרות על פי החוק. אבל הבלגן יהיה שם בכל מקרה.
……………………………………………………………………………………………………………………………..
סעיף 4 , במידה וארחיב בעתיד את הדירה, האם הדיירים שהרחיבו יכולים לדרוש ממני לשלם להם עבור היסודות , רצפה ותקרה?, לא הבנתי כיצד הרחבת הדירה תתאפשר בעלות נמוכה יחסית?
סעיף 5, האם הבנתי נכון כי הדייר מהקומה העליונה איננו יכול להרחיב את הדירה וגם לבנות על חלקו היחסי בגג?
סעיף6, הבניין מוזנח לחלוטין והדיירים המבקשים להרחיב השתלטו על חלק ניכר מהרכוש המשותף , כעת משהם רוצים להרחיב האם ניתן לבקש מהם שלפחות יתקינו גינה או ישפצו חלק הבניין?
סעיף 7, כשאתה אומר לשבת בצד , האם הכוונה לא לחתום להם ? ובכלל באם אחתום האם כדאי לעשות זאת באמצעות עו"ד?
יסודות וכו´ הם רכוש משותף. ההגדרה בחוק לרכוש משותף היא הגדרה שיורית, כלומר, כל מה שאינו דירה.
לכן, זכותך לעשות שימוש ברכוש המשותף לצורך הרחבת דירתך, וחלק מהבניה החדשה יצרה שטח שהוא רכוש משותף, כמו כן הגג של הבניה החדשה – גם הוא הופך להיות רכוש משותף, באותה מידה הגג של הרחבת הבניה בקומה הראשונה יהיה גם הוא רכוש משותף, ולכן זכותך לבנות בו את הרחבת הדירה שלך, כפי שבעלי הדירות האחרות עשו שימוש ברכוש המשותף לצורך הרחבת דירותיהם.
לעניין סעיף 5: –
הרחבה צריכה להיות זהה לכל הדירות. אי אפשר שדירה אחת תרחיב יותר מדירה אחרת כי היא עושה ניצול גדול יותר של שטח הרכוש המשותף (ואחוזי הבניה) ששייך לכלל בעלי הדירות. אם דירה אחת בונה יותר – צריך שיהיה לה גם אחוזי בניה לצורך כך – ולא שיהיה כאן ניצול יתר של אחוזי הבניה על חשבונן של הדירות האחרות.
את גם צריכה לוודא שאם את לא משתתפת כעת בבניה, אז אלה שכן בונים לא מנצלים את כל אחוזי הבניה הזמינים של הבניין, ולאחר מכן לא ישארו לך אחוזי בניה זמינים להרחבת הדירה שלך – אם תרצי.
אבל אם בניה של דירה אחת (אם בונה גם על הגג) היא בשטח בניה שהוא יותר גדול מאשר שטח הבניה האפשרי של הדירות האחרות – זה גם מזכה את הדירות האחרות בפיצוי (תשלום איזון) הקבוע בחוק.
לעניין סעיף 6: –
אם הדירות שהשתלטו על חלקים נרחבים מהרכוש המשותף לצורך פרויקט הבניה הנ"ל יסכימו – מרצונן – להשקיע בהזדמנות זו בנושא הגינון או שיפור אחר בבית המשותף – אז מה טוב. לא נקבע בחוק שניתן לחייב אותם לעשות כן.
לעניין סעיף 7: –
הכוונה היא לא להשתתף בפועל בבניה בשלב זה, ולאחר שתסתיים הבניה להחליט אם את רוצה להרחיב את דירתך על השלד החדש שנוצר. אם לצורך החתימה או לצורך אחר כלשהו את רוצה להעזר בעו"ד – זה מומלץ. את חייבת לבדוק היטב – שהם לא מנצלים את כל אחוזי הבניה שמוקצים לבניין שלכם, ושאת לא תשארי אחר כך ללא אחוזי בניה זמינים לצורך הרחבת דירתך.
לצורך התייעצות עם עורך דין שמתמצא בנושא, ניתן לעיין ברשימה שבקישור הבא:
……………………………………………………………………………………………………………………………….
