באיזה רוב אפשר לשנות ועד בית?
כנ"ל לגבי בחירת ועד – רוב רגיל באסיפה.
2]קומה עליונה בבניין היא פנטהאוז [קומה 3 ן 4] הם לא צריכים לשלם יותר על השיפוץ[הם טוענים שלא]
2. לגבי השאלה כמה צריך הדייר בדירה כפולה לשלם. זה תלוי איזה תקנון קיים אצלכם. עשה חיפוש כאן בפורום אחרי המושגים "תקנות מצוי" ו"תקנון מוסכם". אם יש תקנון מצוי או שאף פעם לא הגדרתם מה יש אצלכם וממילא חל עליכם התקנון המצוי, הרי שיש לחשב את ההשתתפות לפי שטח הדירה היחסי וממילא על בעלי דירות כפולות יהיה לשלם יותר.
שבת שלום
אתם רוצים לסכסך ולגרום לאוירה עכורה ? הגיע הזמן להבין שהחוק גם ממליץ לבחור בשיטת חישוב אחרת ולא דוקא כפי שמשלמים לועד בית או אפילו לפי ההסכם הקיים או המצוי.
אנחנו 4 דיירים מתוך 9 שאין להם 13000 שקל לשיפוץ הבניין .אין לי כסף לשפץ את הבית שלי שזקוק נואשות לריצוף .הועד מאיים בתביעות עלינו. מה עושים פשוט מגעיל לגור ככה כששאר האנשים מנפנפים בכסף שלהם ואמרים לך ש13000 זה סכום פעוט . איך מתנגדים או מוותרים על דברים שהשיפוץ יהיה יותר זול. הועד תמיד מנפנף אותנו בטענה שהם רוב
למעשה יש כאן רק שתי אפשרויות אמיתיות:
או שנדרשת הסכמה כללית (הגישה המחמירה; פרשנות דווקנית של החוק); או שנדרש רוב של שני שליש, קרי רוב של שינוי תקנון (הגישה המקלה; פרשנות תכליתית של החוק).
דעתי, שבעבר נומקה כאן בהרחבה, שדי ברוב מיוחד של שני שליש מבעלי הדירות כדי לעבור משיטת חלוקה אחת לאחרת.
למשל לעבור מתקנון מצוי וחלוקה לפי שטח דירה לחלוקה שווה לכל דירה.
דיעה זו משתלבת יפה לא רק עם לשון החוק (כפי שאני מפרש אותה) אלא גם עם הנטיה ההולכת וגוברת להמעיט את המקרים בהם נדרשת הסכמה כללית עד מינימום (המאבק ב"דייר הסרבן" או "הדייר הסחטן").
ההליך המומלץ הוא זה:
1. אסיפת דיירים שמציגה באופן מסודר את הנימוקים לשיטה אליה רוצים לעבור. קיום דיון עם פרוטוקול מסודר.
אם יש באסיפה את הרוב הנדרש – שני שליש מכלל בעלי הדירות בבית (לא מהנוכחים באסיפה) מחתימים אותם על מסמך שהוכן מראש ואשר יוגש לרישום כתקנון בטאבו.
אם יש רוב באסיפה אך הוא אינו מספיק מחתימים לאחר האסיפה את הרוב הנדרש ובמידה ויש רושמים את התקנון.
אם כבר באסיפה אין להצעה רוב בכלל – היא ממילא נופלת. "
אני מחפש שנים פסק דין שבו נקבע מה שעו"ד שחל אמר, ולא מצאתי.
אם עו"ד שחל גורס שיש גישה מקילה אני אודה לו מאוד אם יראה לנו היכן נקבע שמספיק 2/3 לשינוי שיטת התשלום.
לעומת זאת, מצאתי פסקי דין למכביר שקובעים ההפך, שחייבים הסכמה כללית של כל בעלי הדירות ללא יוצא מן הכלל.
אם את אומרת שהחוק ממליץ – תראי את החוק!
אם עו"ד שחל ממליץ – אל תגידי שהחוק ממליץ.
כשאתה כותב "דיעה אישית" זה נשמע כאילו גחמה אישית.
אמנם אין פס"ד מחייב שמכריע את הסוגיה הזו, לא לכאן ולא לכאן.
עדיין אין הכרעה מחייבת בענין.
אבל העמדה שלי – ששותפים לה רבים – נסמכת על לשון החוק. זוהי פרשנות מנומקת על בסיס החוק הקיים.
הדיעה האחרת נסמכת בעיקר על עמדה שהביע לפני שנים פרופ´ מלומד אחד וגם הוא משתית אותה על פרשנות לשון החוק ותכליתו, לשיטתו. לטעמי עמדתו אקדמית מדי ולא פראקטית ובכל מקרה אין לה אחיזה בחוק יותר משיש לעמדתי.
בכל המקרים בהם נתתי אני חוות דעת בנדון וכן כאשר יצגתי צדדים בענין – לא קיבלתי מעולם החלטה נגדי.
כמו כן דיירים או נציגויות בתים שקיבלו ממני חוו"ד כאמור לא תקפו אותן בפני המפקח.
כדאי לזכור שמקרים רבים אצל המפקח נגמרים בפשרה או ללא פס"ד (כאשר למשל מביעה מפקחת דיעה נחרצת בסוגיה שבפניה די בכך לעיתים כדי להוריד צד מתביעתו עוד בטרם יקבל החלטה נגדו).
אני מחכה למקרה בו יבקשו לשכור שרותי ועד או דיירים במצב בו הושג רוב של לפחות שינוי תקנון מול מיעוט שמסרב לקבל ההחלטה.
עדיף שמקרה כזה יהיה באזור ת"א והמרכז.
מתיק כזה אפשר יהיה ליצור תקדים מחייב לסוגיה, אם הוא יתגלגל במעלה התהליך המשפטי, החל ממפקח, דרך המחוזי וכלה בעליון.
אבל אומרים שכדי שנדע מה באמת מקובל – צריך להראות להם פסק דין ואז זה יתקבל בתור דעה מבוססת, ולא סתם אינטרס אישי.
אני לא בעד הדעה "הזו" ולא נגד הדעה "ההיא".
כאשר הנושא עולה לדיון באסיפת הדיירים, מוצגים מספר רב של פסקי דין שבכולם נקבע שיש צורך בהסכמה כללית של 100% לשינוי שיטת התשלום, ושואלים אם יש למישהו פסק דין אחר, שקובע שדי ברוב של 2/3 לשינוי התקנון לצורך שינוי שיטת התשלום. עד היום לא נמצא אפילו פסק דין אחד שאומר זאת.
אני בכלל לא מתכוון לפסק דין "מחייב". גם פסק דין רגיל ו-"לא-מחייב" של מפקח יתקבל בברכה – אבל אפילו כזה אין בנמצא.
אי אפשר מול שלל פסקי הדין הללו לומר להם שעו"ד שחל לא קיבל מעולם החלטה נגדו. אולי זה באמת נכון ואני אישית מאמין לך, אבל איפה פסק הדין שאומר זאת, וקובע שמספיק ב- 2/3 לשינוי שיטת חלוקת התשלום בין הדיירים???
