זה כבר לא מה שהיה פעם. אם נרצה להסתכל אחורה ולהתרפק על זיכרונות נוסטלגיים מן העבר, ניזכר שפעם היו כאן בניינים אחרים ופשוטים הרבה, הרבה יותר. הבניינים הישנים של פעם לא היו כאלה שמתנוססים לשחקים, לא כאלה שמחזיקים לובי מפואר ועשיר בצמחיה וחפצי נוי מיוחדים בכניסה לבניין. עוד לא דיברנו על בריכה או על חדר כושר בבניין, זה אומנם ליגה מובחרת של בתים משותפים עשירים אך הבתים המשותפים הסטנדרטיים של היום הם מתוחכמים, גדולים ורחוקים מאוד מאלה של פעם.
היום זה כבר לא עסק פשוט כל כך לתחזק את הבתים המשותפים רבי הקומות, עם המרחבים הגדולים והמערכות המתוחכמות בבניין. אם נוסיף לזה את ההתכנסות של כל שכן בארבע אמות חדרו וניקח בחשבון את הרגרסיה שחלה במוטיבציה להתנדב לוועד הבית, נבין את השינוי בתולדות הבית המשותף.
ועד הבית איבד את ההילה שלו כמוסד החשוב ביותר לבניין ומעמדו התערער. בעידן שלנו שבו האינדיבידואליזם הוא ערך חזק ביותר וכל אחד עושה לביתו, לאף אחד כבר לא נשאר כוח וזמן להילחם בשכנים סרבניים או לדאוג לתחזוקה שוטפת של הבניין. אין קופצים, אין הרבה מתנדבים, ובעיקר אין זמן לענייני ניהול תחזוקת הבית. ניהול הבית המשותף הפך להיות עסק מורכב.
דרוש תחליף?
אז היום וועד הבית קצת הלך אחורה והותיר חלל שעליו הסתערו חברות הניהול והאחזקה. ועד הבית של פעם היה יכול להסתפק בהעסקת גנן, מנקה פעם או פעמיים בשבוע, תיקון פה, תיקון שם אבל לא משהו מעבר לזה. היום זה כבר בהחלט לא מספיק. הבניינים של היום הם גבוהים, גדולים יותר, רחבים יותר, מורכבים יותר ודורשים תחזוק רציני ואינטנסיבי יותר. בתים משותפים הפכו להיות עסק של ממש, עסק מקצועי אמיתי.
על רקע השינויים שהתחוללו בבתים המשותפים הלך ופרח לו תחום הניהול והאחזקה של בתים משותפים כעסק מקצועי . חברות הניהול והאחזקה נבדלות זו מזו בהיקף השירותים ובסוג השירותים. חברות האחזקה עוסקות בתחזוקה שוטפת של הבניין וממונות על-ידי ועד הבית, הממשיך לנהל את הבניין. חברות ניהול ואחזקה מציעות טיפול בתחזוקה של הבניין וגם ניהול שלו – גביית תשלומים מן הדיירים וייצוג של הדיירים מול הרשויות ומול הקבלן.
אז למעשה אם בוחנים את זה קיימים היום שלושה סוגים של ניהול ותחזוק הבית המשותף. השיטה הראשונה היא כמובן הידועה, המוכרת מן העבר, השיטה המסורתית של ועד הבית. כמה שכנים שעדיין מעניין אותם המרחב הציבורי יעשו את כל העבודה, הם ידאגו לגבות את המיסים, הם ידאגו לבעיות התחזוקה וימציאו פתרונות. השיטה השנייה היא חברות הניהול והאחזקה שמתיימרות להיכנס למרחב הציבורי של הבית המשותף ולנהל אותו באופן מקצועי. השיטה הזו הופכת את מוסד ועד הבית ללא רלבנטי ובעצם מנסה להזכיר שוועד הבית זה עולם ישן.
השיטה השלישית היא שיטת האמצע שמציעה לשלב את שתי השיטות האחרות יחד. מה זה אומר?
ועד הבית לא הולך לשום מקום והוא הופך להיות גוף "נשיאותי" בבניין, גוף של נציגות דיירים חוקית בעלת זכות חתימה בלעדית בחשבון הבנק. חשבון הבנק מוחזק בבלעדיות ע"י נציגות הדיירים, מחשבון זה יצאו התשלומים לספקים. לחברת הניהול יש גם מקום לפי השיטה והיא הופכת להיות הזרוע המבצעת. ועד הבית במתכונתו החדשה כגוף נציגות יפקח על חברת הניהול שתהיה מחויבת בדין וחשבון מול הנציגות. חברת הניהול תערוך תקציב שנתי שיחולק ל-12 חודשים ובו תציג את כל הוצאות הבניין והתקציב יובא לאישור הנציגות. חברת הניהול תדאג להתקשרות עם הספקים ותשחרר את הנציגות מהטיפול השוטף בענייני הבית. היא תהיה הכתובת לכל בעיית תחזוקה שתצוץ וכן תהיה אחראית על גביית תשלומי ועד הבית והפקדת הכסף לחשבון הנציגות.
וועד הבית: מוקדם מידי להספיד
על פי האגודה לתרבות הדיור יותר ויותר בתים משותפים עוברים לשיטת ניהול הבית דרך חברה חיצונית אך במרבית הבתים המשותפים עדיין שולטת השיטה המסורתית של הועד הבית המוכר והידוע. החברות הולכות ותופסות נתח גדל בניהול ותחזוק הבית המשותף לא רק בשל העדר מתנדבים לוועד הבית אלא בעיקר בגלל שיווק עצמי מוצלח שמשכנע לעבור לשיטה מודרנית בניהול הבית. כדי לעבור לשיטת ניהול ע"י חברה נדרשת הסכמה של 66% מדיירי הבניין, במידה ויש צורך לעבור מחברה אחת לאחרת דרושה הסכמה של 51% מדיירי הבניין.
הבית המשותף יבחר את שיטת הניהול המתאימה לו ביותר וישקול האם כדאי לו להוציא גם את השליטה בכסף לחברה חיצונית. אם יבחר הבית המשותף בשיטת ניהול החברות כדאי לדעת שחברות ניהול ואחזקה רבות מציעות שירותים שונים ושיש לבדוק היטב את חבילת השירותים שמוצעים לבית המשותף במסגרת החוזה המשותף עם החברה.
רצוי מאוד לעשות סקר שוק מקדים, לערוך השוואת מחירים ולא להתפתות להצעות מחיר זולות מדי כיון שהתמורה בהתאם. חשוב לבדוק את אורך תקופת העבודה של החברה בבניינים בהם עבדה, כדאי לא לבחור בחברה שלא מצליחה להחזיק בבניינים לאורך זמן. מומלץ לא להתחיל מייד עם חוזה ארוך טווח ולהתחיל בתקופת ניסיון של שלושה חודשים ולא להתחייב לחוזה של שנה.
כדאי מאוד להקפיד בנושא ניקיון הבניין והתדירות, לקבוע מראש בחוזה את התדירות של מנקים בבניין וכמו כן לקבוע בחוזה באיזה חומרי ניקוי יהיה שימוש, לשים לב לעניין איכות חומרי הניקוי כך שלא ייווצר פתח לשימוש בחומרי ניקוי נחותים ע"י החברה כדי להוריד עלויות. חשוב לפרט בחוזה את כל הפעילויות שהן באחריות החברה ואת התדירות שלהן. מומלץ להסדיר בחוזה את פעילות החברה בעניין שעות חירום ופתרון בעיות בזמן קצר באירועים חריגים כמו קצר חשמלי, הפסקת מים, הצפה ולהבטיח ביצוע דוחות תקינות של מערכות הבניין כמו גנראטור,מערכת כיבוי מעלית וכו'.
ושיהיה לכם בהצלחה.
