ביום 21/01/2015 שלחתי אליכם שאילתה בנושא הנ"ל
ואף קיבלתי אישור בזו הלשון -ציטוט :
"תודה פפו.
הפרטים נקלטו. צוות האתר יטפל בבקשתך בהקדם האפשרי
ובהתאם לשיקולי המערכת! " סוף ציטוט.
מאחר והשאילתה לא מופיעה ברשימת הטיפולים שהתקבלו ,אני מניח שלא קיבלתם ומוכן לשלוח שוב את כל השאילתה .אנא תשובתכם.
ואף קיבלתי אישור בזו הלשון -ציטוט :
"תודה פפו.
הפרטים נקלטו. צוות האתר יטפל בבקשתך בהקדם האפשרי
ובהתאם לשיקולי המערכת! " סוף ציטוט.
מאחר והשאילתה לא מופיעה ברשימת הטיפולים שהתקבלו ,אני מניח שלא קיבלתם ומוכן לשלוח שוב את כל השאילתה .אנא תשובתכם.
25-01-2015 17:07:00
זמי זילברמן
פרסם כאן בפורום שנראה ונתייחס
שאילתות כמו ששאלת זה ב"פרטי "ולא ציבורי.
25-01-2015 20:46:00
יוסף לוי
הצבת שומרים(ללא נשק)ע"ח מיסי הועד
בבית מגורים משותף, כפה היזם לפני 3 שנים, העסקת שומרים 24 שעות ביממה ע"ח מסי הועד המיועדים לניהול ותחזוקת הרכוש המשותף של הבניין כמוגדר בחוק והוסיף אז שמירה בטענה שכדאי שבתחילת שלשת חודשי האיכלוס, כדאי שתהיה שמירה ולאחר מכן ובאם נרצה,נוכל מאוחר יותר
לבטל זאת כי אינו כלול בזכויות יסוד שבתחזוקת הרכוש המשותף.(עלות שמירה 24 שעות ביממה כ- 30 % מתקציב התחזוקה ומסי הועד) כיום,לאחר 3 שנים,ישנם בעלי דירות הדורשים ביטול השמירה והורדת הסכום היחסי ממסי הוועד.
נשאלת השאלה , אם בכלל ,העסקת שומרים ע"ח מסי הועד
מחייב גם אם אפילו בעל דירה אחת מתנגד ומסרב להשתתף בתשלום זה ,גם אם העדים השונים ,מתוך שיגרה
המשיכו להעסיקם? האם בכלל ניתן לכפות הוצאה זו בהצבעה באסיפת דיירים ע"פ מיעוט ורוב?
האם אני כאחד המתנגדים יכול להפסיק לשלם למרות דרישת הועד? ובאלו צעדים עלי לנקוט?
ברצוני לציין כי אין עדיין לבניין תקנון קבוע.
לבטל זאת כי אינו כלול בזכויות יסוד שבתחזוקת הרכוש המשותף.(עלות שמירה 24 שעות ביממה כ- 30 % מתקציב התחזוקה ומסי הועד) כיום,לאחר 3 שנים,ישנם בעלי דירות הדורשים ביטול השמירה והורדת הסכום היחסי ממסי הוועד.
נשאלת השאלה , אם בכלל ,העסקת שומרים ע"ח מסי הועד
מחייב גם אם אפילו בעל דירה אחת מתנגד ומסרב להשתתף בתשלום זה ,גם אם העדים השונים ,מתוך שיגרה
המשיכו להעסיקם? האם בכלל ניתן לכפות הוצאה זו בהצבעה באסיפת דיירים ע"פ מיעוט ורוב?
האם אני כאחד המתנגדים יכול להפסיק לשלם למרות דרישת הועד? ובאלו צעדים עלי לנקוט?
ברצוני לציין כי אין עדיין לבניין תקנון קבוע.
05-02-2015 14:18:00
גיורא_מ מגל
הצבת שומרים(ללא נשק)ע"ח מיסי הועד
פפו מבקש תשובה לשאלה. האם יש מישהו שיכול לסייע לו?
05-02-2015 16:01:00
זמי זילברמן
לא ברור
מי זה היזם? הקבלן שבנה את הבניין?
אם הבניין נבנה ואוכלס במלואו מה לו ולבניין או לניהולו?
מי חתום על הסכם ההתקשרות עם חברת השמירה או השומר?
אם הבניין נבנה ואוכלס במלואו מה לו ולבניין או לניהולו?
מי חתום על הסכם ההתקשרות עם חברת השמירה או השומר?
זה שאין תקנון קבוע זה לא אומר שהחוק לא חל- במקרה כזה מה שחל הוא התקנון המוסכם כפי שכתוב בחוק המקרקעין.
האם בדקתם שאכן הבניין לא נרשם בטאבו כבית משותף?
אם לא נרשם יש לבדוק את חוזי הדירות עם הקבלן לגבי מחויבותו לבצע רישום בית משותף ובכלל.
האם היו החלטות ועד בנושא זה? האם התקבלו כחוק-פורסמה הודעה על אסיפה, על הצעות החלטה, על מועד, נוהלה כחוק ועוד.
צריך להציג את כל המסמכים בכדי לדעת מה חובותיך עניין זה.
בכל מקרה אם שלשי מבעלי דירות דורשים יש לקיים אסיפה שלא מן המנין ולדון בכל נושא שיידרש..
06-02-2015 12:09:00
עפר שחל
שמירה בבית משותף
יש כמה היבטים לנושא שמירה בבית משותף:
1. יש חוק מיוחד שנועד להסדיר את נושא המאבטחים עם ובלי נשק בבתים משותפים – כתבתי על כך מאמר באתר זה (מידע לדיירים) ופרק בסיפרי "המדריך השלם לבית המשותף".
2. היבט אחר קשור להסדרי שמירה שהיו אם היו בעת הקמת הבית. אם מראש ידעו בעלי דירות שהם נכנסים לבית עם שמירה (דרך מסמכי הרכישה והמפרט וכן לעיתים הסכם ניהול או תקנון), אז זהו חלק מהמרכיבים עימם מהם מגיע הבית. לא ניתן לשנות זה אלה בהסכמה כללית. שינוי של שעות בלבד יתאפשר באסיפה או בהחלטה עם רוב מיוחד, תלוי בתקנון. לעומת זאת בבית בו לא היה שומר מלכתחילה הרי שכדי לקבל החלטה מחייבת על שומר צריך הסכמה של כולם כאילו היתה זו תוספת לרכוש המשותף.
1. יש חוק מיוחד שנועד להסדיר את נושא המאבטחים עם ובלי נשק בבתים משותפים – כתבתי על כך מאמר באתר זה (מידע לדיירים) ופרק בסיפרי "המדריך השלם לבית המשותף".
2. היבט אחר קשור להסדרי שמירה שהיו אם היו בעת הקמת הבית. אם מראש ידעו בעלי דירות שהם נכנסים לבית עם שמירה (דרך מסמכי הרכישה והמפרט וכן לעיתים הסכם ניהול או תקנון), אז זהו חלק מהמרכיבים עימם מהם מגיע הבית. לא ניתן לשנות זה אלה בהסכמה כללית. שינוי של שעות בלבד יתאפשר באסיפה או בהחלטה עם רוב מיוחד, תלוי בתקנון. לעומת זאת בבית בו לא היה שומר מלכתחילה הרי שכדי לקבל החלטה מחייבת על שומר צריך הסכמה של כולם כאילו היתה זו תוספת לרכוש המשותף.
07-02-2015 11:08:00
יוסף לוי
שמירה בבית משותף
שלום לעו"ד עופר שחל.
ראשית, תודה על תשובתך המפורטת. קראתי בעיון את החוק המיוחד אשר, למעשה מסדיר אך ורק את נושא המאבטחים הפרטיים בבית משותף ואשר לא מתייחס כלל לשומרים הרגילים שלמעשה משמשים כפקידי קבלה ומשגיחים בבית מלון. האם יש חוק ספציפי לנושא שלנו שאני קורא לו "פקידי קבלה"? כי הרי ברוב הבניינים אין כלל שומרים. הצבת "השומרים" כביכול כפי שבחוזה קוראים לו, נכפתה עלינו בנספח "הסכם ניהול" שבחוזה בזמן רכישת הדירה כאשר, ניסוח ההסכם, כולל בחירת חברת הניהול ,ניסוח חוזה שירותי חב´ הניהול ומרכיביו הכוללים הצבת שומרים ,מחיר השירותים וסכומי מיסי הועד שעל כל בעל דירה לשלם. נקבעו ע"י היזם מראש.(יוזמה הנראית לי מוזרה מאד) מזכירה לי את האימרה המפורסמת של הפילוסוף היווני אפלטון: "כשטיפש אחד זורק אבן לבאר, אלף חכמים לא יוכלו להוציא אותה"
לאור הנ"ל ,האם בכל זאת ניתן לעשות משהוא בנידון והאם בזמן ניסוח התקנון הקבוע, ניתן לבטל את הצרה הזאת שקוראים לה "שומרים??
דרך אגב, כיצד ניתן להשיג את ספרך "המדריך השלם לבית המשותף"
ראשית, תודה על תשובתך המפורטת. קראתי בעיון את החוק המיוחד אשר, למעשה מסדיר אך ורק את נושא המאבטחים הפרטיים בבית משותף ואשר לא מתייחס כלל לשומרים הרגילים שלמעשה משמשים כפקידי קבלה ומשגיחים בבית מלון. האם יש חוק ספציפי לנושא שלנו שאני קורא לו "פקידי קבלה"? כי הרי ברוב הבניינים אין כלל שומרים. הצבת "השומרים" כביכול כפי שבחוזה קוראים לו, נכפתה עלינו בנספח "הסכם ניהול" שבחוזה בזמן רכישת הדירה כאשר, ניסוח ההסכם, כולל בחירת חברת הניהול ,ניסוח חוזה שירותי חב´ הניהול ומרכיביו הכוללים הצבת שומרים ,מחיר השירותים וסכומי מיסי הועד שעל כל בעל דירה לשלם. נקבעו ע"י היזם מראש.(יוזמה הנראית לי מוזרה מאד) מזכירה לי את האימרה המפורסמת של הפילוסוף היווני אפלטון: "כשטיפש אחד זורק אבן לבאר, אלף חכמים לא יוכלו להוציא אותה"
לאור הנ"ל ,האם בכל זאת ניתן לעשות משהוא בנידון והאם בזמן ניסוח התקנון הקבוע, ניתן לבטל את הצרה הזאת שקוראים לה "שומרים??
דרך אגב, כיצד ניתן להשיג את ספרך "המדריך השלם לבית המשותף"
07-02-2015 14:19:00
יואב כהן
היה מקרה דומה
ראה בסעיף 49 של פסק הדין המצורף
07-02-2015 14:19:00
יואב כהן
היה מקרה דומה
ראה בסעיף 49 של פסק הדין המצורף
08-02-2015 12:55:00
עפר שחל
רכישת המדריך השלם לבית המשותף
את הספר ניתן לרכוש כיום רק דרכי –
מחירו 89 שח
אם רוצים שאשלח אותו בדואר רשום יש להוסיף עוד 20 שח בגין הטיפול.
ניתן לסמס אלי בכל שעה 0505255266
מחירו 89 שח
אם רוצים שאשלח אותו בדואר רשום יש להוסיף עוד 20 שח בגין הטיפול.
ניתן לסמס אלי בכל שעה 0505255266
08-02-2015 12:58:00
עפר שחל
ת
אצלכם אכן הוסדר הנושא דרך מסמכי הרכישה והסכם הניהול. זה מקרה שכיח ונפוץ.
כתבת "ההסכם ניכפה עלינו" – זה בכל הכבוד לא מדוייק. אני מבין של היתה לכם הדיירים בחירה חופשית לגבי כל סעיף או לגבי מי תהיה חב´ הניהול אבל זה חלק מעולם החוזים בו כולנו חותמים גם על סעיפים שאינם לרוחנו ובכל זאת אין זו כפיה אלא חתימה מרצון.
עדיין יש הרבה מה לעשות. הסכם ניהול אינו ניצחי.
חוץ מזה כל הסכם יש לקיים בתום לב.
לטעמי אתם זקוקים לפגישת יעוץ פרטנית.
כתבת "ההסכם ניכפה עלינו" – זה בכל הכבוד לא מדוייק. אני מבין של היתה לכם הדיירים בחירה חופשית לגבי כל סעיף או לגבי מי תהיה חב´ הניהול אבל זה חלק מעולם החוזים בו כולנו חותמים גם על סעיפים שאינם לרוחנו ובכל זאת אין זו כפיה אלא חתימה מרצון.
עדיין יש הרבה מה לעשות. הסכם ניהול אינו ניצחי.
חוץ מזה כל הסכם יש לקיים בתום לב.
לטעמי אתם זקוקים לפגישת יעוץ פרטנית.
26-02-2015 12:27:00
יוסף לוי
הצבת שומרים ע"ח מיסי הועד
תודה לעו"ד שחל על תשובתו .
אבקש לפרט למה הכוונה לפגישת הייעוץ הפרטנית? ,כיצד קובעים ועם מי? , מה העלות? ומה הסיכוי לביטול השמירה?
אבקש לפרט למה הכוונה לפגישת הייעוץ הפרטנית? ,כיצד קובעים ועם מי? , מה העלות? ומה הסיכוי לביטול השמירה?
02-03-2015 11:20:00
עפר שחל
ת
רק שימו לב שפסק הדין הזה אינו מתאים למרבית המקרים בהם אנו עוסקים בשאלה שנשאלה. ראשית מדובר בבית מסוג מיוחד וחריג.
שנית ואולי זה העיקר, הדגש הוא על התקשרות חוזית מול חב´ ניהול והיקף השירותים שסוכמו עימה. לא מה נכתב בתקנון. לכן גם תיק זה נוהל בבית משפט השלום ולא בפני מפקח.
שנית ואולי זה העיקר, הדגש הוא על התקשרות חוזית מול חב´ ניהול והיקף השירותים שסוכמו עימה. לא מה נכתב בתקנון. לכן גם תיק זה נוהל בבית משפט השלום ולא בפני מפקח.
