מדובר על מהלך שבו בעל דירה קטנה מבקש לשנות את חלוקת התשלומים על פי חלוקה שווה שהיתה נהוגה מתמיד ועד היום לאחזקה שוטפת ולתיקונים , לחלוקה על פי שטח יחסי.
הדבר נקבע בצורה ברורה בפסק הדין – בקישור הזה:
יש נושאים שבהם יש לדירה כוח הצבעה מועדף, על פי חלקה היחסי ברכוש המשותף. ואם החלק גדול יותר יש לה כוח הצבעה גדול יותר, כך המצב בהצבעה על רישום תקנון כאשר דרוש רוב של 2/3 מהרכוש המשותף, וכך המצב בהצבעה על בחירת חברת ניהול לאחזקת הרכוש המשותף.
אבל לא בכל נושא יש משקל לחלק היחסי ברכוש המשותף. בדרך כלל ההצבעות הן על פי רוב רגיל של בעלי הדירות.
……………………………………………………………………………………………………………………………………
דוגמא קונקרטית להגיון שבשאלה:
עבודות בגג ובגינה הינן עבודות בשטח המשותף והגיוני לחלקן לפי יחסי השטחים. לעומת זאת שיקום קיר חיצוני (כל העוטפת בגובה אחיד) מתייחס להיקפים, כלומר היחסיות הנדרשת על פי ההגיון היא לפי יחסי השורש הריבועי של השטח, מה שמשנה את הפער בין דירה גדולה לדירה קטנה.
ומעבר לדוגמא זו, האם נוסחא של מרכיב קבוע + מרכיב יחסי (למשל על כל 1000 שקל תתחלק ההוצאה לפי מפתח של 500 שקל לדירה + שיקלול 500 שקל נוספים על פי יחסי השטחים) נכלל גם הוא מבחינת החוק בהגדרה "בהתאם לשטח היחסי"?
הנתון הזה של החלק היחסי ברכוש המשותף, קבוע באופן שרירותי בנסח הרישום של הדירה בטאבו.
כיוון שגודל ההוצאה הוא חד מימדי, וגם שיעור החלק היחסי ברכוש המשותף הוא חד מימדי, אין צורך להוציא שורש מרובע, אלא פשוט לכפול זה בזה, והתוצאה היא: חלקה של אותה דירה בהוצאה לתחזוקת הרכוש המשותף.
למרות כל זאת, רשאי כל בית משותף לקבוע לעצמו נוסחא מתמטית משל עצמו, שעל פיה יחושב החלק של כל דירה בהוצאה, לרבות קריטריונית הנסמכים על תורת היחסות הכללית של איינשטיין, ובלבד שכל 100% של בעלי הדירות הסכימו לה.
ובא לציון גואל.
…………………………………………………………………………………………………………………………………
אגב – עליתי על עניין אחר. בחוק בתים משותפים, בסעיף תקנון(בקישור ), כתוב כך:
רישום תקנון בית משותף
"[מק 62(ג) רישה]
731. (א) התקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום בפנקס הבתים המשותפים.
[מק 62(ג) סיפה, ח]
(ב) תקנון שנרשם כאמור בסעיף קטן (א), כוחו יפה גם כלפי מי שרכש בעלות בדירה בבית המשותף לאחר רישום התקנון; תקנון או שינוי בו שטרם נרשמו, יחייבו את מי שהיו בעלי הדירות בעת קביעתו וכן אדם אחר שהפך לבעל דירה בבית המשותף לאחר מכן אם ידע על התקנון. "
אני מתייחס למשפט האחרון, מפני שבשנת 2001, כשהייתי בועד הבית, רשמתי את הבית לאגודה לתרבות הדיור. את הנוהג על פיו מתנהל הבית סיכמתי בכתב וקראתי לו תקנון בפועל. מסמך זה צורף למסמכי הרישום לאגודה לתרבות הדיור והופץ בין הדיירים לקראת אסיפת דיירים שאישרה את המהלך ובה השתתף גם הדייר שמנסה היום לחזור לתקנון הרשום. אותו דייר חתם גם על בקשת ההצטרפות לאגודה לתרבות הדיור.
השאלה אם מסמך זה מספיק להחשב כשינוי תקנון שלא נרשם אבל מחייב את בעלי הדירות בזמן שאושר על ידי אסיפת הדיירים, לרבות בהסכמת הדייר הספציפי הזה שלא יכול היום כנראה לטעון שאחרים שינו את התקנון באופן שפגע בו.
1. הציטוט שהבאת הוא לא מ-"חוק בתים משותפים", אלא הצעת חוק של משרד המשפטים שקרויה "חוק דיני ממונות" שעדיין לא התקבל כחוק.
2. אין קשר בין רישום לאגודה כלשהי, לבין רישום תקנון בטאבו.
3. זה שאתה קורא למסמך פלוני "תקנון" זה לא אומר שהוא אותו המסמך שהחוק מכנה "תקנון"
4. מה שמחייב, זה התקנון שנרשם בטאבו. כדי לשנות תקנון כזה – צריכים לחתום כל 100% של בעלי הדירות, כשהם יודעים שמטרתו שינוי התקנון-המוסכם הקיים.
5. אם אתה "הפצת" מסמך כלשהו בעבר, זה לא אומר כלום.
6. אם אסיפת הדיירים "אישרה את המהלך" – גם זה לא אומר כלום. שינוי תקנון אינו מחייב אישור של אסיפת הדיירים.
7. תקנון מוסכם בטאבו (או שינוי שלו) מחייב לא רק את חתימת כל 100% של בעלי הדירות, אלא גם חתימת עורך-דין המאמת את כל החתימות הללו.
8. אם מישהו חתם על בקשת הצטרפות ל-"אגודה" כלשהי או ל-"מועדון" כלשהו, אין לעצם חתימת ההצטרפות כל משמעות לעניין שינוי תקנון מוסכם בטאבו.
9. אישור ההצטרפות לאגודה לתרבות הדיור באסיפת הדיירים, אכן מחייב את אותו דייר, אך ורק לנושא ההצטרפות לאגודה הספציפית הזו. זאת ותו לא. אסיפת הדיירים – כאמור – אינה הגוף שמוסמך להחליט על שינוי תקנון מוסכם בטאבו.
……………………………………………………………………………………………………………………….
