הפרעה לאור שמש בבית משותף

בהחלט בשורה מעניינת לדיירי בתים משותפים ואזהרה חמורה לועדי בתים: עוד פס"ד חשוב של השופט מרדכי בן חיים בבימ"ש השלום בת"א בנושא חסימת אויר ושמש בבית משותף. לאחר שבינואר 2007 חייב השופט בן חיים את חב' הביטוח מגדל לשלם 30,000 ₪ כפיצוי לדייר שדירתו הפכה לחשוכה עקב בניית מגדל מגורים בסמוך (ת"א 46727/04), קובע השופט בן חיים בפס"ד חדש מיום 12.10.09 (ת"א 41164/07 דניאל ואח' נ' נציגות הבית המשותף) שגם שלט גדול שנתלה על מעטפת הבנין וחסם אויר ושמש עלול להוות מטרד ליחיד והוא מחייב את הנציגות לפצות את הדייר – במקרה זה שוכר! – באותו סכום ממש, 30,000 ₪ ובנוסף 5,000 ₪ בגין הוצאות משפט.

זהו באמת מקרה שנסיבותיו מיוחדות: לא זו בלבד שמדובר כאמור בתובע שהוא רק שוכר ואינו בעל הנכס, הרי שהנתבעת, ועד הבית, התקשרה בהסכם מסודר עם חברת השילוט, לאחר קבלת גיבוי ותמיכה של רוב גדול מבעלי הדירות בהחלטה של אסיפת דיירים. זאת ועוד: השלט מימן למעשה את שיפוץ הבית והעלה את ערך הבית והדירות. למרות הכל קובע השופט שהיתה פגיעה של ממש בהנאת התובע מדירתו ומפצה אותו. הסיבה המרכזית לקבלת התביעה היתה, שהשלט קדם לשיפוץ הבית בלמעלה משנה והתקופה שבה כיסה השלט את הבית היתה ארוכה מאוד – למעלה מארבע שנים! אמנם במהלך שיפוץ חיצוני תמיד יש פגיעה בדיירים וזאת גם כשיריעות שילוט לא מכסות את הבית.

דיירים נאלצים לסגור לא מעט את החלונות וכמות האויר והאור שהם נהנים ממנה פחותה בהרבה מהרגיל (ירידה של 70%). לכן כל שיפוץ יוצר אי נוחות ומטרד. אבל כאשר למשל שיפוץ מתארך מעבר לסביר מתוך רשלנות של הועד אזי ניתן לדרוש פיצויים בגין הנזק שנגרם. כאן השופט דוחה את טענת הרשלנות שנטענה כלפי הועד. הוא קובע על סמך הראיות וחוות הדעת שהוצגו בפניו שהשיפוץ צריך היה להימשך עד שנה. הוא גם מקבל שתקופת השילוט עלולה להיות ארוכה יותר מהשיפוץ עצמו וזאת כדי לאפשר מימון מלא של השיפוץ מהפרסום. השופט בן חיים קובע שהתקיימו במקרה זה יסודות של הפרעה של ממש לשימוש סביר של התובעים מדירתם וזאת לגבי התקופה שמעבר לתקופה שנקבעה בהסכם השיפוץ.

העילה המשפטית עליה מושתת פסה"ד היא "מטרד ליחיד" (סעיף 44 (א) בפקודת הנזיקין: "מטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפוסים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם; אך לא יפרע אדם פיצויים בעד מטרד ליחיד אלא אם סבל ממנו נזק." במקרה זה לא חל הסעיף הספציפי יותר מפק' הנזיקין של "הפרעה לאור שמש" שכן סעיף זה מחייב הנאה מאור שמש של לפחות 15 שנה לפני תקופת החסימה.

השופט מביא ציטוט יפה מפסק דין ידוע וישן (ע"א 403/73 בצלאל נ. סימנטוב): "נכון שמי שגר בוילה בודדת בחיק הטבע כשחלונותיו קרועים לכל רוחות השמים, טבעי הוא שיזכה באור אוויר ושמש יותר ממי שגר בבית דירות בעיר מודרנית… אולם נראה לי כי בעשיית המאזן הזה קיים קו גבול שבו מפסיקים לעשות מאזן ומתחפרים ואין נסוגים עוד. כוונתי שגם בחיים המודרניים וגם בערים הגדולות… יש להבטיח שטח מחיה מינימאלי, פרטיות מינימאלית, יש להבטיח אוויר ואור שמש הנחוצה לאדם שכבר מזמן התרגל שלא לחיות במערות…" מה אנו לומדים מכל המקובץ: • גם כשיש הסכם שיפוץ מסודר וגם כשיש רוב גדול באסיפת דיירים עדיין חשוף הועד לתביעה, אם התרשל בליווי וטיפול בשיפוץ. • גם לשוכר ולא רק לבעל דירה קיימת זכות להנאה סבירה מאור שמש. • יש להקפיד על שמירת משך השיפוץ כפי שסוכם. • לגיטימי לממן שיפוץ ע"י שילוט פרסומת וסביר גם שתקופת השילוט תהיה ארוכה יותר מתקופת השיפוץ אבל משך הזמן החורג הוא קריטי. כמו כן יש לבדוק חלופות של יריעות שילוט שפחות חוסמות אויר ושמש.