הפרוצדורה לרישום תקנון מוסכם

מהי הפרוצדורה לרישום תקנון מוסכם. למי הולכים, כמה עולה, כמה דיירים צריכים לחתום על התקנון על מנת שיתקבל ?
כל תשובה תעזור לנו – תודה

העו"ד לא עונה הרבה בימים האחרונים וזה מעיד על כך שהוא עסוק בעבודתו.
כשיתפנה בודאי יענה.

יש גם עוד אנשים כאן שמן הסתם יודעים את התשובה.

יש שני מצבים אפשריים ושניים בלבד בבית משותף:
בית עם תקנון מוסכם ובית עם תקנון מצוי (אין בית ללא תקנון, בהגדרה).
אלה מצבים שאפשר לעבור ביניהם, מאחד לשני וזאת ברוב של שני שליש. החוק מאפשר לשנות תקנון כלומר ליצר תקנון מוסכם, ברוב מיוחד כאמור. יש כאן גמישות מסויימת, שאומרת לדיירים אתם רשאים לשנות סידרי בראשית בבית אבל ברוב מיוחד.
החוק גם קובע, כי אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

דהיינו יש הגנה על מיעוט מפני החלטות פוגעות, אפילו בתקנון. לא ניתן למשל להחליט על תקנון לפיו תחוייב דירה מסויימת בכפל דמי ועד, שכן זו חובה שאין לא עיגון בחוק.

כאשר בית רוצה לשנות תקנון (נניח שהוא במצב של תקנון מצוי והוא רוצה לשנות כמה דברים מהיסוד ולשריין הוראות חשובות אלה בתקנון או סתם לשנות את התקנון המוסכם שלו עצמו) הוא צריך להכין החלטה מסודרת ומנוסחת היטב, ובה ההוראות והנהלים החדשים ועל מסמך זה להשיג חתימות של לפחות שני שליש מבעלי הדירות – זה רוב של מי שבבעלותם שני שליש מהרכוש המשותף). אין חובה לקיים אסיפת דיירים בענין אבל מן הראוי לעשות כן.
אם הושג הרוב הנדרש יש לרשום את התקנון בטאבו בפנקס הבית המשותף.
רישום זה מקנה לתקנון כוח מחייב כלפי העתיד, כולל דיירים חדשים שיעברו לבית ויהיו מחוייבים בתקנון.

אפשר לעשות את הדברים ללא עו"ד, הן ברמת הניסוח והן ברמת הרישום אח"כ. אני ממליץ לכל הפחות לגשת ליעוץ מקדים.

התקנון המצוי הוא ברירת המחדל, כלומר בית שאין בו תקנון מוסכם – חל עליו התקנון המצוי.
גם בית משותף שטרם נרשם כבית משותף – חל עליו התקנון המצוי. כלומר: יתכן שכאשר ירשם בטאבו, ירשם באותה עת גם התקנון המוסכם, אבל בתקופת הביניים (שיכולה להיות ארוכה) יחול גם על בית כזה התקנון המצוי.

תקנון מוסכם יכול להגיע עם הבית, כלומר: הקבלן (ובא כוחו) מכינים לבית תקנון מוסכם ובו בעיקר פירוט כל ההצמדות. לרוב הדיירים כבר חותמים בהסכמי הרכישה על התחייבות והסכמה בענין זה והם מייפים כוחו של ב"כ הקבלן לרשום עבורם יחד עם הדירה את התקנון המוסכם. (בעתיד כאמור יוכלו לשנותו ברוב מיוחד).
בהרבה מהבתים המודרניים, החדשים הקבלן מצרף תקנון מוסכם. תקנון זה יחול כאמור על הבית רק כאשר ירשם בטאבו. לעיתים כבר נכלל הסכם ניהול בנוסף וזאת בבתים גדולים.

ראשית תודה על הדברים המפורטים והבהירים.

1. הבניין שלנו עדיין לא נרשם בטאבו, למרות שהוא בתפוסה מלאה. יש לקבלן כל מיני עיכובים.
האם בשלב זה ("שלב הביניים" בדבריך) יכול לחול רק ואך ורק התקנון המצוי? או שגם בשלב זה אנו יכולים להחליט על תקנון מוסכם?

2. האם החתימות שמגישים לטאבו בדבר התקנון המוסכם צריכות להיות על המסמך שמגישים או שדי לצרף את פרוטוקול האסיפה שבה הוחלט ברוב קולות (בעצם 100% של הנוכחים) לגבות לפי יחידת דיור ולא לפי גודל דירה?

אבל תקנון זה אינו ניתן לרישום.משכך,אין הוא מחייב למעשה בעלי דירות עתידיים.
רישום בתקנון מוסכם דורש רוב מיוחד של כלל בעלי הדירות ולא רק של הנוכחים באסיפה.לענין שינוי שיטת התשלום ישנה מחלוקת חכמים,אם נדרש רוב של שני שלישים או נדרש רוב של 100%.

או על ידי עורך דין או על ידי רשם המקרקעין בטאבו – כדרך שמאמתים חתימה על שטר עסקה.

לפיכך, חתימות בעלי דירות על מסמך שלא בפני עו"ד או הרשם, לא תתקבל.

פעמים רבות הקבלן דואג לרשום תקנון מוסכם בעת רישום הבניין ושם הוא רושם את ההצמדות כפי שמכר לקונים.
הוא עושה זאת על סמך חוזה הקנייה מול כל אחד מהקונים אשר מאשר לו מראש לעשות זאת.
אם זה המצב אז תוכלו לעשות שינויים בתקנון המוסכם רק לאחר שהקבלן ירשום בטאבו את התקנון שלו,לחילוםין אולי תוכלו לסכם איתו על שינויים בתקנון שלו לפני שיפקיד אותו בטאבו (זה ידרוש חתימות מכל הקונים)