האם זהו סעיף חוקי?
האם זה אומר שבעתיד, מחסנים שכיום משותפים יוכלו "להלקח" מאיתנו, הדיירים?
תודה
שרון
קבלנים נוהגים לעיתים לשמור מחסנים או גג וכד´ לעצמם. זה צריך להיות בחוזה המכר בצורה מפורשת.
יש סוגי רכוש משותף שלא ניתנים להיכלל בכך כגון חדרי מדרגות, מעלית, מקלט ועוד.
הבנתי שלבנות הוא לא יכול, כי זה קשור לאחוזי בנייה, ששייכים לכל הדיירים. האם התקנת אנטנה נחשבת "בנייה"?
תודה
שרון
אם התשובה לא ידועה, למי אני צריכה לפנות כדי לדעת?
אבל, מהשאלה לא משתמע שקיימת הגדרה חד משמעית, כיוון שאת מדברת על הגג, ולאחר מכן על המחסנים. כמו כן, את כותבת "שמקנה לו אפשרות להצמיד…" כלומר, מדובר רק על אופציה או אפשרות תיאורטית. הפסיקה קבעה לעניין זה את הדברים הבאים –
"אין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול-דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים.."
ולכן, את צריכה לפרט במדויק מה נאמר באותו סעיף בחוזה, והאם יש הגדרות חד-משמעיות וקונקרטיות של השטח הנגרע בפועל – או רק על אופציה עתידית כלשהי.
מהיכן הידע המשפטי שלך? האם את עורכת דין?
תודה
שרון
"על יסוד הדברים האמורים ניתן לסכם ולומר:
(א) בבית המיועד להירשם כבית משותף וטרם נרשם ככזה עומדת זכות לדיירים לעשות שימוש וליהנות מחלקי רכוש משותף כפי הגדרתם בסעיף 77א בפרק ו´1 לחוק המקרקעין. גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים כפופות להסכמת כל הדיירים, ובלעדיה אין היא תקפה. במסגרת הסכמה כזו נדרש כי בחוזה מכר עם דייר יצוינו במפרט הפרטים הנוגעים לגריעה כזו, ואין בעניין זה הבדל בין בית משותף שנרשם לזה שטרם נרשם כאמור בע"א 118/78 גוב ארי חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ´ כהן [17], בעמ´ 811:
"…כדי לתת קיום להוראותיו של סעיף 6 לחוק מכר (דירות), תשל"ג-1973, אין אלא להסיק, כי גם לגבי בית המיועד להירשם כבית משותף יש ליישם אותם כללים ולפנות לאותן הגדרות אשר היו חלות אילו היה מדובר כבר בבית שנרשם".
(ב) גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי, ואין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול-דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים (ע"א 268/78 יורשי סמרה פרסי ז"ל נ´ וינטראוב [18], בעמ´ 817; פרשת מיאב [16], בעמ´ 857; דויטש בספרו הנ"ל [20], בעמ´ 684)."
על פי סעיף (ב) הנ"ל אין די בקיום הוראה כללית בחוזה השומרת זכות לקבלן להוציא בעתיד חלקים "כלשהם" מהרכוש המשותף, וכך גם המצב אצלך, הסעיף בחוזה שלך הוא כללי ומעורפל ואינו מגדיר במפורש ובצורה קונקרטית התוחמת את החלק המדויק שהוסכם לגביו שיגרע מהרכוש המשותף, והתוספת "לרבות מהגג ומהחניות" לא משנה את כלליות הניסוח המעורפל.
כמו כן, קבע בית המשפט המחוזי, בעניין דומה, את הדברים הללו בסעיף 5 לפסק הדין:
"לא ניתן "להכשיר" גריעה מעין זו מהרכוש המשותף, ע"י הצהרה או הסכמה כללית של רוכש הדירה במסגרת הסכם המכר, לפיה שמורה לקבלן, בונה הבית הזכות לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף. המחוקק הטיל חובה, כאמור, לציין גריעה זו בפירוט ובאופן ספציפי, תוך תאור מדויק ופרטני של השטח המוצא. להוצאת שטח ספציפי כזה יש צורך לקבל את הסכמתו של רוכש הדירה ואין להסתפק בהסכמה כוללנית של הרוכש לפעולה כזו של הקבלן בעתיד, כמו גם לפעולות או עניינים אחרים המנויים בסעיף 6(א) לחוק הנ"ל."
לפיכך, מומלץ לבעלי הדירות בבניין שלכם לקבלו סיוע משפטי במשותף מעורך דין המומחה בדיני מקרקעין, כדי שלא יפגעו בעתיד.
שרון
