הפיכת חצר לחניה

אהבת כולנו למכוניות ובעיקר חדשות ויפות אינו יוצר רק עומסי תנועה כבדים אלא גם מצוקת חנייה קשה. מצוקת החנייה במקומות מסויימים מובילה לעיתים למציאת פתרונות יצירתיים מאת דיירי הבתים המשותפים.

פתרון יצירתי שכזה, שהופך להיות יותר ויותר נפוץ בימינו, הוא הפיכתן של חצרות הבתים, שבהם לא תוכננה חנייה לדיירים – למקומות חנייה.

חצר של בית משותף הינה בגדר "רכוש משותף".

חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 (להלן: החוק) מגדיר בסעיף 52 מהו רכוש משותף: "רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת.

במצב החוקי כיום יש רק שני סוגי רכוש בבית משותף: רכוש פרטי (כלומר דירות ומה שצמוד אליהן) ורכוש משותף. סעיף 55(א) לחוק מוסיף וקובע כי לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף. כלומר הרכוש המשותף שייך לכל הדיירים, בחלקים שונים (בהתחשב בשטח הדירה שלהם). זכות השימוש של דייר ברכוש המשותף קבועה בסעיף 31(א)(1) לחוק הקובע כי באין קביעה אחרת בתקנון הבית המשותף, ניתן לעשות במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד ששימוש זה לא ימנע שימוש דומה משותף אחר. בתי המשפט יצקו תוכן פרשני לתוך המונח "שימוש סביר" וקבעו בהתאם לנסיבותיה של כל מחלוקת שהובאה בפניהם, האם אכן השימוש שנעשה ברכוש המשותף הינו "שימוש סביר".

ההלכה הנוהגת היא שכאשר שימוש שעושה דייר ברכוש המשותף גורם לפגיעה באותו הרכוש, יוגדר שימוש זה כשימוש שאינו "שימוש סביר".

אם כך ישנן פעולות, שהן בגדר שימוש רגיל וסביר ברכוש משותף, שאינן דורשות כלל את הסכמת אי אילו מבעלי הדירות כגון: התקנת מזגן, הצבת מתקנים על הרכוש המשותף, טיפוח הגינה ועוד – הכל תמיד לפי המקרה והנסיבות הספציפיות. פס"ד ישן של ביהמ"ש העליון (ע"א 549/73 אנטוני והלן וינטרס ואח' נ' אלוני זמורה) עסק בשאלה האם רשאים מספר בעלי דירות בבית משותף לעשות שימוש בשטח של הרכוש המשותף לצורך החניית מכוניותיהם בניגוד לרצונם של בעלי דירות אחרים באותו בית. כבוד השופט ברנזון קבע בזמנו, כי מי שמחנה את מכוניתו במקום שהוא רכוש משותף איננו רוכש לעצמו כל זכות מיוחדת במקום זה. זכותו אינה אלא זכות הפרט לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף, השייך לכל בעלי הדירות ביחד ועומד במידה שווה לרשותו של כל אחד מהם למטרה זו. עוד הוסיף כבוד השופט כי:" במקומנו ובזמננו שימוש במכונית הוא נפוץ עד כדי כך, וכתוצאה מזה הצורך במציאת מקום חנייה למכונית (לאו דווקא ברשות הרבים) נעשה חיוני ודוחק עד שיש לראות בחנייה במקום מתאים בתוך שטח הבית שימוש רגיל, שהוא כורח המציאות.

אבל ברור כי בכך אין בעל המכונית רוכש לעצמו כל זכות או חזקה במקום החנייה. וכאן נעוץ ההבדל בין מקום חנייה מוצמד לבין חנייה חופשית… המקום נישאר רכוש משותף ובתור שכזה עומד הוא במידה שווה לרשותם של כל בעלי הדירות בבית לשם חנייה. הוא יכול בכל עת להיתפס על ידי כל בעל דירה למטרה זו, וכל הקודם זוכה. כמו כן, אסיפה כללית יכולה בכל עת לייעד את המקום למטרה אחרת ואז תימנע אפשרות החנייה במקום מכל בעלי הדירות".

הרציונאל, עפ"י כבוד השופט, הוא שדרישה להחלטה מיוחדת של האסיפה הכללית לגבי כל שימוש ברכוש המשותף, קטן או גדול, רגיל או בלתי רגיל, ולא כל שכן, מתן זכות וטו בעניין זה לכל בעל דירה, עלולים להשמיט את הקרקע מן האפשרות לחיות חיי שיתוף אנושיים בבתים משותפים ללא קשיים וסיבוכים מיותרים. מצד שני, כל בעל דירה גם אינו בן חורין לעשות ברכוש המשותף ככל אשר יהיה על ליבו כשאין באותו עניין החלטה של האסיפה הכללית.

יש להדגיש כי פסה"ד ניתן בשנת 1974, כך שאם חנייה במיקום מתאים בתוך שטח הבית הוא שימוש רגיל, שהוא כורח המציאות, על אחת כמה וכמה הוא כזה בשנת 2006.

לעניין המיקום המתאים חשוב להדגיש, כי באותו מקרה היה מדובר בשטח שכבר היה סלול באספלט ולא בחצר, ולכן לא היה כאן צורך בשינוי יעוד של רכוש משותף אלא רק שימוש סביר והגיוני בו.

נשאלת השאלה מה קורה כאשר הכשרת החנייה מחייבת את הרס החצר?! בבית משותף בו אין שטח "מת" שיכול לשמש כחניה משותפת אלא שנדרש להכשיר שטח חניה במקום חצר או גינה לא ניתן לראות בפעולה זו שימוש רגיל וסביר וצריך לקבל מראש את הסכמת הדיירים לכך. אין כל ספק שכדי לייצר חניות פרטיות משטח כזה – כלומר כדי להצמיד לדירות מקום חניה פרטי (בטאבו או בהסכם) – נדרשת הסכמה כללית וגורפת מצד כל הדיירים, באסיפה או בהחתמה.

זה תנאי הכרחי ולא מספיק כי מעבר להסכמה נדרש גם הליך קבלת היתר מהרשות המקומית. הצמדה הינה פעולה של הוצאת חלק פיסי מסוים מהרכוש המשותף ושיוכו לדירה פלונית באותו בית. לא ניתן להצמיד חניה לדירה בבית אחר ולא ניתן לייצר מקום חניה פרטי שאינו מוצמד לדירה פלונית (כנ"ל לגבי מחסן). סעיף 62(א) לחוק קובע כי אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמתם של כל בעלי הדירות.

כדי שתהיה להצמדה תוקף מחייב יש לערוך תקנון מוסכם (כאמור בסעיף 55ג' לחוק) ולבצע תיקון צו הבית המשותף בהתאם להוראות סעיף 145 לחוק. גם כאשר מדובר על הכשרת מקומות חניה משותפים ולא פרטיים אבל נדרש שינוי יעוד – כלומר הפיכת רכוש משותף שמשמש לגינה או חצר משחקים, למתחם חניה – צריך לקבל הסכמה מכל הדיירים לפני שיוצאים למהלך.

חניה משותפת ולא פרטית יכולה לקבל ביטוי או בשיטה של "כל הקודם זוכה" או בקביעה של מקומות מסומנים לדיירים מסויימים או בכל שיטה אחרת עליה יוסכם. למעשה יהיה כאן בהבדל מהצמדת חניה לדירה פרטית שזה אקט קנייני, אקט חוזי בלבד, הסכם בין דיירים והסכם הוא חלש יותר מקניין. כך למשל הוא אינו מחייב דייר חדש שמגיע לבית. הוא גם ניתן לשינוי ביתר קלות. ניתן לשדרג את ההסכמה ולעשות זאת במסגרת שינוי תקנון הבית. או אז יחייב הדבר גם דייר חדש. לאחר השגת הסכמתם של כל בעלי הדירות בבית המשותף להפיכת החצר לחנייה, ניתן לעבור לשלב הבא- דהיינו, בקשת היתר לבניה ממחלקת ההנדסה שבאותו אזור שיפוט בו מצוי הנכס. לצורך הכשרת מקומות החנייה תחילה יש לפנות אל מחלקת התנועה והחנייה באותו אזור השיפוט ולוודא שהדבר אכן אפשרי, שכן לא תתאפשר בניית חנייה במצב בו ייגרע מקום חנייה מהציבור לצורך כניסה לאותה חנייה ויתווספו לבניין מספר מועט של מקומות חנייה.

(גריעת חניה היא מצב שכיח שכן כדי לאפשר הכשרת מקומות חניה בתוך גבולות הבית המשותף צריך להכשיר במקום המדרכה שטח לכניסה ויציאה שבו לא יוכלו רכבים להחנות ברשות הרבים). לכשניתן האישור מאת מחלקת החנייה, יש לפתוח תיק מידע במחלקת ההנדסה – במחלקה לפיקוח ורישוי על הבנייה ואז מתחיל הטיפול בבקשה להיתר בנייה.

לשם פתיחת תיק המידע על מבקש הבקשה להיתר לפרט את פרטי הבניין הנדון ואת שני הבניינים הצמודים לו משני עבריו ולציין את פרטי הגינון, העצים, שבילים, מתקנים, מדרגות, עמודים, דרך פינוי פחי האשפה ופרטים נוספים שיש בהם כדי להשפיע על הבקשה. עוד יש לפרט את תחום הדרך והחניה הגובלים במגרש, לציין את פתחי החנייה, אם קיימים, במגרשים הצמודים וכן כל פריט רחוב כמו ספסל, עמודי חשמל, תמרורים וכדומה שנמצאים בסמוך לבניין. בנוסף, יש לציין את כיוון הנסיעה ואת הפריטים המבוקשים להריסה או להעתקה בתחום המגרש או על המדרכה, לצרף צילומים של הבניין והחזית הפונה לרחוב וכן תוכנית התייחסות המפרטת איך בנוי הבניין היום.

באם החנייה המתוכננת היא חנייה מקורה, יש להגיש תוכנית מדידה ואישור מהנדס. לכל אלה יש לצרף את אישור הסכמתם של כל דיירי הבניין. אם מגישים בקשה בלי הסכמה הרי שהרשות תאפשר לדיירים המתנגדים לבקשה להביע עמדתם. ראוי לציין שלמחלקות הפיקוח לרישוי ולבנייה באזורי שיפוט שונים עלולות להיות דרישות שונות לצורך קבלת ההיתר.