בבנין שלי 6 דירות. מחצית מבעלי הדירות (כלומר 3) רוצים להקים חניה ל-6 דירות. קראתי את המאמרים בנושא הרכוש המשותף והרוב הדרוש ולא ממש הבנתי הכל, וברצוני לשאול ,אני היחידה בועד-הבית האחרים לא רוצים. איך לקבל את ההחלטה? ןאם בונים חניה לכל הדירות האם אפשר לחייב בתשלום את המתנגדים?.
14-02-2007 23:24:00
עפר שחל
תשובה
הפיכת חצר לחניה היא הליך כפול – אחד בתוך הבית המשותף והשני חיצוני, במסגרת של בקשה לקבלת היתר בניה מהועדה המקומית לתכנון ובניה.
לגבי ההליך הפנימי – הפורום הנכון להחליט בענין הוא לא הועד אלא האסיפה של הדיירים. הייתי ממליץ לזמן ישיבה מיוחדת ולדון רק בנושא זה, שהוא נושא מרכזי בבית.
יש לבחון האם ניתן בשטח החצר להגיע לפחות לשש חניות תיקניות.
לאחר הדיון יתכן שכל הדיירים ישתכנעו שזה כדאי. במקרים רבים זה מעלה את ערך הנכס.
אם יש הסכמה כללית של כל הדיירים זה מצויין.
אם לא – זה עדיין לא בהכרח סוף פסוק אבל אז המצב יותר מסובך, תלוי איזה רוב יש, תלוי מה כעת השימוש בחצר. יש נסיבות בהן ניתן לטעון כי חצר בחזית בית שאין לה כל שימוש יכולה באופן סביר לשמש כחניה והליך כזה בפני המפקח אינו חסר סיכוי.
לגבי ההליך החיצוני – יש לקחת אדריכל שיכין בקשה מסודרת לועדה המקומית לשם קבלת היתר. הרשויות מעודדות בעקרון בקשות כאלה כאשר הנסיבות מאפשרות. אציין כי גם בהליך זה יש זכות לדיירים להתנגד.
לשאלתך לא ניתן לכפות תשלום על מי שמתנגד.
15-02-2007 12:46:00
דינה אייזן
אני חולקת על כך שלא ניתן לחייב את מי שמתנגד
אם התקבלה החלטה כדין באסיפת הדיירים, לקביעת שימוש בשטח לצורך חניה, ההחלטה מחייבת השתתפותם של כל הדיירים, לרבות מי שהתנגד לה.
אין שום הבדל לעניין זה בין הפיכת חלקת קרקע של הרכוש המשותף (שאינה בשימוש) להקמת גינה, לבין הפיכתה לחניה.
אין דין הקמת מעלית חדשה לבניין לדין הקמת חניה. למעלית נקבע חריג בחוק שהמתנגד פטור מתשלום, אך זה החריג לכלל שעל כולם להשתתף בהוצאות ההקמה, בין אם עסקינן בהקמת גינה ובין אם זאת חניה.
גם הטענה שמדובר ב-"שיפור" שמהווה אולי תוספת חדשה, ולא סתם תחזוקה, לא תתקבל.
ההוצאות להקמת חניה אינן גדולות מההוצאות להקמת דלת כניסה חדשה + אינטרקום שלגביהם נקבע שהינם בבחינת שיפוץ רגיל על פי נוהג מקובל. קל וחומר לגבי חניה.
16-02-2007 03:11:00
ע ת
גובה ההוצאה לא קובע
מי אמר לך שלעשות חניה לא עולה יותר מלעשות אינטרקום?
ונניח שלעשות חניה עולה רק שקל אחד יותר מלעשות אינטרקום- האם זה כבר משנה את התשובה שלך?
16-02-2007 04:06:00
דינה אייזן
כרגיל, לא הבנת את התשובה גם הפעם.
לא יתכן שלאסיפה הכללית יש סמכות לקבל החלטה (ברוב רגיל) לעשות חניה, ומי שמתנגד להחלטה יהיה פטור.
לעומת זאת, ניתן לפטור רק באותם מקרים שדרושה הסכמה פה-אחד (100%), וכדי שהמתנגדים לא יכשילו את עצם ההחלטה, פוטרים אותם מתשלום כנגד קבלת הסכמתם העקרונית להחלטה.
הקמת חניה, כאמור, אינה מצריכה הסכמה של 100% מהדיירים, ולכן, גם מי שהצביעה נגד חייב לשלם כמו כולם, וניתן אף לכפות זאת עליו בהליך משפטי.
16-02-2007 13:05:00
ע ת
יתכן גם יתכן
16-02-2007 14:14:00
דינה אייזן
רק אתה והקדוש ברוך הוא פטורים מלנמק את דבריהם.
17-02-2007 14:02:00
עפר שחל
מחלוקת
אני חולק.
ברור שיש נסיבות רבות בהן החלטת רוב מחייבת את המיעוט.
החלטות שהתקבלו כדין בענין שיפוץ מחייבות את הכלל.
אבל מקרים הנכנסים למסגרת עמומה יותר כגון זו של השאלה אשר מאפשרים (לדעתי) שינוי שימוש ברכוש משותף או מעין שינוי יעוד (במסגרת סבירה ומקובלת) גם ללא הסכמת כולם, עדיין לא מאפשרים לכפות על הממתנגד הוצאה כספית שהיא בוודאי לא חלק מניהול ותחזוקת הבית.
אומרים לו: למרות התנגדותך אנו נתאים את השטח (שהוא גם שלך) לצרכי החניה. אבל מכאן ועד לחיובו בהוצאה הדרך רחוקה ולדעתי אינה אפשרית.
17-02-2007 17:17:00
דינה אייזן
ניתן לעקוף את המחלוקת
אם רושמים תקנון מוסכם ברוב של 2/3 לנושא החניה.
ובשלב שני, אסיפת הדיירים מקבלת החלטה לשפץ את החניה, והוצאות השיפוץ ממילא יחולו על כולם.
17-02-2007 17:30:00
ע ת
האקרובטיקה שלך לא תעזור
לא ניתן לרשום תקנון על החניה כי זו הוצאה שאי אפשר לכפות ממילא, כפי שלא ניתן לרשום בתקנון לרצף את הלובי עם שיש מאיטליה ולבנות מזרקה.
17-02-2007 17:44:00
דינה אייזן
קביעה בתקנון שהשטח מיועד לחניה – אינה כרוכה בתשלום
בית המשפט העליון פסק לא אחת, כי ניתן לקבל החלטה ברוב רגיל לשם שימוש בשטח הרכוש המשותף למטרת חניה.
זו אינה החלטה שדרושה הסכמה פה-אחד.
ראה:
ע"א 549/73 – אנטוני והלן וינטרס נ´ אלוני זמורה ואח´. פ"ד כח(1)645
ע"א 708/72 – פולה ומשה פרשקר נ´ הלן רוזנברג ואח´, פ"ד כח(2)817.
רישום תקנון שמייעד את השטח למטרת חניה, כמעט ואינו עולה כסף, פרט להוצאות זניחות.
17-02-2007 20:47:00
עפר שחל
רעיון מאוד יפה
לא בטוח שזה חסין מביקורת אבל זה יפה
