השכן מעלי מתנה את הסכמתו לבנית ממ"ד בכך שארשום את הגג שיווצר בתקנון הבית המשותף על שמו, ולהבטיח רישום זה דורש הערת אזהרה בטאבו על הדירה שלי לטובתו עד לרישום הנ"ל.
האם יש אפשרות לרישום הערה מפורטת שתתיחס רק לגג הממ"ד ולא תהיה הערה מהסוג שמונעת מכירת דירה (אלא רק כזאת שתזהיר את הקונה על ההסכם ביננו) ?
31-01-2007 12:41:00
רון שטיין
הגג שייווצר הוא רכוש משותף
לכן ההסכמה ששלך לא מספיקה כדי לרשום אותו על שם השכן, צריך הסכמה של כל בעלי הדירות.
אבל אם כוונת השכן היא לצורך הרחבה עתידית של דירתו (כפי שכנראה אתה עשית עם בניית הממד) אז הוא יצטרך בבוא הזמן הסכמה של 75 אחוז (שלפחות שני שליש מהרכוש המשותף שייך להם) וזאת נראית אפשרות הרבה יותר מעשית, ביחוד אם לכל השכנים יש אפשרות להרחבה דומה.
31-01-2007 12:48:00
עפר בירן
השאלה היא לגבי הערת האזהרה
גם לדעתי לא ברור שיהיה ביכולתי להצמיד את גג הממד לדירתו בצו רישום הבית המשותף – ולכן יש סיכוי ש"אתקע" עם הערת האזהרה – ולכן שאלתי האם הערה כזו היא תמיד במעמד של הערה מונעת מכירה או שיש הערה מפורטת רק לגבי הגגון במעמד חלש יותר.
31-01-2007 12:56:00
דינה אייזן
אתה לא יכול לרשום הערת אזהרה על הגג שהוא לא רכושך.
31-01-2007 13:21:00
עפר בירן
הוא רוצה הערה על הדירה שלי
השאלה אם הההערה יכולה להתיחס בפרוט רק להסכם ביננו לגבי גג הממד והאם היא יכולה להיות כזו הערה של מונעת מכירת דירה.
31-01-2007 13:39:00
דינה אייזן
כיוון שלא יכול להיות לך שום הסכם הנוגע לגג הממ"ד
שהרי אתה לא הבעלים של הגג הזה, ואין לך שום אפשרות להתחייב לגביו בשום צורה ואופן.
לפני שאתה רץ לרשום הערות אזהרה בטאבו, אתה צריך להסביר בדיוק מהו ה-"הסכם" שאליו אתה מתייחס בקשר לגג?
אם השכן שמעליך מתנגד לבניית הממ"ד שלך, יתכן שאתה בכלל לא צריך את הסכמתו, אם יש לך את הסכמת 75% של בעלי הדירות בבניין.
31-01-2007 13:43:00
רון שטיין
לא ברור איזה הסכם יכול להיות בינכם שנותן לו את הגג
אתה לא יכול להתחייב לתת לו נכס שאינו שלך.
אתה מקסימום יכול להתחייב שאתה תיתן את הסכמתך כשהוא ירצה להרחיב את דירתו, אבל אתה ממילא נחשב כמסכים היות ואתה כבר בצעת הרחבה.
אולי מה שהוא רוצה זה שאתה תתחייב שלא לדרוש ממנו השתתפות ביסודות כשהוא ירצה להרחיב?
בכל מקרה מומלץ לבדוק בועדה המקומית אצלכם, לבנית ממד יש הקלות (למשל הוא לא נכלל באחוזי בנייה עד גודל מסוים), אולי אתה לא זקוק להסכמת השכן? כמו כן אם תקבל הסכמת שלשה רבעים מכלל בעלי הדירות לא תהיה זקוק להסכמת השכן הזה.
31-01-2007 14:38:00
עפר בירן
שאלתי כללית על הערת אזהרה – אבל הנה כל הסיפור…
א. יש לי מספיק חתימות – אני רוצה את חתימתו למען יחסי שכנות ולמען הליך מהיר ללא ועדת שכנים.
ב. הוא הביא לי נוסח חוזה מעו"ד עם סעיפים (הוא X):
1. X יהיה רשאי לנהוג בגג הממד מנהג בעלים לכל דבר…
2. אם וכאשר יעשה X שימוש כמרפסת ישלם לעפר… כחדר ישלם לעפר…
3.מיד לאחר השלמת הממד יפעל עפר לתיקון צו רישום הבית המשותף באופן שגג הממד יוצמד לדירת X… יתוקן גם תקנון הבית המשותף באופן שזכויות X לבניה ושימוש… יצוינו באופן מפורש.
4.להבטחת התחיבות עפר… תרשם מיד לאחר חתימת חוזה זה הערת אזהרה לטובת X לגבי דירת עפר. לאחר תיקון צו הבית המשותף תבוטל הערת האזהרה…
לכן השאלה שלי – מה המשמעות לגבי אם "אתקע" עם הערת אזהרה כזו ? האם זה ימנע ממני למכור את הדירה ?
31-01-2007 17:27:00
דינה אייזן
לא נהוג להשיב בפורום על שאלות כלליות/תיאורטיות
1. במיוחד כאשר מדובר בנושא של הערת אזהרה שאינו קשור לנושא.
2. לא קיים דבר כזה "ועדת שכנים", ולצורך הרחבת דירה אין צורך בשום אסיפה, לא של בעלי הדירות, ולא של ועד הבית.
3. החוזה, שחלק מסעיפיו ציטטת, אינו קשור לעניין. כיוון – שאתה לא בעל הגג, אתה גם לא יכול להעניק לשכן רשות לנהוג בגג כמנהג בעלים, אתה לא רשאי לפעול לתיקון צו רישום הבית המשותף, אתה לא רשאי להצמיד את הגג, אתה לא רשאי לתקן את תקנון הבית המשותף, ואתה לא רשאי להעניק לו זכויות בניה.
4. כיוון שכך, עורך הדין שניסח את ההסכם חסר ידע בסיסי בעריכת דין, וההסכם מופרך מעיקרו וחסר כל נפקות משפטית.
5. בעניין כזה, שלך אין בו שום סמכות, גם אין לך אפשרות לרשום הערת אזהרה.
6. אם אתה באמת רוצה לשמור על יחסי שכנות טובים, אז כאשר שכן מביא לך חוזה מעורך דין, לך גם אתה לעורך דין שייעץ לך מה לעשות.
31-01-2007 17:36:00
רון שטיין
הבעיה בהחייבות כזאת שלך היא במילים:
"יפעל עפר"
מי שצריך לפעול למען רישום זה הוא השכן. אתה לצורך עניין זה שווה מעמד ליתר השכנים, הוא מבקש להצמיד אליו שטח משותף ולא שטח פרטי שלך.
אם השכן ירצה להרחיב את דירתו (לבנות ממד) אז יספיקו לו 75 אחוז, אבל מדבריך נראה שהוא רוצה להצמיד את הגג בלי לבנות, תספיק התנגדות של שכן אחד למהלך כזה כדי למנוע אותו ואתה תישאר תקוע עם הערת האזהרה.
מן הסתם ניתן למכור את הדירה עם הערה כזאת, אבל עצם קיומה ירתיע קונים פוטנציאלים ויוריד את ערכה (עצם זה שאתה חושש לרשום את ההערה מראה שגם קונים פוטנציאלים יחששו ממנה) ולדעתי ירידת הערך תהיה גבוהה משמעותית מ"ערכה" האמיתי של ההערה.
דרישתו של השכן חריגה, אני הייתי מסביר לו את זה, אומר לו שאני מוכן לחתום איתו הסכם בנוגע לשיעור השתתפותו ביסודות אם וכאשר יבנה אבל לא מוכן לרישום הערת אזהרה
וכמו כן הייתי מסביר לו שגם בלי חתימתו יש לי את האפשרות לבנות (אם כי בהליך יותר מסובך) וכי אם אאלץ לעשות את זה אז לא יהיה לו הסכם בכלל .
עקרונית נראה לי שהאינטרס לשמור על יחסי שכנות טובה צריך להיות גם שלו ולא רק שלך ומי שדורש דרישות לא מקובלות זה הוא.
31-01-2007 17:39:00
רון שטיין
לדינה
זאת כבר פעם שניה בשרשור זה שאני כותב תשובה ואחרי שאני שולח אותה אני מגלה שהקדמת אותי ושיש חפיפה מסוימת בין תשובותינו.
אז אני מתנצל על הכפילות, לא הייתה לי כוונה לחזור על דברים שכבר נענו על ידך.
31-01-2007 17:53:00
עפר בירן
תודה לשניכם ! אגב האם אתם עורכי דין ?…
31-01-2007 17:59:00
דינה אייזן
רונשטיין – אני עשיתי לך את זה בכוונה.
31-01-2007 18:22:00
רון שטיין
🙂
ולעפר, אני לא עו"ד
