מישהו יודע אולי מה הפסיקה שאומרת את זה?
יש למישהו את פסק הדין או פסקי הדין?
תודה
"(ב) לא יקבע מוכר בחוזה המכר או בתקנון, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מתחזק, אלא אם כן נכללו בחוזה המכר פרטים הנוגעים למתחזק, לרבות זהותו ותנאי ההתקשרות עמו."
סעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין:
"(ב) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק)."
שים לב בשני הציטוטים למילים: "כולם או רובם"
אסביר-
האם ניתן בחוזה עם המתחזק לקבוע שהוא-הוא הנציגות כפי שהיא מוגדרת ע"י סע´ 65 ו-69 לחוק המקרקעין?
הרי זה שיש מתחזק עם כל סמכויות הניהול והתחזוקה זה עדיין לא עוששה אותו הנציגות, ונציגות חייבת להיות תמיד.
ונציגות ממונה ע"י בעלי הדירות או ע"י המפקח על המקרקעין.
מתחזק שהוא גם נציגות נמצא בניגוד עניינים.
לכן השאלה שלי הייתה יותר מקרה שבו רוב באסיפת הדיירים קיבלו החלטה שממנה את המתחזק לנציגות ע"פ הגדרתה בס´ 65 ו-69.
האם זה חוקי?
האם רוב לכזאת החלטה, אם היא בכלל אפשרים וחוקית, לא דורשת את הסכמת 100% מבעלי הדירות?
האם ניגוד עניינים לא פוגע מהותית בזכות לא מפורשת של בעל דירה ולכן לפי סע´ 12(ב) לתקנון המצוי ההחלטה לא תקפה ?
תודה רבה.
אם כל סמכויות הניהול והתחזוקה הועברו למתחזק, והנציגות התרוקנה מכל סמכויותיה, המתחזק הוא הנציגות.
מבחינה סמנטית, כשאומרים שממנים את המתחזק לנציגות, מתכוונים שהוא קיבל לידיו את כל סמכויות הנציגות.
לא צריך להיות ניגוד עניינים, וניתן להסדירם בחוזה ההתקשרות עם המתחזק.
זה שיש מתחזק, לא פוטר את בעלי הדירות מזכות הפיקוח ועיון במסמכים כאילו שיש ועד בית "רגיל".
במקרה של מתחזק רצוי שנושא השקיפות יהיה מקסימאלי, על ידי העברת צילומי כל המסמכים באופן שוטף לכל בעלי הדירות בדואר אלקטרוני כל חודש.
ההבדל בין "נציגות" לבין "מתחזק" הולך ונעלם, לאור פסיקת בית המשפט שחברי הנציגות רשאים לקבל שכר/תשלום עבור ביצוע פעולותם.
קודם כל, קראתי את פסק הדין שצרפת:
מדובר בנסיבות מאוד מיוחדות, ואני דווקא חולק על דעתו של השופט.
לדעתי מדובר דווקא כן על מקרה מאוד מיוחד שנכנס לתוך אי התקפות המוגדרת בסע´ 12(ב) לתקנון המצוי.
מכיוון שהנסיבות בפסק הדין כל כך מיוחדות וכל כך מעורפלות, ויש אי בהירות לגבי תוכן החלטות האסיפה ואם בכלל הן התקבלו ולעניין פרוטוקול מפוברק (כשאני יודע שמפברקים פרוטוקולים למכביר בבתים משותפים ומגישים תצהירים ומסמכים כוזבים לבית המשפט) כך שלו הייתי השופט, הייתי פוסק אחרת לגמרי במקרה זה.
לגופו של עניין:
עדיין אינני רואה קשר בין החלטה של האסיפה מחליטה לתת שכר לחברי נציגות לבין היותו או אי-היותו של המתחזק נציגות.
מי שממנה את הנציגות הינה האסיפה הכללית.
ברגע שהנציגות מונתה, הסמכות שלה היא קבועה לפי סע´ 69 לחוק.
אין הנציגות יכולה להעביר סמכות יותר ממה שיש לה.
לנציגות אין רק חובות אופרטיביות כמו ניהול ותחזוקה אלא מוטלים עליה גם חובות של שלוח.
חובות אלו עדיין נשארים על הנציגות.
יתרה מכך, אם לפי שיטתך, היא איננה קיימת עוד, הרי שניתן למנות את המתחזק כנציגות אולם זה מרחיק לכת ולדעתי לא לזה התכוון המחוקק, שכן, יש כאן ניגוד עניינים חזק מאוד בין האינטרסים של המתחזק לבין טובת בעלי הדירות.
אם נעשה אנלוגיה לדיני חברות, הרי שסמכויות הדירקטוריון לא ניתנות להעברה לאף גורם אחר.
נא ראי את סע´ 92 לחוק החברות – סמכויות הדירקטוריון ותפקידיו.
סע´ 92(א) מונה רשימה ארוכה של סמכויות ניהול (ובעניינינו – נניח תחזוקה).
אולם סע´ 92(ב) אומר במפורש שהדירקטוריון לא יכול להאציל סמכויות אלו למנהל הכללי של החברה.
בהקבלה לבית המשותף, מאותו רציונל בדיוק, הנציגות לא להעביר סמכויותיה למנהל הכללי.
יתרה מכך, הדירקטוריון יכול לקחת סמכויות מהמנכ"ל, והאסיפה יכולה לקחת סמכויות מהדירקטוריון.
לכן, כל עניין העברת הסמכויות למתחזק נראה לי באופן הבא:
המתחזק הינו המנכ"ל, עם סמכויות נרחבות ככל שישיו, אולם הנציגות משמשת כמתווה מדיניות ומפקחת על המתחזק בהיותו בניגוד עניינים אינהרנטי ועקב קיומה של בעיית נציג חריפה שכן הוא גם מנהל את הבית המשותף וגם מתחזק ולכן לא יכול לקבל גם החלטות לגבי עלויותיהן של פעולות התחזוקה וכו.
זה פשוט לא מתקבל על הדעת.
עוד משהו קטן:
האם לדעתך ניתן להסיק מניסוח החוק הסדר שלילי בנושא הזה?
תודה
ניתן לקבוע בהסכמה היררכיה ניהולית, אבל החוק לא מכתיב זאת.
חוק המקרקעין בכלולותו מבוסס על הסדר שלילי.
בתי המשפט הרחיבו את סמכויות המתחזק, הכוללות גם שלילת זכויות ומניעת שירותים מבעלי דירות שלא משלמים.
נקודת המוצא היא שהמתחזק ממלא את מקום הנציגות ופועל על פי הסכם המגדיר את מערכת היחסים.
ראה דוגמא –
שלילת זכויות ומניעת שירותים מבעלי דירות שלא משלמים סותרת את דברו של בעית המשפט עצמו.
את בזמנו אמרת שחובות בעל הדירה וחובות הנציגות הן חובות בלתי תלויות אחת בשנייה.
כל אחד צריך למלא את חובתו בלי שום קשר לאם הצד השני מילא את חובתו. לכן נראה לי תמוה מאוד שפתאום בית המשפט הופך את הפסיקה שלו.
יתרה מכך, חובת בעל הדירה לשלם הינה קוגנטית.
לא יתכן שחובת וועד הבית או המתחזק לא תהיה קוגנטית מפני שאז יש כאן פגיעה בשוויון.
החוזה שצרפת הוא לא מסמך משפטי, ולא מגדיר שלילת זכויות ומניעת שירותים.
יש לך אולי פסק דין שמראה הרשאה למתחזק שלילת זכויות ומניעת שירותים?
זה נראה לי לא הגיוני שכן אם המתחזק לא ימלא את תפקידו, ולא חסרים מקרים כאלו, זה אומר שבעל הדירה יכול לא לשלם.
איפה ניתן למצוא פסקי דין המאפשרים למתחזק למנוע זכויות ושירותים מבעל דירה?
אם זה היהי כך, אז בעל דירה יתקן על חשבונו ויקזז מול מיסי הוועד המיועדים ותהיה אנרכיה. ואת זה בדיוק רוצים המחוקק ובית המשפט למנוע.
נראה לי שעד שלא תהיה אמירה מפורשת ומנומקת של בית המשפט, נחיה כולנו באיזור הדמדומים.
"אין זיקה בין החובות, במובן זה, שאי קיומה של האחת ע"י צד אחד נותנת זכות לצד האחר לעמוד מלקיים חובתו הוא, אלא לשתי החובות קיום עצמאי ושתיהן בנות אכיפה. אם בעל דירה חדל מתשלום, אין הנציגות קונה לעצמה זכות חדלה לגבי נתינת השירות, ולהיפך."
דינה, אני לא רואה איך ניתן לשלול זכויות ושירותים מבעל דירה שלא משלם.
האם את מכירה פס"ד של ערכאה גבוהה בעניין?
פעם נתת לנו פס"ד של המחוזי שאומר את זה.
אכן זה לא המצב המומלץ. בסיפרי "המדריך השלם לבית המשותף" אני עוסק בכך בהרחבה.
המצב הנכון הוא לשמר מסגרת מתנדבת של ועד בית שמפקח על המתחזק לפי הסדר מוגדר מראש ובכתב. כמו כן אני ממליץ שגביית הכספים מהדיירים תהיה ע"י ועד הבית (ורק טיפול בסרבני תשלום יעבור למתחזק). יש מתחזקים שלא מעוניינים להכנס לבית בו ועד הבית הוא שמקבל את הכספים. לחלופין הם דורשים זכות חתימה בחשבון.
יש בתים בהם מתחזק שולט בבית ולא להיפך.
לסיכום: המלצתי תמיד להכפיף את המתחזק בהסכם מול ועד בית ולשמר ועד מפקח.
למשל ערכתי בזמנו תקנון שקבע שסרבן תשלום שלא משלם לועד בית ברציפות חצי שנה אינו יכול להיבחר לועד הבית.
אגב הדבר לא נבחן בבית משפט ואיני בטוח שזה היה מקבל גיבוי משפטי, למרות שאני מוכן להגן להגן על כך. אבל העקרון של פס"ד וייזר ופיסקי דין אחרים הוא שאין לשלול זכויות בשל אי תשלום. לועד בית או למתחזק אין סמכות ענישה.
ראה לדוגמא, נושא "סעד עצמי" בסעיף 64 לפסק דין זה (שבו התובע הוא עו"ד יהדה רסלר) – ציטוט:
"אכן, בתי המשפט פסקו במספר הזדמנויות כי סעיף "סעד עצמי" בחוזי ניהול לגיטימי לצורך הגנה מפני "סרבני תשלום" "
אם הבנתי נכון, אם בעל הדירה לא משלם, אז חברת הניהול יכולה למנוע ממנו שירות.
באותו אופן, אם בעל הדירה לא מקבל שירות, אז הוא יכול להמנע מתשלום לחברת הניהול.
חייבת להיות כאן הדדיות.
כלומר, אם נציגות=חברת ניהול, אז המיסים לוועד הבית מפסיקים להיות קוגנטיים שהרי מדובר על הליך חוזי.
אם אני טועה במשהו, אז איפה???
אם אפנה לחברת הניהול בגלל נזק שקרה לי, נניח 250,000 ש"ח.
חברת הניהול פושטת את הרגל.
אל מי אפנה בפיצוי?
הרי זאת חברה בע"מ. יש לה שולחן, כיסא פלפון פקס ומכונת צילום. סה"כ – 5000 ש"ח.
מה אז ?!
עופר, אל תשכח שיש נציגויות מסואבות שמתעמרות בבעלי דירות.
לא תמיד הבעיה היא בעל הדירה. וכמו שאתה יודע מצוין, גם המפקחים הם לא תמיד אדוני האמת והצדק. ככה שאין מה להגיע למפקחים בבקשת סעד. אם בייניש מגבה את מירה אריאלי כשאני יודע בוודאות שמירה אריאלי התנהגה כפי שמתואר בערעור, אז אין מה לפנות לערכאות.
כלומר – מישהו צריך לגבות את הנזק שנגרם לבעל דירה.
אם בעלי הדירות הם לא הנציגות, אז מי הנציגות שיכולה לשאת בנזק וניתן לרדת לנכסיה ?!
מה תעשה?? הרמת מסך?!
מחר יסגרו את החברה ויפתחו את אותו עסק אבל עם שם אחר. מה תעשה אז??!!!
כמו שאמרתי לדינה – החוק מאפשר להעביר את הניהול והתחזוקה אבל אלו לא כל סמכויותיה של הנציגות.
סמכויותיה של הנציגות הם עצם היותה נציגות גם כשהיא לא עוסקת בניהול ותחזוקה. זה האחריות. לנציגות יש הרשאה ואת ההרשאה אי אפשר להעביר כי זה פוגע בזכויות בעלי דירות הנתונות לזכות שבסעיף 12(ב) לתקנון המצוי.
האם חברת הניהול יכולה לחתום על חוזים שפוגעים בזכויות מהותיות של בעל דירה כמו ויתור על זכות גישה לערכאות???!!!
בוודאי שלא !!!
האם כל הדיירים הסכימו לתקנון שערכת?
האם לדייר מסויים אין זכות וטו לפי סע´ 12(ב) ךתקנון המצוי או 62(א)?
וכמו שכתבתי לדינה, אם מדובר על הליך חוזי שמבטל את קוגנטיות תשלום מיסי הוועד והופך אותם לדיספוזיטיביים, שהרי עכשיו, אם המתחק הינו הנציגות, אזי אם בעל דירה לא מקבל שירות, ומפאת ההדדיות המחייבת החוזים, הוא יכול לא לשלם מיסי וועד אם חברת הניהול לא תפעל ע"פ חובתה.
יתרה מכך, זה סותר את החלטת בית המשפט בעניין החובות הבלתי תלויים.
אני מודה לכם מכל הלב על תשובותיכם ועל זמנכם לענות, שכן תשובותיכם מאירות עיניים וגורמות לי להבין ולחשוב ואני מקווה שאתם מקבלים את תגובותי כהתנצחות או וויכוח עקר,
שכן העניין הינו באמת סוגיה שאני מתלבט מאוד אם להביאה בפני בית המשפט או לא.
אנא הבינו שלא כל הנתיגויות בעולם פועלות בתום לב,
וכי מי כמוכם יודעים כמה אמוציות יש בסכסוכים בבתים משותפים.
כל עניין שכר הטירחה השערורייתי שלקח עו"ד אילן בומבך (אמנם תחת הסכם שכ"ט חוקי לחלוטין) מדגיש עד כמה אנשים מוכנים ללכת רחוק בבתים משותפים ועד כמה המפקחים עושים מה שהם רוצים תוך התעלמות לעיתים מהחוק ומהתקנות.
אני מקווה שתוכלו לענות לי על הדברים שעדיין מעוררים אצלי קושי שכן אני ממש חושב שאני צודק בעניין ופשוט לא מבין איפה אני טועה, אם אני טועה.
"שאתם לא מקבלים את תגובותי כהתנצחות או וויכוח עקר".
