ברצוני להרחיב את דירתי ע"י הוספת חדר יציאה לגג . הגג הוא רכוש משותף לכל הדיירים. קיבלתי חוות דעת הטוענת כי הדרך החוקית היחידה לקבל את הסכמת שכנים לבנייה היא ביצוע עסקת נדל"ן של ממש (מכירת חלקם ברכוש המשותף על הגג ), עם כל הפרוצדורה הכרוכה בכך – ויש להביא שמאי, חוזה על-ידי עו"ד ותשלום מיסים. אני טוען שאני מבקש מהם אישור לשימוש יחודי בגג (ולא קניה כלשהיא של שטח או זכויות), ומוכן לפצות את השכנים ע"י הסכמה על סכום הפיצוי. שאלתי: האם אכן ההסכמה שנותן לי שכן לבנות הרחבה בדמות חדר יציאה לגג מוכרחה להיחשב כעסקת נדל"ן? אודה על על מידע בנושא.
01-05-2007 16:25:00
עפר שחל
תשובה
בנייה כזו דורשת היתר בניה. זה הליך מינהלי מול הועדה המקומית לתכנון ובניה באזור מגוריך.
כמו כן היא דורשת הסכמת שכנים, לפחות 75%.
בנית חדר על הגג היא פעולה שמעבר לשימוש יחודי ומחייבת הצמדה של הרכוש המשותף עליו תתבצע הבניה וכן קבלת הסכמה לניצול זכויות בניה.
כמו כן היא דורשת הסכמת שכנים, לפחות 75%.
בנית חדר על הגג היא פעולה שמעבר לשימוש יחודי ומחייבת הצמדה של הרכוש המשותף עליו תתבצע הבניה וכן קבלת הסכמה לניצול זכויות בניה.
01-05-2007 17:06:00
יונתן הקטן
באופן יותר ספציפי
תודה רבה על התשובה המהירה.
ברור כי יש להוציא היתר בניה ולקבל הסכמה של 75% מהשכנים לתוכנית.
אחדד את השאלה שלי – אותה הסכמה לניצול זכויות הבנייה – האם ניתן לקבלה בהסכמה בין הדיירים (כולל פיצוי, כספי או שווה ערך), או שחייבת להתבצעה עסקת נדל"ן מלאה, כולל מינוי שמאי מוסכם, חוזה ערוך ע"י עו"ד, תשלום מיסים, וכ´. תודה!
ברור כי יש להוציא היתר בניה ולקבל הסכמה של 75% מהשכנים לתוכנית.
אחדד את השאלה שלי – אותה הסכמה לניצול זכויות הבנייה – האם ניתן לקבלה בהסכמה בין הדיירים (כולל פיצוי, כספי או שווה ערך), או שחייבת להתבצעה עסקת נדל"ן מלאה, כולל מינוי שמאי מוסכם, חוזה ערוך ע"י עו"ד, תשלום מיסים, וכ´. תודה!
01-05-2007 17:18:00
עפר שחל
תרומת אנשי המקצוע
הסכמה מאפשרת דילוג על עזרת אנשי המקצוע. למשל לגבי שמאי שמעריך את הפיצוי – כאשר יש הסכמה לא הכרחי שמאי אבל כיצד ניתן להגיע לסכום מוסכם ללא שמאי? מכל מקום אם זה אפשרי בבית שלכם אז נהדר. חסכת שמאי.
לגבי עו"ד – גם כאן בוא נראה מה עו"ד תורם לענין: עו"ד יכול לתת ניסוח לכתב ההסכמה כך שבעתיד אם מישהו מהשכנים יתחרט ויחזור בו – ותתפלא זה קורה – הוא לא יכול לעשות זאת. עו"ד יכול להמליץ להחתים אותם כבר גם על יפוי כוח בלתי חוזר ובכלל בהיבט הניסוח חשיבות עוה"ד גדולה. אבל שוב זה לא הכרחי בעיקר אם יודעים לנסח את הדברים לבד. לא פשוט אבל לא בלתי אפשרי. ראיתי כבר לקוחות שמנסחים חוזים טובים יותר מעו"ד מסויימים.
גם לגבי היטב המיסוי והטאבו – אין חובה להסתייע בעו"ד או ברו"ח. זו לא תורה מסיני. אבל עדיין יש היבטים כאלה בעיסקה. כל פעולה במקרקעין אמורה להיעשות עפ"י חוק.
הטאבו ורשויות המס הם גופים בירוקרטיים מאוד והסתבכות קלה בניסוח או דיווח מעכבת גם עיסקאות פשוטות ופעוטות.
לגבי עו"ד – גם כאן בוא נראה מה עו"ד תורם לענין: עו"ד יכול לתת ניסוח לכתב ההסכמה כך שבעתיד אם מישהו מהשכנים יתחרט ויחזור בו – ותתפלא זה קורה – הוא לא יכול לעשות זאת. עו"ד יכול להמליץ להחתים אותם כבר גם על יפוי כוח בלתי חוזר ובכלל בהיבט הניסוח חשיבות עוה"ד גדולה. אבל שוב זה לא הכרחי בעיקר אם יודעים לנסח את הדברים לבד. לא פשוט אבל לא בלתי אפשרי. ראיתי כבר לקוחות שמנסחים חוזים טובים יותר מעו"ד מסויימים.
גם לגבי היטב המיסוי והטאבו – אין חובה להסתייע בעו"ד או ברו"ח. זו לא תורה מסיני. אבל עדיין יש היבטים כאלה בעיסקה. כל פעולה במקרקעין אמורה להיעשות עפ"י חוק.
הטאבו ורשויות המס הם גופים בירוקרטיים מאוד והסתבכות קלה בניסוח או דיווח מעכבת גם עיסקאות פשוטות ופעוטות.
לסיכום: אתה יכול לעשות הכל לבד, ההסכמה היא באמת הדבר הכי חשוב. כדאי להתפלל שלא תיפול לאיזה טעות ואח"כ תצטער.
אגב חבר טוב שלי עזב את הספר שלו, קנה מכונת תספורת והוא מרוצה עד הגג. אבל כשמסתכלים עליו רואים מיד שהוא עזב את הספר שלו. מה זה אומר? לא יודע. תחליט אתה.
01-05-2007 17:23:00
David Berger
רכישת זכויות בגג – מיסים, שמאי ועו"ד
לדעתי הלא מלומדת:
קיים סעיף הפוטר עסקה שכזאת מתשלום מס שבח בתנאים מסויימים; חובת דיווח קיימת בכל מקרה.
עליך לשלם מס רכישה ועל כל אחד מהמוכרים (מהדיירים) לשלם ומס מכירה (אלא אם כן הוא זכאי לפטור לפי התנאים בחוק).
לא צריך לקחת שמאי, ואפשר לסכם על השווי בלעדיו.
אני חושב שאין חובה לקחת עו"ד, אבל אם כן לוקחים, זה עושה את החיים יותר פשוטים – בתנאי שלוקחים אחד טוב…
קיים סעיף הפוטר עסקה שכזאת מתשלום מס שבח בתנאים מסויימים; חובת דיווח קיימת בכל מקרה.
עליך לשלם מס רכישה ועל כל אחד מהמוכרים (מהדיירים) לשלם ומס מכירה (אלא אם כן הוא זכאי לפטור לפי התנאים בחוק).
לא צריך לקחת שמאי, ואפשר לסכם על השווי בלעדיו.
אני חושב שאין חובה לקחת עו"ד, אבל אם כן לוקחים, זה עושה את החיים יותר פשוטים – בתנאי שלוקחים אחד טוב…
02-05-2007 16:53:00
יונתן הקטן
תודה רבה לעו"ד שחל ול- DAVIDKA!!!
