המעבר מהפרוספקט אל המפרט

…והדייר נותר עם טעם של החמצה, כישלון, מפח נפש, כי מה שניצב לנגד עיניו בעסקה הוא מה שהובטח לו בשלבים הראשונים, בהם הוא נגרר אחרי מצגי החברה הקבלנית כפי שבוטאו בשלטי חוצות, בפרסומים, בפרוספקטים המהודרים ובהבטחות בעל פה, שלפחות חלקם של כל אלה התברר כחסר כיסוי.

* * *

לפעמים, המעבר בין פרוספקט למפרט, כמוהו כמעבר בין החלום למציאות, בין הבטחה לקיום, בין רצוי למצוי, בין תקווה לאכזבה.

כך קורה כאשר הפרוספקט כולל תיאור של דירה רחבת ידיים, משופרת ומשוכללת, ואילו המפרט בא לתאר את הדירה במונחים מקצועיים יבשים, במקצתם כלל לא ברורים להדיוט, בחלקם מטעים, בחלקם שונים מאשר הובטח בפרוספקט ולא תואמים לתמונות ולדגמים שהוצגו בהתחלה לרוכשים הפוטנציאליים.

ראה בעניין זה דברי בית המשפט:

פיצוי בגין שינויי מידות ביחס למה שהובטח בפרוספקט מקדמי ולא מומש בפועל: "ב. חדר רחצה – 800 דולר [מידותיו בפועל – 3.77 מ"ר, עפ"י תוכניות המכר – 3.86 ועפ"י הפרוספקט – 4.56 מ"ר].

אחר שעיינתי בטענות בעלי הדין, בכתבי הטענות, בחוות הדעת המקצועיות, הגעתי למסקנה, כי לשני הצדדים אחריות לנזקים שנגרמו לתובעים בעניין ירידת הערך בסלון ובחדר האמבטיה. הנתבעת הציגה לתובעים פרוספקט מוטעה והחתימה את התובעים על החוזה לפני שהיו בידיה תוכניות מאושרות ואילו התובעים מצידם הסכימו להתקשר עם הנתבעת בעסקה, בו בזמן שהם מודעים לכך שהם יאלצו לקבל על עצמם את התוכניות העתידיות שיאושרו "עם המידות המדוייקות והשינויים המוסכמים בדירה", אך משניתנו להם התוכניות הסופיות, הם סרבו לאשר אותם. אומנם השינויים בסלון ובחדר האמבטיה (בין המצב בפועל לבין המתואר בפרוספקט), אינם בגדר "שינויים קלים" [הסלון קטן ב- 2.35 מ"ר והאמבטיה קטנה ב- 0.79 מ"ר], אבל התנאי המרכזי עליו מושתת ההסכם לא הופר, שכן התובעים קיבלו דירה בשטח כולל של 113 מ"ר, כפי שהובטח להם בפרוספקט. היינו, אם היו מתווספים השטחים הנ"ל [בסלון 2.35 מ"ר ובאמבטיה 0.79 מ"ר – בסה"כ 3.14 מ"ר] לדירת התובעים, היה יוצא שהתובעים היו מקבלים דירה גדולה יותר מזו שהובטחה להם ב- 3.14 מ"ר ובכך עושים עושר ולא במשפט. בהסתמך על הסמכות לפסוק במחלוקת על דרך הפשרה, ולאחר שהתחשבתי בכל הטענות שנשמעו בפני אני מחליט לחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, בגין ירידת ערך בסלון ובחדר הרחצה סך כולל של 1,000 דולר ארה"ב".

[ת"א 04 / 2852 כהן זדה דניאל נ' מ.ש. זגורי חב' לבניין ופיתוח בע"מ [פדאור 07 (16) 739 – פסק דין של השופט ע' רוזין, בית משפט השלום בבאר שבע].

פיצוי על דרך של עגמת נפש בגלל מצג לא נכון בפרוספקט בעניין שטח דירה:

3.בכתב התביעה טען המשיב כי שטח הדירה שקיבל קטן ב-36 מ"ר מהמובטח. בכך ובעניינים אחרים ראה המשיב הפרת חוזה מצד המערערת בכך שבנתה את הדירה בניגוד להתחייבויותיה במפורש ו/או מכללא (עמ' 14 לכתב התביעה). המשיב טען לענין חוסר השטח לסעד של פיצוי בלתי ממוני ולסעד של ירידת ערך.

בימ"ש השלום נעתר למשיב באופן חלקי וערעור זה שהגישה המערערת מתייחס לחלק פסק הדין שעניינו בשטח החסר. הנטען היה לשטח חסר בהשוואה לפרוספקט שקיבל טרם הרכישה. לא היה חולק כי הדירה נבנתה על פי התכנית שצורפה למפרט.

4.בימ"ש קמא סבר כי מאחר ובתכניות לא מופיע שטח הדירה או שטח כל חדר ואדם רגיל אינו יכול להסיק את השטח מתוך התכניות, היה על הנתבעת לבנות את הדירה בשטח שהוצג בפרוספקט. מומחה ביהמ"ש קבע כי מחיר הדירה במועד הרכישה תואם את המחיר המקובל עבור דירה בשטח כפי שנבנה וכי הדירה נבנתה על פי המופיע בתכניות המכר. בימ"ש השלום חייב את המערערת לפצות את התובע בגין ירידת הערך שקבע המומחה.

5.חברי, השופט גרשון, מציין כי מקום בו צורפו תכניות מפורטות של הדירה להסכם, תכניות הכוללות מידות של כל חדר והקונה חתם על תכניות אלה, יש לראותו כמי שידע מה שטחה הצפוי של הדירה. בפסק דינו מציין בימ"ש קמא כי באף אחת מהתכניות לא כתוב שטח הדירה או שטח כל חדר. במצב זה שונות נסיבות תיק זה מהנסיבות שפורטו בעניין ע"א 9085/00 שטרית נ' אחים שרבט חב' לבניין בע"מ. לטעמי, צדק ביהמ"ש קמא כאשר סבר כי מידת השטח המצויינת בפרוספקט מחייבת במקרה זה.

6.אכן, במקרה שלפנינו, המפרט מפנה לשטח לפי התכנית "המצורפת בזה" אך במקרה שלפנינו קבע בימ"ש קמא כי לא ניתן להסיק את שטח הדירה מתוך התכניות שכן לא כתוב באף אחת מהן שטח הדירה או שטח כל חדר.

7.מאידך, כפי שצויין לעיל, מתברר שסכום התמורה ששילם המשיב תאם את שטח הדירה שנמסר בפועל. במצב זה אין לומר שנגרמה ירידת ערך כתוצאה מהמידות הקטנות יותר שבוצעו בפועל. מאידך, זכאי המשיב, לדעתי, לפיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה כתוצאה מאי ההתאמה. בקביעת שיעור עוגמת הנפש יש לקחת בחשבון את העובדה שלא נגרמה ירידת ערך ואף את העובדה שהמשיב חתם על התכנית, וכן את העובדה שעמדתה של המערערת אינה מניחה את הדעת. מתברר כי המערערת רואה בציון מידות השטח בפרוספקט משום טעות (ראה הודעת הערעור ס' 29). לא שמענו כי מי מאנשי המערערת העמיד את הרוכש על כי ארעה טעות טרם כריתת החוזה. מצב זה אינו מניח את הדעת ואין אלא לשוב ולהפנות לדבריה של כב' השופטת פרוקצ'יה בע"א 9085/00 שטרית נ' אחים שרבט חב' לבניין בע"מ, פ"ד נז(5) 468 בעמ' 473, לפיהם: "כעניין של נוהג שיווקי הולם, ראוי הוא שחברות קבלניות, בהציגן לציבור פרוספקטים ומסמכי שיווק של דירות, תקפדנה להדגיש בפני הציבור כי הנתונים המצויינים בהם הם אך אינדיקציה כללית לאופי הממכר, ואין לראות בהם נתונים מחייבים, לבל יווצר חשש להטעיית הציבור. נוהג כללי זה נדרש אף בלא קשר הכרחי למידת הפירוט המופיע בחוזה המכר לגבי מאפייני הממכר". אין אלא להוסיף כי נוהג שיווקי הולם, כמו גם נורמת התנהגות סבירה, הם כי מקום שקבלן המציע הצעות לרוכשים פוטנציאליים טועה בפרטי ההצעה, יעמיד את הרוכשים על הטעות שארעה בכל ההקדם.

8.בנסיבות הענין סבורה אני כי נכון לחייב את המערערת בפיצוי המשיב על עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מהטעות ואי תיקונה בסכום של 15,000 ₪".

[ע"א 04 / 2081 אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ נ' דגן גיא [פדאור 05 (18) 847 – פסק דינה של השופטת ר' חופרי-וינוגרדוב, דעת רוב, בית המשפט המחוזי בחיפה].

בשני פסקי דין אלו עילות התביעה נבעו מהפרוספקט, והפיצוי התקבל בין בגין נזק ממוני ובין בגין נזק לא ממוני [עגמת נפש שנגרמה בגלל מצג לא הולם].

יש אינספור מקרים בהם נפסק שלא קיימת עילת תביעה בשל אי התאמה בין הפרוספקט למציאות. כך קורה בכל אותם מקרים בהם הקבלן דואג להכללת הכרסום בהבטחות שבפרוספקט – במפרט המכר, המצורף לחוזה…

…והדייר נותר עם טעם של החמצה, כישלון, מפח נפש, כי מה שניצב לנגד עיניו בעסקה הוא מה שהובטח לו בשלבים הראשונים, בהם הוא נגרר אחרי מצגי החברה הקבלנית כפי שבוטאו בשלטי חוצות, בפרסומים, בפרוספקטים המהודרים ובהבטחות בעל פה, שלפחות חלקם של כל אלה התברר כחסר כיסוי.