המחיר האמיתי – כמה באמת עולה דירה

באדיבות אתר mydira

על מחיר הדירה אותו סיכמתם מול המוכר, צריך לשריין אלפי דולרים נוספים. במקרים רבים, אם אתם מתכוונים גם לשפץ את הדירה, צריך לשריין 20% מעבר למחיר המופיע בחוזה. גם על השיפוץ עצמו, כדאי ללמוד מניסיון של אחרים ולשריין 20% או 30% מעבר להערכה הראשונית שלכם לעלותו.

מס רכישה שיכול להתקרב ל- 5%
מס רכישה. הסכום היחיד שאת גובהו אפשר לחשב מיד לאחר סגירת ההסכם הוא מס הרכישה. זהו מס מדורג והוא מתעדכן אחת לשלושה חודשים על פי המדד (ראו גרף בפרק זה). המס מתחיל נמוך – 0.5% בלבד על 457 אלף השקלים הראשונים של מחיר הדירה. על 252 אלף השקלים הבאים משלמים מס של 3.5%, ואילו על יתרת הסכום – יותר מ=709 אלף שקל – המס מגיע ל=5%.

מתווכים ועורכי דין – עד 2% לכל אחד
מתווכים. לעומת מס רכישה שאפשר לחשב במדויק, גובה העמלות למתווכים, כמו לעורכי דין, תלוי פעמים רבות ביכולת המיקוח של רוכש הדירה וגם של המוכר. דמי התיווך רלוונטיים בעיקר לעסקות יד שנייה, שכן במרבית המקרים דירות חדשות נרכשות ישירות מהקבלן. התעריף הרשמי לפני מע"מ של מתווך לעסקות בדירות יד שנייה הוא 4% – 2% מכל צד. ואולם, בתקופת מיתון יכולה העמלה משני הצדדים להסתכם ב=2%.
עורך דין.
לא כדאי לוותר על שירותיו של עורך דין בעסקה של רכישת דירה או מכירתה; זה לא הסעיף שאפשר לחסוך בו. עורך דין טוב יכול למנוע מכם להיכנס למצבים קשים – כגון חתימה על חוזה עם נוכלים, או טעויות בתום לב של הצד השני. שכר טרחת עורך דין הוא 1%-2% ממחיר הדירה. עם זאת מספרם של אלה הנעזרים בעורך דין קרוב משפחה גדל בשל הכשרת אלפי עורכי דין חדשים מדי שנה – ולכן התשלום הממוצע ירד. כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן, הוא ינסה לחייב אתכם לשלם גם תמורת עורך הדין מטעמו, העוסק ברישום הדירה.

חשמל, מים, גז, היתרים
חיבור לחשמל, מים וגז. ברכישת דירה חדשה, התשלומים לחיבור לחשמל, מים וגז הם חובה ומגיעים לכמה אלפי שקלים. גם אם רכשתם דירה ישנה, פעמים רבות תשלמו סכומים אלה או את חלקם.
אגרות והיתרים. האגרות וההיתרים יצטברו למאות שקלים בודדים. מדובר בין היתר באגרת רישום בטאבו – רישום הערת הזהרה במסגרת הליך הרכישה.

הבנק, הביטוח ואחרונים חביבים – הסבלים
משכנתה וביטוח. עלות הדירה גדלה בעקבות לקיחת משכנתה או הלוואה משלימה. ככל שההלוואה גדולה יותר, כך גדל מחיר הדירה בשל סכומי הריבית שאתם משלמים. ואולם, גם אם חישבתם שוב ושוב את היקף ההלוואה ואת ההחזר החודשי שביכולתכם לעמוד בהם – ביום לקיחת ההלוואה ייתכנו הפתעות. לא כולם ערים לכך שיידרשו לשלם אלפי שקלים תמורת הזכות לקבל הלוואה. מדובר בעלויות פתיחת התיק שגובה הבנק, בתשלום לשמאי שיעריך את הנכס בשביל הבנק ובמס בולים שגובה המדינה. בנוסף דורש הבנק ביטוח לנכס וביטוח חיים ללווים. מדובר בעלות גבוהה של עשרות אלפי שקלים למשך כל תקופת ההלוואה.
עלות העברת הדירה היא כ=2,000 שקל ואף יותר מכך על פי היקף התכולה, מיקום הדירה בבניין (האם יש מעלית? כמה קומות?) והמרחק. חשוב לא לשכוח להכין כסף לטיפ לסבלים.

מדי שנה נרכשות אלפי דירות בישראל במחירים שהם לכאורה הנחות של לעתים עד 30% ממחיר השוק. בחלק מהמקרים ההנחות אמיתיות, לעתים כדאי לבדוק את החתול לפני שרוכשים את השק. הנה השיטות הנפוצות להוזלה.

מחיר למשתכן
שיטה ממשלתית המאפשרת לקבל הנחות של עד 20%. על פי שיטה זו המדינה קובעת את מחיר הקרקע ומוציאה מכרז לקבלנים. הקבלן הזוכה הוא זה שמתחייב במכרז על מחיר הדירה הזול ביותר לרוכשים. בין החסרונות של המכרז – סיכוי נמוך לרכישת דירה בישובים המבוקשים בשל מספר נרשמים גבוה וחשש מיצירת שכונות חלשות כלכלית, בשל הצטופפות של מאות זכאים.

עמותות בנייה
שיטת העמותות פירושה התארגנות של פרטים לבנייה משותפת של יחידות דיור. העמותות ניגשות למכרזי הקרקע ומשמשות למעשה כיזם. עם הזכייה הן מתקשרות עם חברה קבלנית לצורך בניית הפרויקט. לאחר השלמתו, כל חבר בעמותה יקבל את יחידת הדיור שרכש, על פי רוב במחיר הנמוך בכ=20% ממחיר השוק. בנוסף, הצטרפות לעמותה מקנה יתרונות מס המובילים להוזלה נוספת. עם זאת לשם כך דרוש תכנון נכון מראש.

דירות מכינוס נכסים
שיטה שלצערינו הולכת ומתרחבת בשל בעלי דירות הנקלעים לקשיים כלכליים. בכמה מקרים מדובר בדירות חדשות, לעתים כאלה שלא הושלמו. אלה נמכרות, מכיוון שהקבלן או האדם הפרטי שבנה בבנייה עצמית נקלעו לקשיים. במקרים אחרים מדובר בדירות יד שנייה שבעליהן כרעו תחת נטל המשכנתה והבנק פינה אותם. בעיתונים היומיים מתפרסמות בכל שבוע מודעות שבהן מוצעות למכירה עשרות דירות כאלה, ואפשר להניח כי כמה מהן יהיו באזורים שבהם אתם מעוניינים לרכוש. היתרון הבולט של רכישה בדרך זו היא המחיר. עורך הדין המוכר את הדירה בעבור הבנק מעוניין לסיים את התהליך במהירות, כדי להחזיר במידת האפשר את ההלוואה. הוא מקבל הצעות, לעתים עורך התמחרות טלפונית בין המתעניינים – וסוגר את העסקה.

מענקים והלוואות מסובסדות
בתוכנית הכלכלית של משרד האוצר שאושרה באפריל 2003 בוטלו המענקים לרוכשי דירות – מענקים על פי ניקוד ומענקי מקום – שבאמצעותם היה אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים. למרות הביטול, מדי פעם מכריזה הממשלה על מבצעים ייחודיים לפרקי זמן קצרים, שיכולים להתאים לכם אם אתם מחפשים דירה באזורי הפריפריה.

מבצעים לארגונים ולפרטיים
תופעה ההולכת ונהפכת לנפוצה בשנים האחרונות היא עריכת מבצעים לחברי ארגונים, מועדוני לקוחות ועמותות. לדוגמה, עמותות של אנשי כוחות הביטחון, של חברי קופת חולים ושל ארגונים מקצועיים. מדובר באחת מהדרכים של הקבלנים להוזיל את מחירי הדירות בלי לקרוא לילד בשמ. גם לפרטיים יש הצעות באתרים. הקבלנים מגלים יצירתיות רבה במתן הטבות לרוכשים. ריהוט לבית, מכשירי חשמל, משכנתה בריבית נמוכה או חופשה בחו"ל הן רק כמה מהאפשרויות. הכול שווה כסף, ועל הכול אפשר להתמקח.

כאשר אתם נחשפים לפרסומות או עומדים מול אנשי מכירות – יש להתייחס לדברים בחשדנות. כלל זה תקף לכל קנייה, ועל אחת כמה וכמה לרכישה בסכום גבוה כמו דירה או בית.

לשמוע, אבל לבדוק לבד.
בתי המשפט כבר פסקו פיצויים לרוכשים שגילו שהגינה שהובטחה להם מול הבית הפכה לקניון. אבל, הדרך הטובה ביותר היא לגלות את המוקשים מראש ולא להתמודד עמם אחר כך. הדרך לבדוק זאת היא לפנות למשרדי הוועדה המקומית בעירייה. הפקיד יספק לכם מידע על המתוכנן להיבנות במגרש הסמוך ובאזור.

סטנדארט מובטח
יש לבדוק היטב גם את סטנדרט הבנייה. במודעות ובחוברות הפרסום המהודרות כמעט תמיד יצוין כי מדובר בדירות פאר. ואולם, פעמים רבות התברר כי קיים פער ניכר בין האופן שבו הרוכשים והקבלן מבינים את המונח. כדי להימנע מעוגמת הנפש, יש להתעקש שבמפרט בחוזה יופיעו כל הפרטים, גם הקטנים שבהם.

אוטוטו הפשרה
תחום נוסף שבו יש להתייחס בזהירות להבטחות של מודעות פרסום ואנשי מכירות הוא מגרשים חקלאיים. על פי המפרסמים, מגרשים אלה עומדים תמיד רגע לפני הפשרה מקרקע חקלאית לבנייה למגורים. ואולם לפני שאתם ממהרים לרכוש את הקרקע, שעל פי ההבטחות תיתן לכם תשואה של עשרות ומאות אחוזים – כדאי לבחון את הטענה הבאה: אם אכן ההפשרה תגיע בתוך שנה ואפשר יהיה למכור את המגרש ב=200 אלף דולר, מדוע מוכן המוכר להסתפק ב=40 או ב=50 אלף דולר

בדיקה אמיתית של התשואה
הפרסומים המסוכנים ביותר הם אלה המציעים דירות להשקעה, בעיקר בחו"ל. בתחום זה התגלו מקרים רבים של אמת חלקית ושל מעשי הונאה, הפוגעים בתדמיתם של היזמים שאמינותם גבוהה יותר. במודעות המציעות למכירה נכסים – בחו"ל ובישראל – נטען בדרך כלל כי הנכס נמצא במקום מרכזי. ואולם, לעתים מתברר כי לא מדובר במרכז ממש. לעיתים יש מקרים של הונאה ממש (כמה מהמקרים מפורטים במדריך)

עשרות אלפי משפחות בנו בעשור האחרון בית עם גינה במחירים שהיו נמוכים משמעותית מאלה המקובלים לבתים פרטיים. ההוזלה נבעה הן ממחירי מגרשים מזוזלים של המינהל והן בשל הבנייה העצמית. בשיטה זו המשפחה משמשת יזם השוכר את קבלני המשנה. כך היא חוסכת את הרווח של היזם – כ=20% ממחיר הבית. לבנייה בשיטה זו יש יתרון חשוב נוסף: אפשר לתכנן את בית החלומות באופן שימלא את כל השאיפות וההעדפות וייתן מענה לכל הצרכים בלי להתפשר על אחד הדגמים הסטנדרטיים של הקבלן.

דרוש: הרבה זמן
השאלה הראשונה שאתם צריכים לשאול את עצמכם היא אם יהיה לכם זמן להיות קבלנים. הכוונה בכך אינה לחצי שעה ביום ולשבתות. בניית בית היא עבודה במשרה מלאה. אלה שמתכוונים להעסיק פועלים – ישראלים, תושבי השטחים או עובדים זרים – צריכים במקרים רבים להביא אותם לאתר בבוקר ולהחזירם אחר הצהריים; לרוץ למשרדי הוועדה המקומית לבנייה, כדי להוציא היתרים; לפקח על כך שהעבודה תתנהל לשביעות רצונם ועל פי התוכנית. זו טרחה לא קטנה.

ניצוח על תזמורת
יש דמיון בין ניהול פרויקט בנייה וניצוח על תזמורת. בשני המקרים אתם נדרשים לתאם את פעילותם של אנשים, כדי שימלאו את תפקידם בסדר שנקבע מראש. כך, על אנשי המיזוג המרכזי להגיע לפני ריצוף האמבטיה, כדי שהניקוז של המזגן יוכל להשתלב בביוב של הבית; עבודות החשמל צריכות להסתיים לפני הטיוח; הצביעה מתבצעת בסיום כל העבודות. ובניגוד לנגנים, לאנשי המקצוע יש נטיה לא להקפיד תמיד על הסנכרון וכך לבזבז לכם הרבה זמן.

יתרונות וחסרונות קבלן המפתח
אם אינכם אנשי ארגון מוצלחים במיוחד, יש לשקול ברצינות לקחת קבלן מפתח, כלומר קבלן האחראי לבצע את התיאומים בין אנשי המקצוע ומתחייב למסור לכם בית מוכן למגורים במועד. הקבלן יקבל לפני תחילת העבודות הוראות מפורטות מכם, או מהאדריכל או מעצב הפנים שאתם מעסיקים. לאחר מכן, לא תהיו מעורבים בעבודות עד לסיומן. החיסרון במקרה זה היא העלות הגבוהה בהשוואה לניהול עצמי.

בכל מקרה, תתכוננו לחריגה
גם אם הבנייה תתקדם בדיוק לפי התוכנית, קרוב לוודאי שתסטו מהתמחור של הפרויקט. פיגור בעבודתו של אחד מאנשי המקצוע בעבודה עלול לגרום לעיכובים וליצור תגובת שרשרת – צורך להזמין אנשי מקצוע לימי עבודה נוספים. קיים גם סיכוי סביר שבמשך הבנייה תחליטו לבצע שינויים בתכנון הפנימי או בסטנדרט הבנייה. כל שינוי מתורגם מיד לכסף וכמו בשיפוצים החריגות יכולות להגיע בקלות לאלפי דולרים.
על הצדדים המשפטיים והמיסויים של הבנייה העצמית

יתרונות לרכישת דירה חדשה מקבלן: האיכות, קלות השינויים וגם האבזור
סטנדרט הבנייה עולה ואיכות החומרים הולכת ומשתפרת במשך השנים. לעומת זאת, הזמן לא עושה טוב לבניינים הקיימים. כמו מכוניות, טלוויזיות ומוצרים אחרים גם בתים מתיישנים – הצינורות מתפוצצים, הטיח מתקלף, הקירות החיצוניים משחירים ואלה מחייבים שיפוצים בעלות של אלפי דולרים. ואולם, חשוב לזכור כי גם דירה חדשה אינה מבטיחה איכות ואתם עלולים למצוא בה ליקויי בנייה.
מעלית בקומה השלישית – בבנייה החדשה לא תמצאו דירה בקומה שלישית בלי מעלית. בביניינים הישנים אפשר למצוא דירות כאלה גם בקומה הרביעית. התקנת המעלית יקרה וגם ההליך עצמו מורכב.
שינויים ושיפוצים – קל יותר לעשות כמובן כאשר הדירה נמצאת עדיין בשלבי בנייה. באופן כללי גם עלות השיפוץ בדירות החדשות נמוכה משמעותית מאשר בדירות ישנות.
דירות יד שנייה: גדולות, בטוחות וממוקמות באיזורים מבוססים
דירות יד שנייה בדרך כלל גדולות יותר. שטח דירת 3 חדרים במרכז העיר, לעתים גדול מזה של דירת 4 חדרים חדשה.
לדירות ותיקות, בעיקר בערים הגדולות, יש את יתרון המיקום – ברחובות הותיקים שבהם אין כמעט בנייה חדשה. מדובר באיזורים מבוססים, בהם יש כבר מוסדות חינוך, מרכזי קניות וכו' ואתם לא תלויים בהבטחות ובעמידה בזמנים של הקבלנים בשכונות החדשות.
הבטחון: בהנחה שאתם מבצעים את כל הבדיקות ומבטיחים את עצמכם, רכישת דירת יד שנייה בטוחה יותר. הבית כבר בנוי, אין חשש מאיחור במסירה או מכך שהקבלן ימלט עם הכסף ובלי לבצע את הבנייה.

כשהמחיר עולה עם הגובה
בפרויקטים חדשים, או כאשר יש חשיבות לנוף – למשל בפרויקטים המשקיפים לים או לפארק, לרוב המחיר עולה עם הקומות, כך שדירה נמוכה תעלה פחות.

כשהמחיר יורד עם הגובה
לעתים הגובה משפיע דוקא בכיוון ההפוך. למשל, דירת גן – דירה בקומת הקרקע עם גינה צמודה, עולה יותר מדירות בקומות הגבוהות. בנוסף, בבניין ללא מעלית, דירה בקומה השלישית עולה פחות מהדירות הנמוכות יותר.

עוד השפעות שצריך להביא בחשבון
דירה בקומה העליונה חסינה מנזילות באמבטיה של השכן, אבל עלולה לעמוד מול צרה גדולה יותר – נזילות בגג הבניין המשותף. בנוסף, הדירה העליונה רגישה הרבה יותר למזג האויר. כלומר, חמה יותר בקיץ וקרה יותר בחורף. לכן, עלויות החימום והקירור בה יקרות יותר

הליקויים הנפוצים ביותר
אלפי רוכשי דירות – חדשות או יד שנייה, מגלים לאחר קבלת הדירה כי בזו יש ליקויים, שתיקונם מגיע לעתים לעשרות אלפי שקלים. מקרים רבים מגיעים גם לבתי המשפט.רטיבות בקירות וברצפה, צנרת לא תקינה ועקמומיות של הטיח או חריגה של הטיח באזור הפנלים. נפוצות גם תביעות שהוגשו עקב אי התאמה בין המפרט בחוזה ובין הדירה שקיבלו הרוכשים.

הליך מסודר
כדי לגלות את הליקויים ובזמן, יש להקפיד על הליכים מסודרים. הן במועד קבלת הדירה אבל גם קודם לכן. בדירות ישנות, למשל, מומלץ להעזר באנשי מקצוע שיגלו ליקויים. בדירות אלה, להבדיל מהחדשות, למוכר אין אחריות לאחר המסירה – אלא אם כן תוכיחו חוסר תום לב.

תקופת הבדק ותקופת האחריות
בדירות חדשות אתם מוגנים על ידי חוק המכר הדירות. אפילו אם הקבלן מחתים אותכם על העדר תביעות, הוא יהיה מחוייב במתן פתרון. תקופת הבדק היא התקופה הראשונה. במהלכה הקבלן מחוייב לתקן את כל הליקויים, אלא אם יצליח להוכיח אחריות שלכם לליקויים. לכל סעיף יש תקופת בדק שונה – ראו בטבלה בתחתית העמוד. לאחר תקופת הבדק, ישנה תקופת האחריות בת 3 שנים. בתקופה זו, הקבלן יהיה מחוייב לתקן, רק אם תוכיחו שהיה אחראי לליקויים. לכן, חשוב כמובן לבצע בדיקה מקיפה של הדירה לפני תום תקופת הבדק. כדאי לשקול גם בדיקה בעזרת חברה מקצועית.
תקופת הבדק (במסגרתה, על פי חוק המכר דירות, הקבלן מחוייב לבצע תיקונים בדירה)
אי התאמה שאינה יסודית – שנה אחת
צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים
רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים
מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים
קילוף חיפויים בחדר מדרגות – שלוש שנים
שקיעת מרצפות בקומת הקרקע, בחניה, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין – שלוש שנים
סדקים בקירות ובתקרות – חמש שנים
קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים

אחד הצעדים שמתגלה לרוכשים לעתים כשגיאה, הוא 'הליכה' על דירה גדולה מדי, זאת מכיוון שהמצאו דירה במחיר מציאה, או בשל הרצון להמנע ממעבר דירה בעתיד.

אין צורך להדחק.
לקניית דירה או בית בגודל המתאים לכם יש חשיבות רבה מבחינה כלכלית והן בשל איכות החיים ביום יום. למשל, דירה קטנה מדי עללה לגרום לכם לתחושת מחנק. אם אין לכם כסף לרכישה, עדיף להמתין, לשכור בשלב זה דירה בגמרווחת יותר ולהמתין לימים שבהם תוכלו להרשות לעצמכם את העיסקה.

המחיר של דירה גדולה מדי
אבל כמובן שגם רכישת דירה גדולה מדי היא טעות מכמה טעמים. ראשית, גם אם מצאתם דירה במחיר אטרקטיבי, תגלו שאתם משלמים על הדירה ביום יום. שעלות האחזקה גבוהה יותר, הניקיון מתיש יותר וגם החדר המיותר יהפוך למחסן. ויותר מכך, אף אחד לא יכול להבטיח לכם שבעוד 5 שנים תרוויחו פי 2 ויהיו לכם 3 ילדים, בדיוק לפי התוכנית.

מתי בכל זאת ללכת על בית גדול
כמובן שיש מספר מקרים בהם כדאי לחרוג מהכלל ולרכוש בכל זאת את הדירה הגדולה. זאת אם הדירה מוצעת במחיר שהוא בודאות מחיר מציאה. נניח 20 או 30 אחוז מתחת למחיר דירות דומות באיזור. בנוסף, אם אתם משוכנעים שתזדקקו לדירה גדולה בתוך פרק זמן קצר, נניח בשל סיום לימודים ופתיחת משרד בבית, אפשר לחרוג, שכן עלות המעבר תהיה גדולה מדמי האחזקה בתקופה שבה החדר מיותר: המוביל, ההליך המייגע של חיפוש דירה ומכירה וכמובן מס הרכישה היקר.

באדיבות אתר my-dira המרכז בתוכו את כל הנושאים הקשורים לרכישת דירה, אם זה נדל'ן, טיפים לפני רכישה וכתבות שונות.
אתר הבית