המדריך לרוכש דירה

באופן מפתיע, דווקא בצעד הכלכלי החשוב ביותר לאדם- קניית דירה, נוטים קונים לסכן את חסכונות חייהם וליטול שיקול דעת עצמאי, ולעיתים חובבני, באופן התנהלותם מול מוכר הדירה ומול הרשויות. כתוצאה מכך, נוטים רוכשים רבים לטעות בסוגיות מיסוי חשובות, לשלם סכומים מיותרים לבנק הממשכן, ולסכן את עצמם בהתנהלותם מול מוכר הדירה, קבלן או מוכר פרטי. לפיכך כדאי להשקיע בהחלטה זו זמן ומחשבה ומומלץ להיוועץ באיש מקצוע- במקרה זה עורך דין המתמחה בנושא ומכיר על בוריין את הדקויות השונות, בין בסוגיות מיסוי, משא ומתן, בדיקה משפטית של הזכויות ועוד. בין עורכי דין מקובל והגון לדרוש אחוז מסוים מסכום הדירה, וסכום זה נלקח בחשבון בלקיחת המשכנתא.

הונאות של קוני דירות סקר שערכה לשכת שמאי המקרקעין מלמד כי מעשי מרמה רבים מבוצעים בעסקאות מכירות ורכישות דירות. ב-2002 ערכה חברת מותגים סקר במדגם של רוכשי ונתגלה כי לא פחות מ 18% מרוכשי הדירות נתקלו בתופעות של רמאות, זיוף, התחזות, או הסתרת עובדות בעת ביצוע רכישת דירה!. יתר על כן, מהסקר עולה עוד כי 45% מרוכשי דירות אלו נאלצו להוסיף עשרות אלפי שקלים נוספים כדי לקבל את הנכס.

להלן מספר דוגמאות למעשי רמאות נפוצים שחשוב מאוד להיזהר מהם: · תוספת מאושרת כביכול לבנייה בדירה ללא רשיון. · עלמת מידע על בנייה מתוכננת בסמוך, שתוריד ערכה של הדירה. · חנייה רשומה בטאבו, כשאין כזו. · הפרזות בגודל דירה ומספר חדרים לניפוח שווי ומחיר. · זיוף מסמכי בעלות ומסמכי טאבו. אלו כאמור רק חלק מהדוגמאות העיקריות.

הבה נאיר מספר סוגיות עיקריות הקשורות לעיסקת המכר.

1. זהות בעל הזכות המועברת: האם מדובר באנשים פרטיים או בחברת איגוד מקרקעין המחזיקה בזכות ומקצה זכויות (מניות) באיגוד. בידקו מיהו הקבלן, איזה פרוייקטים עשה בעבר, שביעות רצון דיירים בפרויקטים קודמים, האם יש בידיו היתרי בנייה מתאימים מהרשות המקומית, האם הוא בעל הקרקע, או בעל זכות בה. האם אין שעבודים ועיקולים על הקרקע, מהו מצבו הכלכלי של הקבלן וכד‘. במידה ובעלי הזכות אינם נמצאים בארץ ומיוצגים על ידי מיופי כוח יש לבדוק את ייפוי הכוח ולגלות משנה זהירות בעסקה (כגון: דרישה לדבר ם בעלי הזכות עצמם) על מנת למנוע תכסיסי "עוקץ". כמו כן, יש לבדוק היכן הזכות רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או בחברה המשכנת.

2. הזכות המועברת: ראשית, יש לשים לב לזכות המועברת בעסקה על ידי המוכר:

1. בעלות – הנה הזכות המלאה, בה הקונה מקבל זכות שלמה ולא מוגבלת בתנאים ורשאי לעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות דין והסכם.

2. חכירה – זכות פחותה ומוגבלת מזכות הבעלות. מדובר למעשה בזכות שכירות לתקופה ארוכה, מוגבלת בדרך כלל במספר שנים (25 או 49 שנה לדוגמא) ולשם העברת הזכויות נדרשת הסכמת הבעלים (כגון: הסכמת מנהל מקרקעי ישראל). חשוב לוודא כי זכות החכירה מהוונת (קרי, לא תידרש הסכמת המנהל להעברת זכות החכירה מהמוכר לקונה).

3. זיכרון הדברים: אנשים רבים טועים וסבורים לתומם כי כל עוד לא נחתם הסכם מקרקעין מפורט, אזי זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים כלל אינו מחייב ומהווה רק טיוטה להסכם עצמו. חשב לדעת, לרוב זיכרון הדברים הינו חוזה על כל המשמעויות הנובעות מהגדרה משפטית זו. יתרה מכך, לאחר חתימת זיכרון הדברים רשאי הקונה לסור ללשכת רישום המקרקעין ולרשום הערת אזהרה לטובתו על הנכס. לצעד הנ"ל, משמעות קשה מבחינתו של המוכר ועלול להגבילו מאד בבואו למכור את הדירה לאדם אחר (בהנחה כי מו"מ עם הרוכש הפוטנציאלי לא הבשיל לידי הסכם חתום).

4. סוגיית המיסוי: על עסקה במקרקעין חלים מיסים שונים כגון: מס שבח, מס מכירה ומס רכישה. כמו כן עלולים לחול היטלים שונים כגון היטל השבחה, דמי הסכמה, דמי היוון וכו‘). להלן פירוט קצר על המיסים הנדרשים:

                           מס שבח מס שבח מוטל על השבח במכירת זכות מקרקעין. השבח הינו הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי המכירה. המוכר נושא בנטל תשלום מס זה.

מס מכירה מס מכירה הינו מס מחזור המחושב כאחוז מסויים משווי המכירה (באופן כוללני מדובר במס בשיעור של 2.5.% משווי המכירה עם יוצאים מן הכלל). גם במס זה נושא המוכר.

מס רכישה מס רכישה מוטל על הרוכש זכות במקרקעין עפ"י שיעור מס מדורג אשר משתנה מפעם לפעם. במקרים מסויימים, כגון העברת נכס מקרקעין ללא תמורה בין קרובים יידרש תשלום מס מופחת. ראוי להדגיש כי על פי חוק, קיימים לא מעט פטורים או אי חבות במס (כגון העברת נכס מקרקעין אגב גירושין) הניתנים למימוש ע"י מוהכרים ומאפשרים להם למכור את הדירה ללא תשלום במיסים האמורים לעיל (כגון:פטור בגין דירת מגורים מזכה, פטור עקב מתנה לקרובים, מכירה למדינה ועוד).

5. הסכם מקרקעין: מאוד מאוד מומלץ לא לערוך או לחתום על הסכם המקרקעין ללא חוות דעתו של עורך דין מטעמכם. יש לוודא בטרם נחתם ההסכם כי הזכות המועברת אכן מופיעה בנסח טאבו וכן כי לא רובצים על הנכס שיעבודים, משכנתאות, עיקולים וכו‘. יש לוודא כי ההסכם מקיף את מלוא ההבנות שאליהן הגיעו הצדדים, כי נקבעו ערבויות מתאימות מצד המוכר לתשלום המיסים ו/או ההיטלים החלים עליו, כי נקבעו המועדים לתשלום ומועד העברת החזקה בדירה לידי הקונים, כי נחתמו יפויי הכוח ושאר מסמכי היסוד של העסקה אשר יאפשרו את השלמתה ורישומה גם ללא נוכחות פיזית של המוכרים. חובה על הקבלן על פי חוק, לצרף להסכם גם מפרט טכני ותוכניות של הדירה, הקומה, המגרש וכו‘.

לסיכום:  עסקות מקרקעין מחייבת מומחיות ספציפית וידע בדיני המקרקעין והמיסים.כאמור, מומלץ לפנות לעו"ד המתמחה בתחום זה ואשר מכיר היטב את הדין (המתעדכן באופון שוטף) והפסיקה כבר החל מהשלבים הסופיים של המו"מ בין הצדדים. פנייה לעו"ד בשלב מאוחר יותר, כגון לאחר חתימה על זיכרון דברים, עלולה לפגוע בלקוח ועלולה לגרום לנזק בלתי הפיך. מאמר קצר זה אינו מקיף, מטבע הדברים, את מלוא הסוגיות העולות בעסקת מכר דירה, אלא נותן על קצה המזלג מידע בסיסי בסוגיות המועלות בו. האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו.

המאמר באדיבות אתר עו"ד און-ליין, www.odonline.co.il