המדריך למוכר דירה

באופן מפתיע, על אף שמכירת דירה (כמו קנייתה) נחשבת לאירוע הכלכלי המשמעותי ביותר בחייו של אדם, חוזרים שוב ושוב מוכרי דירות בישראל על אותן טעויות פאטאליות ומסכנים את מיטב חסכונות חייהם כשהם נוטלים שיקול דעת עצמאי, ולעיתים חובבני, באופן התנהלותם מול הקונה ומול הרשויות. כתוצאה מכך, נוטים מוכרים רבים לטעות בסוגיות מיסוי חשובות ביותר, לחתום על חוזים חובבניים וזאת במקום להיוועץ באיש מקצוע- במקרה זה עורך דין המתמחה בנושא. עריכת זיכרון דברים, חוזה מכר, התמצאות בדיני המקרקעין והנדל"ן (ובמיוחד סוגיית המיסוי) הינם תחומים ייחודיים וסבוכים ולאזרח מן השורה אין תמיד את הכלים והידע שעשויים למנוע טעויות קשות ולפיכך חשוב מאוד להיעזר באיש מקצוע. ננסה להאיר מספר סוגיות אשר דורשות תשומת לב בעסקאות מסוג זה:

חוזה המכר קובע סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. ולא בכדי. עסקת מכר דירה צופנת בחובה נקודות רבות שחשוב לעגנן בהסכם מקיף על ידי עורך דין מטעם המוכר. מומלץ להיזהר מהסכמים אשר עוברים מיד ליד שכן כל מכירת נכס מקרקעין, תמיד שונה מקודמתה, בדיוק כפי שאדם לא היה מעלה על דעתו להשתמש בהוראות שימוש של תרופה שניתנו לאדם אחר!

זיכרון הדברים: רבים טועים וסבורים לתומם כי כל עוד לא נחתם הסכם מקרקעין מפורט, אזי זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים כלל אינו מחייב ומהווה רק טיוטה להסכם עצמו. חשב לדעת, לרוב זיכרון הדברים הינו חוזה על כל המשמעויות הנובעות מהגדרה משפטית זו. יתרה מכך, לאחר חתימת זיכרון הדברים רשאי הקונה לסור ללשכת רישום המקרקעין ולרשום הערת אזהרה לטובתו על הנכס. לצעד הנ"ל, משמעות קשה מבחינתו של המוכר ועלול להגבילו מאד בבואו למכור את הדירה לאדם אחר (בהנחה כי מו"מ עם הרוכש הפוטנציאלי לא הבשיל לידי הסכם חתום). סוגיות מיסוי עיקריות בין היתר, המייחד מכירת דירת מגורים מנכסי מקרקעין אחרים היא האפשרות למכור אותה בפטור ממס שבח וממס מכירה, בכפוף לקיום שורה של תנאים מורכבים שבחוק. סוגיות המס הן רבות ומורכבות ונציין את העיקריות בהן:

1. מכירת דירה שהושכרה על פי החוק, דירה שהושכרה שלא למטרת מגורים, כגון למטרת משרד או למטרה אחרת, עשויה למנוע תמנע מבעל הדירה לקבל פטור ממס שבח וממס מכירה. החוק קובע מספר תנאים בעניין לגבי מהי דירת מגורים מזכה.

2. ניצול פטור מס שבח החוק קובע כי בנסיבות מסוימות ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח. במכירת דירה, כדאי לבדוק האם קיים פטור, ואם אכן קיים, האם לנצלו. הדבר תלוי במספר הדירות שברשות המוכר ובפרמטרים נוספים. רק לשם דוגמא, בעלים של דירה יקרה יותר וזולה יותר, או בעלים של דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני שנת 1997, עשוי לשקול למכור את הדירות בסדר מסוים, בכדי להנות מחסכון מקסימלי במס.

3. דירה שנתקבלה במתנה בנסיבות מסוימות קובע החוק פטור ממס שבח במכירת דירה שנתקבלה במתנה (במלואה או חלק ממנה). מוכר דירה כזו, ראוי שיהיה ער לתקופת הצינון הקבועה בחוק אחרת עשוי המוכר להפסיד את הפטור!. כאמור, אלו רק מספר דוגמאות לסוגיות חשובות ביותר שעל המוכר לקחת בחשבון לפני המכירה.

המאמר באדיבות אתר עו"ד און-ליין, www.odonline.co.il