המדריך ללקיחת משכנתא

מגוון מסלולי המשכנתא שניתן לקחת כיום הוא רחב ומורכב מאד. רוב האנשים אינם בקיאים בפרטים הקטנים של המשכנתא עליה הם חתומים. בחירה נכונה של משכנתא יכולה לחסוך לכם הרבה מאד כסף. מסלולים שונים, למשל, מאפשרים לשנות את תנאי ההלוואה תוך כדי תקופת ההחזר, ולכן חשוב לעקוב אחרי ההתפתחויות ולנצל הזדמנויות. כך, לדוגמא, ניצלו רבים את ירידת הריבית בתחילת השנה ועברו מהמסלול שבו היו למסלול חדש של ריבית קבועה בשיעור של 5% בשנה.

להלן עשר עצות ללקיחת משכנתא:

1. הוצאות מול הכנסות – כדי לא להגיע למצב שבו אי-אפשר לעמוד בתשלום החוב, יש לוודא שסכום ההחזר החודשי אינו עולה על 30% מההכנסה החודשית נטו של משק הבית. בתקופת המיתון הנוכחי כדאי להיות אפילו שמרנים עוד יותר.

2. שיעורי בית – חשוב להכין היטב את שיעורי הבית. קחו דף והכינו רשימה: כמה כסף אתם צריכים? כמה יש לכם עכשיו? כמה תוכלו להחזיר בכל חודש? עד כמה בטוח מקום העבודה שלכם? כמה כסף יתפנה לכם בוודאות בשנים הקרובות (לא מהפיס או ירושה מהסבתא). בדף הזה תמלאו את ההצעות שקיבלתם מהבנקים בנוגע למסלולים השונים, ואחרי שתבחרו את המסלול שמתאים לכם, בקשו הצעות לריבית עבור המסלול שבחרתם.

3. ריבית שנתית – כשמשווים בין שיעורי ריבית בבנקים שונים, חשוב לוודא שמדובר בריבית האפקטיבית השנתית.

4. לכתוב הצעות – את ההצעות מהבנקים יש לבקש בכתב. חשוב לזכור: הריבית שהציעו לכם נשארת בתוקף במשך 10 ימי עסקים בלבד.

5. הבדלים בין בנקים – תנאי המשכנתא משתנים מבנק לבנק, מסניף לסניף ואפילו מיום ליום. לדוגמא, מוקש רציני נעוץ בנוסחת החידוש בהלוואות במסלול של ריבית משתנה. זו יכולה לנוע בין ממוצע ריביות, ועד ממוצע ריביות ועוד 1.5% בשנה (הצעה גרועה מאוד, כמובן).

6. כמה תגדלו בקרוב? – התאימו את המשכנתא למצבכם הפיננסי. אתם הולכים להגדיל את המשפחה או, לחלופין, אתם לקראת סיום הלימודים וצופים עלייה ניכרת בשכרכם? קחו זאת בחשבון, אבל בצורה שמרנית. אם יש לכם תוכנית חיסכון משמעותית, שתגיע לסיומה בקרוב, כדאי לקחת משכנתא בגובה החיסכון, אך במסלול שמאפשר פירעון מוקדם ללא קנס. יש משכנתאות שמאפשרות בשנים הראשונות לשלם החזרים חלקיים בלבד (למשל, רק את הריבית) או שתחילת ההחזרים נדחית למועד מאוחר יותר. זהו פתרון סביר למי שצופה גידול של ממש בהכנסותיו, אך חושש שבהווה יחנקו אותו תשלומי ההחזר.

7. קשר עם הבנק – ברגע שמתעוררים קשיים בהחזרים, יש להודיע על כך מיידית לבנק ולנסות להגיע לפריסה יותר נוחה.

8. הופעה לפגישה – בואו לבנקים כמו לפגישת עסקים, כי המראה קובע, ועוד איך. בואו עם קלסר מסודר, בלי ילדים קטנים, לאחר שקבעתם פגישה מראש בטלפון.

9. בשוק, התנהגו כמו בשוק – ענף המשכנתאות הוא שוק, והבנקים מצפים שתתמקחו על הריבית. אם לא תתמקחו, תהיו הפראיירים היחידים שמשלמים ריבית טבלה.

10. ריבית – השוק מצוי במיתון כבד, וזה הזמן ללחוץ על קבלנים שיתנו לכם הלוואות בריבית נמוכה.

11. מעקב לאחר מעשה – למי שכבר לקח משכנתא: כדאי לעקוב אחר שיעורי הריבית במשק. ריבית קבועה של 5% בשנה נחשבת לכדאית לאורך שנים. לכן אם אתם משלמים ריבית מעל – 5% במסלול קבוע או משתנה – והריבית תרד שוב ל-5%, כדאי לבדוק אפשרות לפירעון מוקדם או למיחזור ההלוואה הקיימת (דהיינו להחזרת ההלוואה הקיימת באמצעות נטילת הלוואה חדשה, בתנאים טובים יותר). כיום עומדת הריבית על כ-7% בשנה, ולכן לא כדאי לקחת משכנתא במסלול של ריבית קבועה, כי רוב הסיכויים שהריבית תרד בעתיד.

מומלץ מאד להוועץ בעו"ד בטרם לקיחת משכנתא.