היפרדות מהועד המרכזי

בבניין באריאל, 51 דירות ו-9 חנויות. יש חילוקי דעות קשים בין בעלי הדירות לבין ועד הבית. מבלי להכנס בשלב זה לפרטים, אני (בעלים של אחת החנויות) שואל האם יש אפשרות שהחנויות תיפרדנה מועד הבניין. תקמנה להן ועד משלהן, תשלמנה לועד המרכזי בגין השירותים המשותפים וכו´. יש לציין שהחנויות אינן משתמשות בשירותים העומדים לרשות הבניין, מעליות חניות וכיוצ"ב. יתרה מזו, אין לחנויות כל מתקן למעט מערכת המים והביוב, המשותף לבניין.
מודה לתשובתכם.

אבל בפועל זה לא ישנה כלום, כי אתם תמשיכו להיות כפופים להחלטות של הועד המרכזי ולהחלטות של אסיפות הדיירים ותהיו חייבים לשאת בכל התשלומים של הבניין.
יכול להיות שיש אפשרות להירשם כבית משותף נפרד, אבל רק בהסכמה פה אחד של כל בעלי הנכסים.

1. מבקש לדעת מי ענה לי?
2. מבקש התייחסות מקצועית של עורך דין.
3. אין כל בעיה שבעלי כל החנויות יסכימו להרשם כבית משותף נפרד, מה הפרוצדורה?
4. ידוע על גורם שנקרא "המפקח על הבתים המשותפים" – כיצד מגיעים אליו?
תודה,
מאיר רוט.

1. לא רלוונטי
2. נקווה שתקבל
3. בעלי כל החנויות יכולים להתאגד. אבל כמו שאמרתי, כדי להיפרד, אם בכלל, צריך הסכמה של כל בעלי הנכסים- והכוונה גם לבעלי הדירות.
4. בלשכת רישום המקרקעין הקרובה.

אפשר להפריד את ועד הבית, כך שלבעלי החנויות יהיה ועד בית נפרד, ולבעלי הדירות יהיה ועד בית נפרד, ושבעלי החנויות ישלמו אך ורק עבור הרכוש המשותף החלקי ששייך להם, גם ללא הסכמת כל בעלי הנכסים בבניין.

זאת על פי סעיף 59 לחוק המקרקעין –

"59. בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים
(א) מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים (להלן – בית מורכב) ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד; בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף.
(ב) באין קביעה בתקנון כאמור בסעיף קטן (א), רשאי המפקח להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) אם נוכח שנסיבות הענין מצדיקות לעשות כן; הורה המפקח כאמור, יקבע את חלקי הרכוש המשותף שיחול עליהם סעיף קטן (א).
(ג) אין בקביעה שבית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) כדי לגרוע מהוראות החוק החלות על הרכוש המשותף בבית כאמור, שהחזקתו וניהולו לא הופרדו. "

ניתן לעשות זאת בשתי דרכים:
א. ע"י רישום תקנון מוסכם בטאבו – בהסכמת בעלי הדירות שלהן 2/3 מהרכוש המשותף.
ב. אם אין הסכמה – ע"י פניה למפקח שבסמכותו להחליט על החלוקה על פי סעיף 59(ב) הנ"ל.

בבניינים רבים שבהם חנויות ודירות הפרידו את ועד הבית לשני ועדים נפרדים.

אם יש חנויות שלהן כניסה נפרדת (לא דרך הלובי של הבניין)
ומטבע הדברים הן נמצאות בקומת הכניסה דבר המייחד אותן בנפרד מכל שאר הדירות בבניין, הרי מעצם טבען הן מהוות אגף נפרד.

ההגדרה בחוק לאגף היא: "כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים", ולכן החנויות מתאימות בדיוק להגדרה הזו. והמציאות גם מוכיחה שבבניינים רבים המפקח אישר הפרדה בניהול והאחזקה לשני אגפים ולשני ועדים נפרדים.

שלום למאיר רוט

שאלה שאלה בנושא מסובך יחסית שכן אין לגביו התייחסות ישירה בחוק. כלומר האבחנה בין חנויות לבין דירות אינה עילה לפי החוק להפרדת ניהול הבית.
בית משותף הוא בית אחד למעט במקרה של בית שהוגדר בתקנון כמורכב. החוק מגדיר בית מורכב על פי אבחנה פיזית ולא תיפקודית. כדי שבית יוכל להיות מורכב וניתן לפיצול בניהול הוא חייב להיות בן מספר כניסות או אגפים. בבית משותף שאבחנה פיזית זו אינה קיימת אין החוק מאפשר פיצול מכוח האבחנה בין חנויות לדירות.
במילים "מתקנים נפרדים" הכוונה למשל למעלית שמשרתת את כניסה א´ ולכן אין בעלי הדירות או החנויות בכניסה ב´ חייבים להשתתף בהוצאותיה.
מכל מקום נוכח שתיקת החוק בעניין ונוכח ההגיון הפשוט של טענתך המוצא היחיד שלך הוא פנייה למפקח על המקרקעין אבל ההליך אינו בטוח. מדובר בשקול דעת ורצון טוב של המפקח ויכולת השכנוע שלו להבאת פתרון מול השכנים.

תודה על תשובתך המלומדת, אכן אפנה למפקח.