אחד מבעלי הבניין מחנה את אופנועו על המרפסת. לפעמים הוא מאחסנו בחדר האופניים הנמצא בחלק הפנימי של הלובי.
האם זו זכותו? ואם לא – מה הצעדים שיש לנקוט על מנת למנוע זאת?
ישנן פעולות שאינן דורשות כלל את הסכמת אי אלו מבעלי הדירות (מגמה מתרחבת בשנים האחרונות) ומנגד, פעולות שלא ניתן לבצען אף אם התקבלה הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות בבית המשותף לביצוען.
בתווך נמצאים סוגי עניינים הדורשים רוב משתנה כתנאי לביצועם החוקי, על פי רמת הפגיעה הצפויה .
א. שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף
1. אין הגדרה לשימוש רגיל וסביר בחוק
אין זה צודק כי בעל דירה יידרש לקבל את הסכמת רוב בעלי הדירות ברכוש המשותף לשם עשיית כל שימוש ברכוש המשותף, אף אם הוא עושה בו שימוש סביר. הדבר יביא לקפאון באפשרות השימוש ברכוש המשותף. אף כינוס של האסיפה כללית לשם אישור שימוש כזה או אחר לא תמיד מעשי שכן בעל דירה יחיד אינו יכול לדרוש את כינוסה של האסיפה הכללית .
ברם, סקירת הוראות החוק בנושא הבתים המשותפים מעלה כי אין בנמצא הוראה או הגדרה ממנה ניתן ללמוד או להסיק על משמעות המונח "שימוש סביר" או "שימוש רגיל".
לשם מציאת פתרון לבעיה זו, פנתה הפסיקה להוראות סעיף 31 לחוק המקרקעין העוסקת בזכות השימוש של שותף יחיד בחלקה משותפת במקרקעין והקובעת כי:
"כל שותף רשאי, בלי הסכמת יתר השותפים, להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר".
בפרשת וינטרס נ´ זמורה נדרש בית המשפט העליון לדון בשאלה האם רשאים חלק מבעלי הדירות בבית משותף לעשות שימוש בשטח של הרכוש המשותף לצורך חניית רכביהם בניגוד לרצונם של בעלי דירות אחרים באותו הבית ותוך כך נקבעה ההלכה כי:
"כל שימוש מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים".
לשימוש רגיל וסביר, אין צורך בקבלת אישור מן האסיפה הכללית של הבית המשותף. מאידך גיסא, בעל דירה בבית משותף אינו רשאי לפגוע ברכוש המשותף אלא בהסכמת האסיפה הכללית מראש .
כך למשל, חניית רכב של בעל דירה בחלק מהרכוש המשותף אינה אלא זכות לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף "שאף לא מצריכה כלל החלטה של האסיפה הכללית לשם התרתו" .
2. "שימוש רגיל וסביר"
בכל מקרה בו בעל דירה מעוניין לעשות שימוש ברכוש המשותף יש לבחון האם שימוש זה הינו סביר, או שמא אותו השימוש יוביל לפגיעה ברכוש המשותף. שימוש סביר ושימוש הפוגע ברכוש המשותף הם תרתי דסתרי, דהיינו, מקום שישנה פגיעה ברכוש המשותף, השימוש לא יהא שימוש סביר ברכוש זה . אך הכלל ההפוך אינו מתקיים: לא כל שימוש שאינו פוגע ברכוש המשותף הינו רגיל וסביר .
מובנו של המושג "שימוש סביר" הפך למושג משתנה ודינאמי, ובמרוצת השנים הוחלו עניינים רבים יותר כעניינים הנופלים בגדרו של "שימוש סביר" .
בהמשך אתייחס לעניינים נפוצים שהוגדרו "כשימוש רגיל וסביר" – התקנת מזגן, הצבת מתקנים על הרכוש המשותף וכד´.
3. "תנאי המקום והזמן "
ישנם גורמים המשפיעים על הקביעה אם עסקינן בשימוש רגיל וסביר והם: תנאי המקום – כלומר המקום בו הבית המשותף נמצא או ייעוד הבית המשותף (מסחרי, משרדים וכד´), ותנאי הזמן – הדרישות והאילוצים שהמציאות מכתיבה, כאשר הדוגמא הבולטת היא התקנת מזגן לאור התחממות כדה"א.
בתיק מפקח (י-ם) 46/01 מ.די. או אחזקות בע"מ ואח´ נ´ שירותי בריאות כללית קבע כבוד המפקח פנחס לוי כי מאחר והקומה שבבעלות הנתבעת מוגדרת בצו הרישום כ"אולם ומשרדים", זכאית הנתבעת לעשות באותה קומה שימוש המתאים לכך:
"כל העבודות שנעשו על ידי הנתבעת באותה קומה הן בבחינת שימוש רגיל וסביר, שכן הנתבעת מפעילה שירותים רפואיים שונים באותה קומה…מטבע הדברים היא זכאית להתקין דלת כניסה לאותה קומה, לנעול אותה לאחר שעות העבודה, לבנות חדרי שירותים שונים, להציב דלפק ולהעסיק סביבו עובדים שונים מטעמה."
בתיק אחר, 18/02 (י-ם) משה קול נ´ בזאר שטראוס ואח´ ייחס כבוד המפקח חשיבות לאופי הנכס- בניין מסחר (או בניין ציבורי תיק מפקח (י-ם) 46/01 לעיל), מיקום הבית המשותף – בלב אזור תעשייה, ולעובדה כי גם בעלי היחידות האחרים ביצעו פעולות של פגיעה בקירות המשותפים, בשיקוליו לדחות את התביעה ולקבוע כי עסקינן בשימוש רגיל וסביר.
כאן "מדובר בבניין מסחרי בטבורה של שכונת תלפיות שפתחים גדולים המיועדים לחלונות ראווה הם בבחינת צורך חיוני לבתי עסק על מנת שיציגו את מרכולתם לציבור"
