החלטה לגבי החברה שתשפץ את הבניין

בבניין בו אני מתגורר שתי דירות גדולות (ששטחן הכולל כ300 מ״ר) ו3 דירות קטנות ששטחן יחד כ160 מ״ר. בהצבעה באסיפת הדיירים הוחלט בפה אחד לשפץ את הבניין. רוב עלות השיפוץ נופלת על בעלי הדירות הגדולות שכן להם שטח רצפה גדול יותר (ולכן הם נוטלים חלק גדול יותר בהוצאות הבית) אך הזכות לבחור את בעלי המקצוע היא של הדיירים בדירות הקטנות (שכן יש להם רוב של 3 קולות מול 2). הדיירים בדירות הקטנות רוצים לבחור בחברות שיפוץ לא ידועות וזולות בעוד שהדיירים בדירות הגדולות (שישלמו את מרבית הכסף) רוצים להעסיק חברה ידועה ובטוחה. האם קיים חוק או תקנה שמסדירים מצב כזה? נוצר כאן מצב שמי שמשלם הרבה יותר הוא לא מי שמחליט… מה קורה במצבים כאלו?  

בדרך כלל, הרוב של הדירות באסיפת הדיירים הוא הקובע גם לגבי השיפוץ.
אלא שחוק המקרקעין קובע בנוסף, שבעלי הדירות שלהן 2/3 ברכוש המשותף רשאים לקבוע שמתחזק יחליף את ועד הבית לגבי כל תפקידי ועד הבית או רק לגבי חלק מהם.
אם לדירות הגדולות יש 2/3 של הרכוש המשותף (אפשר לדעת את זה מתוך רישומי נסח הטאבו), הן יכולות לקבוע שלעניין השיפוץ אחד מבעלי הדירות יהיה "מתחזק" שיקבע וידאג לביצוע השיפוץ לפי שיקול דעתו לרבות קביעת זהות חברת השיפוצים, וקביעתו תחייב את כל בעלי הדירות.
לפי שטח הדירות שכתבת, הדירות הגדולות הן בערך 300/460 כלומר, 65.2% (שזה קרוב). תבדוק מה בדיוק החלק שלהן ברכוש המשותף על פי רישומי נסח הטאבו שלצורך כך צריך להיות מעל 66.66%

האם כוונתך לסעיף שמדבר על שינוי התקנון? ובכל מקרה- כעת נוצר מצב שיש סעיף בחוק המקרקעין שתומך בדירות הקטנות (כלומר- חוק שקובע שדעת הרוב מכריעה) וסעיף אחר שקובע שלדירות הגדולות יש זכות החלטה- כלומר, 2 סעיפים שנוגדים זה את זה. מה מהם יקבע?

סעיף 71 :

"71. (א) . . .
(ב) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק).
(2) החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
(ג) דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א).
(ד) על המתחזק יחולו, לענין ניהול החשבונות ואישורם והמצאת מידע לבעלי הדירות, החובות המוטלות על גזבר בסעיף 16 לתקנון המצוי שבתוספת."

אם בעלי הדירות שלהן 2/3 או יותר מהרכוש המשותף רוצים למנות מתחזק, זכותם לעשות זאת, וסמכויות המתחזק יקבעו בהסכם שבין אותם בעלי דירות לבין המתחזק.
הסמכויות המוענקות למתחזק מפקיעות את הסמכויות שבידי האסיפה ו/או ועד הבית, ולכן גוברות על הסמכויות הרגילות שיש לבית המשותף.

לצורך אירוע בודד.סעיף 71(ב) שציטטת קובע כי החלטת בעלי הדירות לענין מינוי מתחזק היא לכל ההחזקה או לרובה(אך לא למקרה בודד).
"71…
(ב)(1)בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כ ו ל ם או ר ו ב ם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק)."

אך גם אם לא תאמר כך, ניתן למנות מתחזק, ולאחר סיום השיפוצים הוא יתפטר מתפקידו.

הרי לא כל פעיף בחוזה הוא קביל ואסור לו לקפח זכויות של אחרים.

אי אפשר להפקיע זכויות של רוב כי זה מקפח את הזכויות הטבעיות של הרוב.

כמו כן, לא נראה לי שכל הסכם שהרוב יכרות עם מתחזק חוקי, גם זה מסיבות של עושק/קיפוח המיעוט.

דִינה, האם יש לך פסיקה שתומכת בלוליינות החוזית הזאת?

ממתי רוב יכול לעשות כל מה שבא לו בחוזה?
כמו כן, מתחזק לא יכול להחזיק סמכויות של נציגות כי יש כאן ניגוד עניינים מובהק.

סעיפים מקפחים בחוזה אין רק בחוזה אחיד, וחוזה שנוגד את תקנת הציבור ומכיל תכלית לא ראויה, יכול שיפסל ע"י בהמ"ש.

חוזה עם מתחזק הינו חוזה לטובת צד ג´, וככזה, אסור לו להיות לרעת צד ג´ ולכן, לא כל דבר מותר בו, במיוחד אם הוא מקפח זכויות של דיירים אחרים.

מתחזק לא יכול להחזיק סמכויות של נציגות, כי יש כאן ניגוד עניינים חזק שפוגע בדיירים אחרים.

האם יש לך (דינה) פסיקה רלוונטית שמראה שמתחזק קיבל סמכויות של נציגות ע"י הנציגות או אסיפה?

החזקה וניהול אינם כל סמכויות הנציגות.

הנציגות עדיין מחזיקה בסמכויות שאינם קשורות לניהול ואחזקה של הבית המשותף.

כמו כן, המתחזק/מנהל בשכר פועל ע"פ הסכם, אבל ההסכם לא יכול להעביר סמכויות שהן מעבר למה שאפשרי ע"פ התקנון כי הנציגות פועלת ע"פ התקנון.

זה מה שהתכוונתי באומרי שיש מגבלות על החוזה.

אשמח להפניה לפסקי דין שאומרים אחרת.

כל הדיון הנ"ל מבלי להיכנס לשאלה אם מינוי מתחזק מבין בעלי הדירות דורש הסכמה גורפת או לא(עו"ד שחל ,למשל, סבור שכן),מכיון שאני מבין שלשיטתך ה"מתחזק" הנ"ל יעבוד בחינם.

ולכן ניתן לעגן את נושא המתחזק גם בתקנון רשום בטאבו (אם רוצים).
לא ראיתי היכן יש כאן קיפוח, או קיפוח של המיעוט. אם אין פגיעה או נישול של דייר כלשהו מזכויותיו הקנייניות – אין קיפוח. מישהו צריך להחליט, וחוק המקרקעין מושתת על הסדרת ניהול הרכוש המשותף בתקנון על ידי בעלי 2/3 מהרכוש המשותף – ולא על ידי רוב בעלי הדירות, והרי המחוקק לא משחית מילותיו לריק.
אין מגבלה חוקית להעניק למתחזק אפילו את כל סמכויות ועד הבית, ויש גם פסיקה בעניין, אבל במקרה זה בכלל לא חייבים לעשות זאת.
הסכם עם מתחזק הוא לא הסכם לטובת צד ג´ אלא לטובת כלל בעלי הדירות.

ע"פ השופט ברק:
"בחוזה למראית עין מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסויים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה. נמצא, כי מתקיימות בענין זה שתי מערכות משפטיות. המערכת האחת, החיצונית והגלויה, הקובעת הסדר מסויים המוסכם על הצדדים, והמערכת השנייה, הפנימית והנסתרת, המבטלת בהסכמה הסדר זה או משנה אותו".

אם הצדדים קבעו תמורה אפס, אז למה להם חוזה בכלל?

כמו כן, במקרה הזה, כוונת הצדדים היא לעקוף הוראת חוק מסויימת, ואם כוונתם לפעול בניגוד לתכלית החוק (פרשנות תכליתית של החוזה) אזי לא בטוח שהשופט בדין יאשר זאת.

במקרה הנדון, ברור שהחוזה בא לעקוף הוראת חוק מסויימת, אחרת לא היה צריך תמורה אפס לחוזה.

אם אחד מבעלי הדירות לוקח על עצמו לנהל את נושא השיפוץ, הוא לא עושה פה "כאילו". הוא באמת מתכוון לנהל את נושא השיפוץ. ולכן ההסכם הוא לחלוטין לא למראית עין.
ואם לדוגמא היו קובעים שכר סימלי כלשהו למתחזק – אז זה היה שונה? ממש לא.
המסקנה שלך שאם השכר אפס אז זה "רמאות" היא שגויה מעיקרה.

עד כמה שהבנתי, המצב הקנייני בבניין הוא כזה:
יש שתי דירות שהשטח הכולל שלהן הוא 600 מ"ר (לא נראה לי שהם משתתפים במחאת הדיור עם דירות כאלה גדולות).

יש 3 דירות שיחדיו הם 160X3 = 480 מ"ר.

כלומר לרוב 3 מתוך 5 כלל אין את ה- 2/3 הדרושים ע"פ החוק.

סע´ 71 אומר במפורש "רוב של בעלי הדירות ש-2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם".

כלומר, 3 הדירות הקטנות לא יכולים לקבוע לבדם על מינוי מתחזק, כי הם לא רוב שיש לו 2/3 מהרכוש המשותף, וגם 2 הדירות הגדולות לא יכולות כי הם לא רוב בעלי הדירות.

עכשיו, סע´ 71 הינו סעיף ספציפי, וסעיף ספציפי גובר על סעיף כללי.
עוד דבר, לשון החוק ברורה, מדובר על רוב + 2/3 מהרכוש המשותף, איפה כתוב שמספיק רק רוב? ולאיזה סוג של החלטות?

דינה, אשמח אם תאירי את עיני במקרה שאני טועה.

סע´ מקפח בחוזה אינו מדבר רק על זכויות קניין אלא גם על זכויות אובליגטוריות.

יש הרבה הוראות חוק שבהן המחוקק השחית מילותיו לריק (זה חוב שלי עבורך, דינה, השעה מאוחרת, אבל אני מבטיח לציין לך הוראת חוק כזאת תוך כמה ימים, אני רק צריך להזכר).

אשמח מאוד אם תוכלי להפנות אותי לפסיקה בעניין העברת כל סמכויות הנציגות למתחזק. אח"כ אומר לך למה לדעתי זאת בעיה קשה, ולדעתי, נוגדת את החוק.

חוזה לטובת צד ג´:
הסעיף המגדיר את החוזה לטובת צד שלישי הינו סעיף 34 לחוק חוזים. לשונו של ס´ 34 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג, 1973 הינו כדלקמן: "חיוב שהתחייב אדם בחוזה לטובת מי שאינו צד לחוזה (להלן: המוטב) מקנה למוטב את הזכות לדרוש את קיום החיוב, אם משתמעת מן החוזה כוונה להקנות לו זכות כזו".

בעלי הדירות הן לא צד ג´ בחוזה בין הנציגות למתחזק?
הרי הם לא צד בחוזה, אך החוזה מקים למתחזק חובות כלפיהם, חובות וחיובים שזכותם לדרוש את קיומם.

אם המתחזק הוא אחד מבעלי הדירות, אז שיהיה כבר הנציגות, או חלק מהנציגות, מה הטעם לתת לו כובע של "מתחזק" ?

הטעם הוא, שמתחזק הוא בדר"כ חיצוני, ואז נותנים לו חלק מסמכויות הניהול.

עכשיו:
אם הוא נראה כמו ברווז, הולך כמו ברווז, ועושה גע-גע-גע, אז הוא ברווז.
ולכן, אם הוא בעל דירה, נבחר ע"י רוב + 2/3 או רק 2/3 לעניין בחירת מתחזק מסויים, ולא מקבל שום תמורה, והוא בעל כל סמכויות הנציגות, ובאותו אופן בוחרים גם חבר נציגות או נציגות כולה, אז הוא נציגות, וכל חוזה אחר הוא למראית עין, ואין קשר בכלל לתמורה.

לגבי זה שאין קשר בין תמורה אפס לבין חוזה למראית עין, את זה אמרתי כל הזמן.
התמורה לא רלוונטית כלל לדעתי לבחינת חוזה למראית עין, אלא מהות ותכלית החוזה.

שיתפטר מיד לאחר השיפוץ מהווה חוסר תום לב.
נושא התמורה שהעליתי היה לענין הצורך בהסכמה של 100% מבעלי הדירות,כאשר מדובר במינוי מתחזק מבין בעלי הדירות
(בדומה למתן שכר לחברי ועד).

לצורך כך מספיק רוב רגיל באסיפת הדיירים (יש פסק דין של מפקח).
שכר מתחזק לעומת זאת נקבע על ידי בעלי הדירות שמחזיקים מעל 50% ברכוש המשותף בלי קשר אם הוא בעל דירה.