הוריי – זוג פנסיונרים – רכשו דירה בת 5 חד´ בבית משותף חדש ובו 72 דיירים (20 קומות).
נציגות הבית החליטה כי:
1. תשלום ועד הבית החודשי לבעל דירה בת 3 חד´ – 300 ש"ח, 4 חד´ – 400 ש"ח, 5 חד´ – 500 ש"ח.
2. לגייס שומר לובי בשכר (דרך חברת שמירה) – 24 שעות ביממה – דבר המגדיל את הוצאות אחזקת הבית בכ- 100%.
שאלותיי:
1. האם ניתן להפלות בין דיירים שונים בעניין השתתפותם בהוצאות הרכוש המשותף, שהרי הוא קבוע לכולם?
2. האם הוצאת שכר השומר זו הוצאה הכרחית ומקובלת שהוריי חייבים להשתתף בה? מה אם יסרבו?
תודה.
הראשונה קלה יותר – אינך צודק. מדוע לומר אפלייה כאשר ההוצאות אינן מחולקות שווה בשווה? אולי להיפך: יהיה מי שיטען – כמוני למשל – שדווקא חלוקה שווה של הוצאות, ללא תלות בגודל הדירה, אינה צודקת. יש לזכור שחלקו של כל דייר ברכוש המשותף, מבחינה קניינית, הינו שונה והוא תלוי בשטח הדירה. לכן גם תחזוקת הרכוש המשותף אינה צריכה לכאורה להיות "שיוויונית".
מכל מקום החוק אכן קובע הסדר של הוצאות לפי חלקו של כל דייר ברכוש המשותף. שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה מוגדר בחוק כיחס שטח רצפתה של כל דירה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף. בחישוב שטח הרצפה לא לוקחים את בחשבון שטח המרפסות והקירות החיצוניים.
אבל ניתן לשנות הסדר זה ולקבוע הסדרים אחרים כגון לפי מס´ חדרים או גם שכל דירה תשלם אותו סכום ללא קשר לגודלה.
הדרך לקבוע הסדר אחר הינה באמצעות שינוי התקנון ושינוי תקנון דורש רוב של דיירים אשר בבעלותם שני שליש מהרכוש המשותף.
לגבי הוצאת שומר (הקושיה השניה, הקשה יותר) – קיבלת בפורום תשובה שהיא לא בלתי נכונה, או הייתי אומר לא בהכרח מוטעית, אבל היא אינה היחידה האפשרית. יש כאן מחלוקת ולי יש דיעה שונה. אסביר.
מי שנתן לך את התשובה משתית (ככל הנראה) את עמדתו על הוראת התקנון המצוי לפיה החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו´ לחוק המקרקעין או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.
והשאלה כמובן היא האם החלטה בדבר הצבת שומר היא החלטה שמטילה חובה או תשלום שלא נמצא בחוק.
לדעתי, ובניגוד למשיב המלומד, ההחלטה נכנסת לסעיף בחוק אשר מדבר על הוצאות הבית המשותף. סעיף זה מדבר על כך שבעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג.
לטעמי שומר בכניסה לבית היא החלטה מקובלת, סבירה שרוב רגיל באסיפה יכול בהחלט לקבלה.
במקרה שלנו מדובר על הכפלת מיסי הועד!
1. האם הוצ´ שומר מחוייב על פי דין? אם כן – היכן החוק.
2. האם יש חשיבות למיקום הבניין לצורך המבחן האם הוצאות שומר זה דבר מקובל על פי נוהג?
ייתכן כי ברמא"ג – זה מקובל, אבל בבת-ים או באשקלון אין זה מקובל. כיצד ביהמ"ש יבחן זאת?
האם בלובי שלכם נבנה דלפק או מיקום מיוחד לשומר.
מה קורה בבניינים הסמוכים לכם ?
כמה מוסיף השומר לכל דייר בחודש – זהו בניין גדול בן 20 קומות, 72 דיירים. האם מדובר בתוספת של פחות מ- 100 ש"ח לחודש?
כל אלה שאלות רלבנטיות לקבוע את סבירות ההחלטה והמקובלות שלה.
2. בבינינים הסמוכים אין שומר. מדובר בשכונה קשת יום.
3. עלות השומר – מכפיל את דמו ועד הבית לחודש. מדובר בסכום של 250 ש"ח לחודש – תוספת (5 חדרים).
לסיכום – ולאור הנסיבות – אני מבין כי אין חובה.