הוצאה חריגה

אנחנו ועד חדש של בית מורכב שהספיק לגבות עד כה רק את התשלום לרבעון הראשון בהצלחה סבירה. באסיפת הדיירים שהתקיימה בתחילת הרבעון הוחלט להקדיש את הכסף שיאסף לתיקון הגדרות. כרגע נוצרה הזדמנות להחליף את תיבות הדואר וגם לשפץ שני חדרי מדרגות בעלות נמוכה יותר יחסית. אין לועד כרגע סכום מצטבר מספיק לביצוע כל העבודה. רוב הדיירים בשני חדרי המדרגות מעוניינים לבצע את העבודה. האם ניתן לחייב את הדיירים האחרים בשני חדרי המדרגות בהוצאה חריגה שיכולה להסתכם בין כ-110 ש"ח להחלפת תיבת דואר בלבד עד לכמה מאות לדייר לביצוע שיפוץ מלא של חדר המדרגות. באותו עניין – האם הועד רשאי לקחת על עצמו לשלם עבור שתי דירות בעיתיות מכספי הועד שנאספו מכל הדיירים – אחת שאין קשר עם בעליה שבחו"ל והשניה שמסרבת לשלם גם מסי ועד כתיקנם, ולחייב אותן במועד מאוחר יותר כדי לנצל את ההזדמנות שנוצרה? תודה רבה מראש על התשובה, ותודה רבה על ניהול הפורום המצוין הזה.

לצורך אישור ביצוע שיפוץ מהסוג שפירטת, דרושה הסכמת אסיפת הדיירים ברוב רגיל (מעל 50% מהמשתתפים באסיפה).

לנושא השיפוץ בבית המשותף, ראה פסק דין של בית המשפט המחוזי המצורף בקישור הבא: –

כל הדירות חייבות להשתתף בתשלומים לתחזוקה ולשיפוץ, וחובתו של ועד הבית לגבות מכולם – כמקובל.
אם עד לגבייה מכולם יהיה צורך לממן לתקפת ביניים עבור 2 דירות שמהן יש בעיה לגבות כסף, הרי שיש להביא נושא זה לאישור אסיפת הדיירים במסגרת אישור השיפוץ.

בהצלחה.

…………………………………………………………………………………………………………………

תודה איתן על התשובה ועל האסמכתה, אולם לשתי נקודות לא מצאתי מענה ברור בתשובתך או בפסק הדין.
1) האם במקרה של בית מורכב כמו אצלינו כשקיים מבנה ראשי ובו שני חדרי מדרגות ושני מבנים נלוים עם כניסות נפרדות, רשאים בעלי המבנים הנלוים להימנע מהשתתפות בהוצאות השיפוץ במבנה הראשי, וגם להתנגד לכלול את חלקם בהשתתפות במסי ועד הבית לצורך מימון אפילו ביניים של שיפוץ זה?
2) כפי שצוין לועד הבית בשלב זה עדיין אין את כל הסכום הדרוש לביצוע שיפוץ מלא של חדרי המדרגות, אולם רב בעלי הדירות בבנין הראשי המהוים מעל 50% מכלל בעלי הדירות בבנין (רב באסיפה יכול להיות אף יותר מ50%) כן מעונין לבצע את השיפוץ. אותו רב גם מוכן לממן את העלות שלא נאספה עד כה בכספי הועד – כלומר הוצאה חריגה על בסיס אישי של בעלי הדירות הגרים בחדרי המדרגות- כדי להוציא לפועל את העבודה. באיזו מידה נחשבת הוצאה כזאת – הוצאה חריגה המחייבת גם את הדירות האחרות באותם חדרי מדרגות לשלם באופן חריג את העבודה הזאת? תודה על כל הבהרה.

קודם כל ממליץ לך לקרוא את פסק הדין הזה –

שעוסק בבאלגן של בתים מרובי אגפים.

לשאלותיך:
(1) אם לא נעשתה הפרדה חוקית של הבית המשותף שכולל את כל האגפים, לאגפים אוטונומיים, שלהם צמוד הרכוש המשותף של כל אגף ובו יש ועד בית נפרד, הרי שמדובר בבית משותף אחד – שכולם – חייבים להשתתף בכל הוצאות התחזוקה ללא קשר לשאלה באיזה אגף דרושה התחזוקה.
חשובה גם השאלה האם קיים נוהג אצלכם שכל אגף מתחזק (או משפץ) את האגף שלו בנפרד. אם יש נוהג כזה, אז זה יכול להשפיע את ההיבט המשפטי.
(2) אם אתם לא תגבו את הוצאות השיפוץ מכל 100% בעלי הדירות, יוכלו גם בעלי הדירות המתנגדים לשיפוץ במבנה העיקרי לבוא ולומר, אם "הם" לא – אז גם אנחנו לא.
כעיקרון, אם הבניין רשום כבית משותף אחד על כל אגפיו, ולא נעשתה הפרדה חוקית לאגפים אוטונומיים, כולם חייבים להשתתף בהוצאות השיפוץ. אבל השיפוץ הזה קודם כל צריך לקבל רוב באסיפת דיירים כללית של כל האגפים, והשיפוץ בחדר המדרגות צריך לכלול גם את האגפים האחרים.

אם אתם רוצים לשפץ רק את האגף הראשי, ולממן אותו רק מבעלי הדירות של אותו אגף בלבד, צריכים כל בעלי הדירות באגף הראשי להסכים, וצריכה להתקבל החלטה מתאימה באסיפת הדיירים הכללית של כל האגפים.

אבל, כאשר נותנים פטור מתשלום לשיפוץ לחלק מהדירות בבית-המשותף (באגפים האחרים), יוכלו לטעון גם בעלי דירות באגף הראשי שמגיע גם להם פטור. ואז יצטרכו רק אותם בעלי הדירות שמסכימים לשלם לשאת – לבדם – את הוצאות השיפוץ.

אתה משתמש במילה "חריג", אבל אי אפשר לנהוג פעם "ככה" ופעם "ככה" – ולקרוא לזה "חריג". מומלץ מאוד שלא לעשות דברים חריגים כי זה פתח לאנארכיה, ומחר כל אחד יאמר שהוא גם רוצה לעשות משהו "חריג".

המסקנה הכוללת היא, שאולי כדאי להפריד חוקית את האגפים השונים לניהול ואחזקה אוטונומיים, ואז יהיה בעתיד קל יותר לכולם.

………………………………………………………………………………………………………………………………..