הבית המשותף החדש

הבית המשותף המודרני שונה מאוד מהבית המשותף של שנים עברו. רמת החיים עלתה, זכויות הבניה נסקו לשמים ועולם הבתים המשותפים השתנה מקצה לקצה בעשרים השנים האחרונות. השינוי צפוי להתרחב, להעמיק ולצבור תאוצה, לא רק מפני שהבניה הרווייה המודרנית מייצרת עוד ועוד בתים משותפים גדולים ומורכבים יותר אלא גם משום שיותר ויותר בתים ישנים יעברו מתיחת פנים או יהרסו ויבנו מחדש.

אם בעבר הבית המשותף הטיפוסי היה "מעסיק" גנן ומנקה פעם בשבוע ומעת לעת עורך תיקון או שיפוץ קל – וזו היתה בתמצית כל הפעילות המשותפת של הועד והדיירים, הרי שכיום בתים משותפים רבים הם עסק של ממש, עסק מורכב שדורש ניהול מקצועי ומגלגל כספים רבים. מי שאגב עדיין לא קלט את המהפך הוא המחוקק הישראלי. הדבר היחידי שנשאר כמעט באותו מקום בעשרים השנים האחרונות הוא החוק בתחום הבתים המשותפים.

כך קורה שתופעות נפוצות יותר ויותר כמו ועד שכונתי או קבוצת בתים עם חניה משותפת או חדר כושר או מתקנים אחרים משותפים אינם יכולים לפעול במסגרת החוק פשוט מפני שהחוק לא עוסק עדיין בעניינים אלה. החוק הקיים עדיין מתייחס לניהול בית משותף כתחביב נחמד לשתיים-שלוש שעות פנאי בחודש. זה היה נכון בהחלט בעבר, כאשר היו דמי ועד חודשיים כמעט סימליים והפעילות לשמירת ותחזוקת הרכוש המשותף היתה דלה ואלמנטרית: שטיפת חדר מדרגות והשקייה פעם בשבוע …. אך זה לגמרי לא נכון בבתים משותפים מודרניים עם עשרות דירות, עם מספר אגפים, עם שומר, עם מתקנים שונים שדורשים תחזוקה מקצועית, ועם דמי ועד שמסתכמים בעשרות אלפי שקלים לחודש.

חברות בועד של בית משותף מהסוג החדש אינה עניין של מה בכך. כידוע חברות בועד הינה בהתנדבות והאחריות בצידה כבדה למדי. קשה לבוא בטענות לועד שמנסה "להשתלט" על ניהול בית משותף מורכב או גדול ועושה הכל בהתנדבות, אך מטבע הדברים אינו יכול לנהל "פנקסנות מסובכת" כפי שהתבטא בית המשפט בתיק שיוצג להלן. ואגב, החלטה לתת שכר לחברי ועד, בחקיקה דהיום, מחייבת הסכמה כללית. ועד אינו יכול לקחת יעוץ משפטי או חשבונאי שוטף, ללא אישור כלל הדיירים ולכל הפחות החלטה באסיפה כללית (לא אכנס כאן לסוגיה זו, שראוי להרחיבה במקום אחר). אין עדיין ביטוח אחריות לחברי ועד מפני תביעות, כפי שיש לדירקטורים בחברה למשל. בכל מקרה אנו נראה יותר ויותר בתים שמנוהלים ע"י חברות ניהול ואנשי מקצוע חיצוניים, בשכר.

גם בתי המשפט והמפקחים על המקרקעין נתקלים כל העת ב"יצור" החדש הזה – הבית המשותף-המורכב והמודרני – והם נאלצים להשלים ולהסדיר את מה שטרם הוסדר ע"י המחוקק. אביא לצורך המחשה דיון מעניין שהגיע לבית המשפט המחוזי בחיפה, כערעור על החלטת המפקחת צ' פינגנבאום (ע"א 1688/00 נציגות הדיירים במצפה ורדיה נ' ברוך). במקרה זה דובר על מיתחם של בתי מגורים שעומד להירשם כבית משותף אחד. "קבוצת הבית המשותפת" נהנית ממתקנים משותפים כגון בריכת שחיה, ג'קוזי, אולם ספורט, חדר כושר, מגרש טניס, מגרש משחקים, גינות, תאורת רחוב וביתן שומר. עלתה השאלה כיצד יקבעו דמי האחזקה של כל הרכוש המשותף הזה, שופע המתקנים והשטחים הציבוריים.

מן הסתם מדובר בדמי אחזקה גבוהים (כמאה דולר לחודש לדירה). מה הרוב הנדרש לשם החלטה כזו? האם חלוקת דמי הועד "הרגילה" לפי חלקה היחסי של כל דירה ברכוש המשותף היא חלוקה שיכולה לחול כאן או שאנו מדברים על משהו שונה מהותית, חדש ואחר שמחייב גם חלוקה אחרת? נציגות הבית המשותף אכן טענה, ש"הרכוש המשותף הקלסי" בבתים משותפים, שכולל חדר מדרגות, גג, מעליות, גינה וכד' – שונה לגמרי מסוג הרכוש המשותף שבו מדובר כאן. ברכוש המשותף "הקלסי" ניתן להצדיק, לטענתם, קשר בין שטח הדירה לגובה התשלום, לעומת הרכוש המשותף "החדש" – אותם מתקנים כגון בריכה, חדר כושר, אולם משחקים – שמשרת את הדיירים באופן שיוויוני ללא כל קשר לגודל דירתם. מכאן הגיעו למסקנה שבבית המשותף החדש שלהם צריכים לשלם דמי ועד באופן שווה, דירה קטנה של 50 מ"ר תשלם אותו סכום כמו דירה גדולה של 300 מ"ר ! החלטה זו קיבלו ברוב רגיל באסיפה וזה מספיק ! בעלי הדירות הקטנות טענו כמובן, שיש לחייבם על פי שטח רצפת דירותיהם ביחס לשטח רצפת כל יתר הדירות בבית, כפי שעושים בבתים משותפים שחל עליהם התקנון המצוי וכאן – מאחר וטרם נרשם הבית חל התקנון המצוי.

[בהערת אגב אני טוען, שיפה יעשה המחוקק, אם ישנה את החוק בעניין: מאחר ויש עיכובים גדולים ברישום בתים משותפים מסיבות שונות, מתעכב גם הרישום של התקנון המוסכם אשר קיים בבתים רבים מיום הקמתם – מדוע צריך לעכב את תחולתו ולהצמידו למועד רישום הבית? למה לא ניתן ליצור מנגנון רישום של תקנון מוסכם גם בבית משותף שטרם נרשם? ] וחזרה לענייננו: בית המשפט המחוזי החליט לדחות את עמדת הנציגות ולא לקבל את שיטת חלוקת דמי הועד השיוויונית וקיבל את העמדה שדמי האחזקה, גם בבית מורכב כזה, צריכים להתחלק לפי היחס שבין רצפת הדירה ובין השטח של כל שאר הדירות בבית המשותף.

בית המשפט גם מעיר שאכן חלק מההוצאות בבית משותף כזה אינן הוצאות קלאסיות לשם "החזקה תקינה" ולכן אפשרי מצב בו יוחלט ע"י כל הדיירים שלגבי תחזוקת המתקנים השונים יהיה שיעור השתתפות אחר מאשר שיעור ההשתתפות שנקבע לתחזוקת הרכוש המשותף "הרגיל". כל מי שקורא את פסה"ד הנ"ל אינו יכול שלא לחוש בהתלבטות הגדולה ואפילו הבלבול שהיה נחלת הרכב השופטים והכל משום שהבית המשותף החדש והמורכב מציג שאלות רבות שאין להן פתרון בלשון החוק הקיים.