לאחר חילוקי דעות בין חברי הוועד אשר אחד תומך בלקיחת כספי וועד הבית לטובת הסקה
וה2 האחרים לא מוכנים לדבר , כי יוצא שדייר מנותק למעשה משלם 80% עבור הסקה במקום 35% כפי שצריך
אחד מחברי הוועד החליט שהוא מתפטר ,,,ומסרב לחתום על יציאתו מהחשבון עד שלא ניבחר דייר שיחליף את מקומו
מתוך אחריות דיירת הציעה עצמה לשמש כוועד הבית ,,ואפילו עברנו בין הדיירים יחד איתה על מנת לברר באם הם מוכנים שתיכנס במקומו
11 דיירים מתוך 19 חתמו עבורה שמסכימים שתיכנס לוועד הבית בנוסף חתמו גם שמסכימים שאנו 2 חברי הוועד הנותרים נמשיך לכהן עימה
הדייר המתפטר התחיל במסכת השמצות בבנין ואינו רוצה שהיא תהיה בוועד במקומו, אלה דייר שהוא בוחר , ועדיין מסרב להסיר חתימתו
האם החתימות תקפות ? או האם ברגע שחבר וועד מתפטר זה מפיל גם חברי הוועד הנוספים שכאמור לא התפטרו וקיבלו חתימות מהדיירים
שרוצים שישארו ,
בנוסף האם זה חוקי שלוקחים כסף מתשלומי וועד הבית השוטפים עבור הסקה ??? הרי שדייר מנותק חייב לשלם רק 35% ולא מעבר לזה ובמידה
ולוקחים כסף מוועד הבית יוצא שמשלם עבור הסקה הרבה יותר
אשמח לתשובה מהירה בנידון
זו תשובה בתמצית אבל היא לא מספקת.
כל ההתנהלות שתיארת פה היא לקויה וליקוי משפיע על ליקוי אחר.
הוועד כלל אינו מוסמך להחליט על הנושא שעמד במחלוקת וזאת מהסיבה הפשוטה שהוועד לא מחליט שום דבר בבניין [למעט "החלטה" על איזה שמפו רצפות לקנות ומתי להחליף את סמרטוט הריצפה].
למעשה, בעניין הראשון שהעלית גם אסיפת הדיירים לא מחליטה אלא התנהלות נכונה של ניהול הכספים.
אסביר את הדברים:
כפי שאתם יודעים, דייר מנותק מהסקה משלם בסביבות ה40% מעלויות תחזוקת המערכת. אם כן, כאשר אתם באים לחשב מה צריך להיות גובה מס הוועד עליכם לחשב/לשער מה יהיו ההוצאות השנתיות לא כולל ההסקה בחורף וכו´ ולפי המספר שהגעתם אתם צריכים לחשב את המס הבסיסי.
על המספר שהגעתם אליו אתם צריכים להוסיף את עלות ההסקה אבל בחלוקת הנטל צריך לחשב באופן כזה שהדייר המנותק ישלם רק את האחוז שהוא צריך.
כעת חברו את שני הסכומים [המס הבסיסי והתוספת שחושבה עבור ההסקה] ותקבלו כמה כל דייר צריך לשלם בהתאם לשימוש שלו בהסקה.
מובן שהתוצאה צריכה להיות כך:
1. הדיירים שלא מחוברים להסקה ישלמו פחות כל חודש.
2. הסך הכולל של הגבייה מכל הדיירים יגיע לכיסוי סך ההוצאות השנתיות [ורצוי להוסיף עוד 10% להוצאות חריגות מזדמנות כמו פיצוץ בצינור באמצע הלילה].
כאמור, עניין זה אינו נתון להחלטת אסיפת הדירים למעט הצורך קבל את אישור האסיפה השנתית לתקציב שהוועד מגיש.
[במחשבה שנייה" האפשרות האחרת היא לגבות רק את כלל ההוצאות הצפויות בלי ההסקה וכל פעם שיש צורך בגבייה להסקה לחשב אותה לפי החלוקה באחוזים בין הדירים.
השאלה באיזו דרך תבחרו היא בדיוק עניין שצריך לעלות לדיון באסיפה ולהיות מוכרע בהכרעת הרוב!!]
בעניין התנהלותו, הבריונית יש לומר, של החבר המתפטר.
יש להבהיר לו באופן הכי ברור, שברגע שהוא החליט שהוא לא ממשיך בתפקיד ההתנדבותי, אין לו שום סמכות להחליט לבד על מי יבחר או להמשיך להחזיק את הדיירים בני ערובה לחתימתו. כיתבו לו שבמידה והוא ימשיך בעקשנותו לא תהיה לכם ברירה אלא להגיש נגדו תביעה בפני המפקח על המקרקעין והוא זה שיישא בהוצאות המשפט.
אני מציע גם לא לחכות עם זה אפילו לא רגע אחד. כבר להכין את הפנייה למפקח כדי להראות לו את רצינות כוונותיכם. אם הוא לא יענה באופן מיידי הראו לו כבר בפנייה הראשונה את כתב התביעה שתכינו, את כתובת לישכת המפקח באיזורכם ואת גובה האגרה אותה יהיה עליו לשלם כאשר יורשע בדין.
בעניין בחירת חבר וועד נוסף:
אמנם יש לעיתים אפשרות לעשות הליך של איסוף חתימות אך מכיוון שהמצב אצלכם רגיש, מומלץ לפעול בדרך המלך ולהעלות את בחירת חברת הוועד החדשה באסיפה השנתית הקרובה. די ברוב נוכחים באסיפה לשם כך ועם פרוטוקול מתאים אף אחד לא יוכל לערער על כך.
חברי הוועד האחרים ממשיכים לתפקד כרגיל גם אם אחד נטש.
אבל כפי שציינתי 2 חברי וועד לא מוכנים להפריש סכום כסף מוועד הבית לטובת הסקה כפי שחבר הוועד המתפטר רוצה ,
הוא דוגל בקופה אחת לצוריכ הדיירים ,, והדיירים לא מסכימים שיקחו להם מוועד הבית אגורה מעבר ל35% גם להסקה וגם למים ,,אבל זה לא מוצא חן בעיניו כי הוא מחובר להסקה וברצונו לחמם כמה שיותר שעות ושהמנותקים ישלמו את חלקם ובנוסף יקחו מתשלומי וועד הבית לטובת ההסקה כדי שיחמם את דירתו ואת דירתם של המחוברים מבלי להיתחשב במנותקים , ושוב אדם מבוגר ומנצל את עובדה זאת ומושך את הזמן ולא משחרר את החתימה , בנוסף הוא מודע לעניין שאנשים לא מגיעים לאסיפות דיירים ולכן מתעקש על כך כדי להביא את האנשים שלו בלבד ויוצא שאנו רק עם חתימות ולאצים לריב איתו
אין זה משנה כיצד תחשבו את ההוצאות ותגבו את ההכנסות, מבין שתי האלטרנטיבות שהצגתי בהודעתי הקודמת. עירבוב החיובים אינו חוקי.
גם האסיפה אינה יכולה ואינה רשאית להחליט אחרת. כל הדיון הוא רק ואך ורק על אופן הגבייה.
לכן, אין זה משנה גם מי מהאנשים יהיה באסיפה – "שלו" או "שלכם" – ההחלטה תהיה רק על אופן הגבייה והחישוב לא על כך שאלו שחייבים רק 40% ישלמו אחוז זה בדיוק ולא שקל יותר.
אדגיש שוב.
מי שמחליט מה עושים עם הקופה המשותפת וכיצד היא מתנהלת אלו הדיירים דרך המנגנון של אסיפת הדיירים. מעבר לכך, יש גם את הגבלות החוק, כמו לגבות ממשהו דבר מה שאינו מחוייב בו.
אנשי הוועד הם רק המוציאים אל הפועל את ההחלטות של האסיפה והם מחוייבים לעשות כך.
עו"ד שחל נוהג לומר שהאסיפה היא הריבון בבית משותף והוועד הוא הרשות המבצעת. חשוב להבין את זה.
המלצות:
1. תתחילו לגייס את הדיירים שלכם שיגעו לאסיפה. בעיקר את אותם שאמורים לשלם פחות על ההסקה.
2. תבהירו לשכן גם את מגבלת החוק בעניין הזה ותאמרו באופן מפורש שבמידה ולא יתחיל לפעול כנדרש, תפנו למפקח על המקרקעין שמעמדו כשופט, ואז השכן לא רק שיעשה מה שצריך אלא גם ישלם לכם הוצאות משפט מכיסו.
3. גם אם האנשים שלו יגיעו לאסיפה, הרי שחייבים להכריע מי יהיה בוועד. מישהו צריך להיכנס למשבצת הזאת. גם אם זה יהיה אדם משלו, הרי שאף הוא יהיה כפוף להחלטות האסיפה ולא יוכל לעשות ככל העולה על רוחו.
לכן:
פנו אליו כבר בתחילת שבוע הבא ותנו לו אולטימטום של שבוע בדיוק להסיר את חתימתו ותבהירו שאם לא יעשה כן, תתבעו אותו באופן מיידי בפני המפקח גם על העניין של החתימה וגם תבקשו הבהרה ברורה מהמפקח על העניין [הברור יש לומר] של אופן החיוב בין שתי הקופות שיצרתם.
עשו זאת הן בע"פ והן בכתב ועם אולטימטום ברור ונוקשה. אל תהיו רכרוכיים איתו. שדרו תקיפות.
במקומכם הייתי מכין כבר את הפנייה למפקח……..
[תיארתי פה לא אחת את מה שהתרחש אצלנו בבניין. אני טענתי מראש בפני וועד הבית שצריך לתבוע אותו מיד. היא לא רצתה וניסתה להגיע להבנות בכל מיני דרכים. לצערי, יש אנשים שא"א להגיע איתם להבנות והוא אכן גרר אותנו למסכת ארוכה של דיונים ומתח עד שעשה כל(!) מה שרצינו אחרי שהושפל בבית הדין וגם במחוזי.
לכן דעתי היא שמעבר לפנייה ראשונה מנומסת, יש לנקוט ביד קשה ותקיפה כנגד עבריינים מסוג זה שכן זו השפה היחידה שהם מכירים.]
שאלה לי נוספת
האם 2 משפחות בקירבה משפחתית שגרות בבנין ולכל אחת מהם דירה משל עצמה , וכמובן הזכות לקול משל עצמה כדיירים מין המניין יכולים לכהן כוועד הבית במידה וניבחרו
"15. (א) האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר.
(ב) אסיפה כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא; נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות הנשארים, תוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המנין לשם השלמת הרכב הנציגות.
(ג) תקופת כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה."
השאלה האם הדבר תקף?