אני נציג ועד בבית משותף שמספר דיירים מעוניינם לבנות מרפסות וברצוני להציג תמונה מדויקת לדיירים שכן לא כל הדיירים מעוניינים.
מדובר בבית בין 18 דירות בעל חזית ועורף. החזית נמצאת קרוב לכביש סואן ובצד זה אין הדיירים מעוניינים לבנות מרפסת, לעומת זאת הצד העורפי פונה למגרש ובצד זה יש דיירים המעונינים לבנות מרפסת. שאלותי הם :
א. מה הרוב הנדרש להחלטה כזאת ?
ב. האם דיירים שלא מתנגדים אך גם לא בונים נחשבים במניין של בעד?
ג. האם זה נכון לומר לדיירים שלא בונים שהם מפסידים זכויות בניה על חשבון דיירים שרוצים לבנות? האם זה כפוף לכך שיש בבית אחוזי בניה שלא נוצלו?
ד. באם יש רוב למעוניינים לבנות האם ניתן לדרוש פיצוי על כך מהדיירים שבונים עקב לכלוך פיגומים רעש שיפוץ חלק הבית שלא בונים בו וכד.
נ.ב לבית אין תקנון
מודה מראש
"הגדרות
חוק (מס´ 18) תשנ"ה-1995
71א. בסימן זה:
"חוק התכנון והבניה" – חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965;
"זכויות בניה" – זכויות לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג´ לחוק התכנון והבניה;
"הרחבה" – הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף.
שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה
חוק (מס´ 18) תשנ"ה-1995
71ב. (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה.
(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.
(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.
(ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.
(ו) הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.
(ז) לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה.
הגשת תביעה למפקח
חוק (מס´ 18) תשנ"ה-1995
71ג. (א) בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי רשאי לפנות למפקח בתביעה.
(ב) התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה; המפקח רשאי להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו.
(ג) הוראות סימן ד´ לפרק זה יחולו על הדיון בפני המפקח, בשינויים המחוייבים.
(ד) ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית, או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור, רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנותה בתנאים, הכל כפי שימצא לנכון, בין בדרך של תשלומי איזון ובין בדרך אחרת, וכן רשאי הוא ליתן הוראות לענין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
(ה) אין בפניה למפקח, כשלעצמה, כדי להוות עילה לעיכוב ביצוע ההרחבה, אלא אם כן הורה המפקח אחרת.
תחולה
חוק (מס´ 18) תשנ"ה-1995
71ד. (א) בעלי הדירות בבית משותף רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סימן זה לא יחולו עליהם.
(ב) אין בהוראות סימן זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר הרחבת דירה או זכויות בניה."
ב. מה קורה אם בכלל אין זכויות בניה בבית? כלומר נוצלו עד תום על ידי הקבלן?
ג. נניח שבנו מרפסות חלק מהדיירים ונצלו זכויות בניה אז אני כדייר שלא בונה אבדתי זכויות בניה שלי לעתיד והדרך היחידה שלי לקבל פיצוי באמצעות תשלומי איזון מהדיירים שבונים?
ד. האם יש דרכים מקובלות לקבל פיצוי מדיירים שבונים כגון שיפוץ כל הבית על חשבונם ?
ה. האם לבניית מחסנים תחת עמודים של הבית ובהזדמנות זו חיזוק בסיס הבית דרושים זכויות בנייה או שזה סיפור אחר?
בתודה מראש
ב. אם אין אז אין ולא הסכמה תשנה זאת. קיומן של זכויות בניה הוא ענין של הרשות המקומית ותכניות בנין עיר שחלות על הנכס והאזור. בהחלט יתכן שהקבלן בזמנו ניצל את כל הזכויות נכון לאז ולמרות זאת יש כיום זכויות.
ג. יתכן שכן.
ד.שמאי מעריך
ה. זה לא סיפור אחר, בניה היא ניצול זכויות אך יש בניה שיש בזכותה הקלות ותוספות.
