שלום,
בבניין שלנו יש תקנון מוסכם שעל פי חוק המקרקעין צריך 2/3 מהדיירים כדי לשנותו.
שאלתי האם שינוי כזה חייב להתבצע באסיפה הכללית או שמספיק להחתים את השכנים באופן פרטני?
תודה
06-08-2015 13:14:00
זמי זילברמן
רק אסיפה
שהרי הגוף שאישר הוא הגוף שישנה.
מה רוצים לשנות? יש שינויים שדורשים הסכמת כל הדיירים
06-08-2015 13:41:00
ריקי צדוק
רוצים לקבוע תשלום אחיד לועד הבית
בתקנון המוסכם כתוב שזה יהיה לפי שטח הדירה וזה יוצר אצלנו המון בעיות בעיקר עם השוכרים, ולכן 2/3 מהדיירים מעוניינים לקבוע בתקנון תשלום אחיד (בעלי הדירות הקטנות מתנגדים) בלי קשר לגודל הדירה כדי למנוע כאב ראש. הבעיה היא שבגלל שיש הרבה שוכרים אין לנו אפשרות לכנס אסיפה שיהיו נוכחים בה 2/3 אבל לעומת זאת אנחנו יכולים להשיג את חתימתם באופן פרטני.
בהנחיות של משרד המשפטים לרישום בתים משותפים כתוב שכדי לרשום תקנון או לשנות תקנון צריך להחתים את בעלי הזכויות ולאמת את חתימתם ע"י עו"ד, מכאן משמע לכאורה שלא חייבים אסיפה כללית ומספיק להחתים 2/3 באופן פרטני ע"י עו"ד. האם אתה יכול להביא את המקור לכך שחייבים לקבל החלטה על שינוי תקנון במסגרת האסיפה הכללית?
תודה.
06-08-2015 16:16:00
זמי זילברמן
הסכמת כולם
לדעתי- לכזה שינוי צריך הסכמה של כולם.
אי אפשר להכריח דיירים לשנות תשלום ללא הסכמתם.
מי שלא יכול לבוא לאסיפה יכול להביא ייפוי כוח למישהו אחר שייצג אותו.
אתם יכולים להעביר החלטה של שני תשלומים לדירות קטנות ולדירות גדולות בלי לשנת אתה תקנון.
הסיכון הוא שתמיד יכול לקום בעל דירה ולבקש לחזור לתשלום הקודם, לפחות עבור הדירה שלו.
06-08-2015 16:39:00
ריקי צדוק
אשמח לקבל את דעתך על הנחיות הרישום
בהנחה שאכן צריך את הסכמת כולם לשינוי התקנון מדוע לדעתך לא ניתו ניתן להסתפק בחתימה מאומתת ע"י עו"ד כמו שקובעות ההנחיות הרישום בטאבו בלי כינוס האסיפה? הרי זה לכאורה ממש בדיוק כפי שמי שקבע את התקנון זה לא האסיפה אלא הקבלן שהחתים את הדיירים ורשם את התקנון בטאבו. האם תוכל לתת לי מקור בחוק שקביעת תקנון מתבצעת ע"י האסיפה הכללית?
תודה.
10-08-2015 01:54:00
דינה דיין
שינוי תקנון לא חייב להיות באסיפת דיירים.
10-08-2015 13:08:00
נחמיה פלוטקין
לשון החוק
מענה נכון לכל השאלות ניתן לקבל בעיון פשוט בלשון החוק.
בקישור זה הסעיף הרלוונטי:
10-08-2015 20:49:00
רון שטיין
מה זה משנה? הרי בכל מקרה לא תצליח לשנות תקנון
שינוי תקנון הוא הליך משפטי שבדרך כלל מצריך מעורבות של עו"ד, פרקטית עושים את זה רק במקרים מיוחדים (למשל תמ"א 38 או שינוי צורת רישום הבניין בטאבו משיטה ישנה לשיטה הנהוגה כיום)
במקרה שלך זה לא ממש משנה כי בעצמך כתבת שבעלי הדירות הקטנות מתנגדים אז איך תשיג הסכמה של 100 אחוז ?
10-08-2015 21:26:00
ריקי צדוק
בשביל לשנות תקנון לא צריך הסכמה של 100%
התקנון שלנו גם אוסר הצמדת רכוש משותף לדירה ואני רוצה לשנות את הסעיף כדי להרחיב את דירתי ולהצמיד לה רכוש משותף, במקרה כזה נקבע בחוק שמספיק לשנות את התקנון ברוב של 75% מהדיירים הקושי שלי הוא להביא את כולם לאסיפה הכללית. יהיה לי יותר קל להחתים אותם באופן פרטני
האם לדעתך זה עד כדי כך משימה בלתי אפשרית?
10-08-2015 21:41:00
רון שטיין
תשובה
כפי שכבר כתב לך זמי, לשינוי דמי הועד לתשלום אחיד צריך הסכמה של 100 אחוז לשינוי התקנון.
לשינוי איסור הצמדה בתקנון מספיק רוב של שני שליש (ליתר דיוק של רוב בעלי הדירות שלהם שני שליש מהרכוש המשותף), להצמדה עצמה צריך רוב של 75%.
שימי לב שמדובר על רוב של מבעלי הדירות (ולא מהדיירים).
האם דירתך היא הראשונה בבניין שמבצעת הרחבה?
מי שכבר ביצע הרחבה דומה נחשב אוטומטית כמסכים.
בכל מקרה, זה לא בלתי אפשרי ועובדה שהרחבות נעשות, ואכן בדרך כלל זה נעשה בהחתמה פרטנית , ממילא באסיפה לעולם לא יגיעו כל הבעלים וגם אם כן הם לא יחתמו במקום.
10-08-2015 23:54:00
ריקי צדוק
אני לא הראשונה שמרחבה דירה
10-08-2015 23:58:00
ריקי צדוק
אני הראשונה שמבקשת לספח רכוש משותף
לפני זה היה שכן שקיבל אישור לסגירת מרפסת אבל אני רוצה לספח שטח קטן של רכוש משותף בקצה הלובי שאף אחד לא משתמש בו לדירה שלי, האם זה אותו דבר מבחינת החוק?
תודה.
