לפי החוק, לשינוי תקנון די ברוב של שני שליש, אך זה למעט החלטות שיש בהם לפגוע בזכות או לדרוש מדייר חיוב שאינו מעוגן בחוק.
מה דעתך?
להחליט שרק חלק מהדירות תשלמנה זה לא סביר.
בכל מקרה מי שנפגע מזה רשאי לפנות למפקח.
שינוי של שיטת חלוקת דמי ועד בבית משותף אינו מצריך קבלת הסכמה מקיר אל קיר ודי ברוב הנדרש לשינוי תקנון, קרי: רוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כדי לשנות את השיטה, נניח משיטה המבוססת על "שטח הדירה" לשיטת אחידה לכולם או לפי מספר חדרים.
הנימוק בקצרה הוא זה (ובעבר הרחבנו בכך לא פעם):
המחוקק קבע הסדר דיספוזיטיבי ולא קוגנטי בסוגיה זו. כלומר הוא קבע בחוק הסדר שעדיף בעיניו אבל לא הסדר שהוא בגדר חובה שאינה ניתנת לשינוי. ההסדר שהועדף בעיני המחוקק הוא אכן חלוקת דמי הועד בהתאם לחלקו של כל דייר ברכוש המשותף (כלומר לפי "גודל הדירה"), אבל המחווק הוסיף מיד שהסדר זה חל רק אם לא נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר.
המחוקק נתן אם כן לדיירים אפשרות לקבוע, במסגרת שינוי תקנון, שיעור השתתפות אחר. המחוקק גם מספר לנו שכדי לשנות תקנון צריך כאמור רוב של שני שליש.
כיצד אם כן יכול מישהו לטעון שנדרש לקבל מכולם הסכמה לכך? לטעמי זה מנוגד לחלוטין ללשון החוק ולתכלית החוק.
ואגב אפילו בנושא של שיטת החישוב של החלק ברכוש המשותף איפשר המחוקק לדיירים לקבוע הסדר השונה מההסדר שבחוק (שוב – הסדר דיספוזיטיבי ולא קוגנטי) – ס´ 57 קובע ששיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל דירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר.
אז נכון שהמחוקק גם קבע שאין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם – אבל המקרה הזה (של שיטת חלוקת דמי הועד) כן פורש בחוק.
מתי נדרשת הסכמה כללית? הסכמה כזו נדרשת למשל לגבי הוצאה שלא מאוזכרת בחוק כלל ועיקר – למשל שכר לחברי הועד – אבל לא לגבי דמי הועד.
לטעמי כל פרשנות אחרת מרוקנת מתוכן את לשון החוק, מנוגדת להגיון ולתכלית החקיקתית.
זאת ועוד: המגמה הברורה (והצודקת) בפסיקה היא להימנע ככל שניתן מלדרוש הסכמה כללית, מקום שהדבר אינו מחוייב במפורש בלשון החוק. ההגיון הוא ברור: אין רצון ליתן לדייר בודד להטיל וטו ולטרפד עמדת רוב כמעט מוחלט של דיירים, כאשר הדבר אינו מתחייב מלשון החוק המפורשת. פרשנות מצמצמת זו מתיישבת עם עמדתי כפי שפורטה לעיל.
ואחרון: זה לא סוד שיש לעיתים חילוקי דעות גם בין עו"ד (ראו בענין זה ב"הודעות מנהל הפורום" הערה שלי בנדון). לא צריך לחשוש או להיבהל מכך. בסוגיה המדוברת אכן יתכנו חילוקי דעות (כולל חילוקי דעות מול מפקח כזה או אחר) שכן אין עדיין הכרעה נקודתית בבית המשפט העליון של הסוגיה וכולנו ניזונים מאותו דין שהוא עמום ומעורפל בנקודה זו. אני עדיין מאמין שעמדתי היא זו שתעמוד במבחן הביקורת השיפוטית ונותר רק להמתין למקרה שיכריע בעתיד את הסוגיה.
מה שלומך?
שתי שאלות עולות מהסברך המעניין והמנומק:
1. האם החוק שהשאיר לדיירים מקום לשנות את התקנון, אינו עלול לגרום לעושק המיעוט?
2. מדוע דייר בעל 60 מ"ר צריך לשלם כמו דייר בעל 80 מ"ר? האם יש בכך צדק?
באשר לחילוקי דעות בין עורכי-דין ושופטים, יש לי כמה הרהורים. מצד אחד כל המרבה לשאול ולדרוש, הרי זה משובח. אבל מצד אחר עלולה להיווצר בעיה עם שופטים, שמרוב חקירה ודרישה ורצון להתבלט ולהיחשב ל"מקוריים", הם מפרשים את הדברים הפוך מהעובדות לאשורן. ואני, לצערי, בסרט הזה כבר הייתי, ועקב כך הגשתי עירעור, ואפילו זכיתי שהעירעור שלי יתקבל, ושטענותיי תישמענה בשנית (נא להחזיק לי אצבעות!).
השאלה המתעוררת היא מדוע צריך בכלל להגיע למצב כזה, ששופט יתעלם מהריאיות החד-משמעיות שלפניו, ויהיה צורך להגיש עליו עירעור. (אחרי שאזכה בעירעור הזה, כך אני מקווה, אספר לכם על מה היה מדובר.)
תודה,
ורונה
"מתי נדרשת הסכמה כללית? הסכמה כזו נדרשת למשל לגבי הוצאה שלא מאוזכרת בחוק כלל ועיקר"
תשלום למדריך חדר כושר לא מאוזכר בחוק ולכן ניתן להניח שדרושה הסכמה כללית לגבי התשלום?
כלומר, לא ניתן לחייב אותי לשלם עליו?
אם הוא סופק ע"י הקבלן, כל מי שקונה דירה בבניין חייב לשאת בכל העלויות של החדר כושר, ומכיוון שהחוק מחייב קיומו של מדריך חייבים לשלם גם על מדריך. כל זה עד שכל הדיירים פה אחד יחליטו לבטל את החדר כושר.
אם זה חדר כושר שהוקם לאחר שהבניין אוכלס, ממילא אי אפשר היה לחייב אף אחד לשלם עבורו.
