ראינו במקרה שמסתובבים מודדים בקרבת ביתנו. כך נודע לנו שדירת גג פרובלמטית ביותר נמכרה למישהו שמתכוון גם לבנות על הגג, ומבצע כעת מדידות של כל החלקה על פי בקשת העיריה לצורך אישור בניה.
1. האם יתכן שתאושר ותתבצע בניה על הגג מבלי שהדבר יובא באופן רשמי לידיעת בעלי הדירות בבנין?
2. אלו זכויות יש לבעלי הדירות במקרה זה? האם לבעלי הדירות, אם תובא התוכנית לידיעתם, יש זכות להתנות תיקון צו רישום בית משותף (שהוא כיום ממש לא משקף את הקיים בשטח) כאחד התנאים לאישור הבניה על ידם? תודה מראש על ההבהרות.
1. האם יתכן שתאושר ותתבצע בניה על הגג מבלי שהדבר יובא באופן רשמי לידיעת בעלי הדירות בבנין?
2. אלו זכויות יש לבעלי הדירות במקרה זה? האם לבעלי הדירות, אם תובא התוכנית לידיעתם, יש זכות להתנות תיקון צו רישום בית משותף (שהוא כיום ממש לא משקף את הקיים בשטח) כאחד התנאים לאישור הבניה על ידם? תודה מראש על ההבהרות.
30-05-2005 12:33:00
ישראל שטיין
בניה על הגג
לגד שלום,
הליך בקשה להיתר כרוך במספר שלבים, כך שאין חשש שתופתעו ותמצאו עצמכם מול היתר בניה קיים. על מבקש ההיתר להחתים את כל בעלי הרכוש המשותף טרם הגשת הבקשה. כל בעל זכות שלא חתם יזכה לקבל הודעה בצרוף עותק מהבקשה להיתר מהועדה המקומית, ותינתן לו הזדמנות להעלות את התנגדותו.
עלי לציין שגם כאשר הגג מוצמד לדירות העליונות זכותם של בעלי הדירות לקבל הודעה כאמור.
בהליך אישור הבקשה להיתר מתקיימים 2 מישורים: המישור התכנוני והמישור הקנייני.
בהליך התכנוני שוקלת הועדה המקומית שיקולים תכנוניים בלבד. אם כתוצאה מאישור בקשה עלולות להיפגע זכויות קניניות שלכם פתוחה בפניכם הדרך לנקוט הליכים משפטיים.
בהצלחה!
הליך בקשה להיתר כרוך במספר שלבים, כך שאין חשש שתופתעו ותמצאו עצמכם מול היתר בניה קיים. על מבקש ההיתר להחתים את כל בעלי הרכוש המשותף טרם הגשת הבקשה. כל בעל זכות שלא חתם יזכה לקבל הודעה בצרוף עותק מהבקשה להיתר מהועדה המקומית, ותינתן לו הזדמנות להעלות את התנגדותו.
עלי לציין שגם כאשר הגג מוצמד לדירות העליונות זכותם של בעלי הדירות לקבל הודעה כאמור.
בהליך אישור הבקשה להיתר מתקיימים 2 מישורים: המישור התכנוני והמישור הקנייני.
בהליך התכנוני שוקלת הועדה המקומית שיקולים תכנוניים בלבד. אם כתוצאה מאישור בקשה עלולות להיפגע זכויות קניניות שלכם פתוחה בפניכם הדרך לנקוט הליכים משפטיים.
בהצלחה!
02-06-2005 01:57:00
רות בר-אדון
זכות או חובה? והתיחסות לאחוזי בניה
אם היבנתי נכון, על הרשות המקומית לפנות לבעלי הדירות בבנין כדי לשמוע את הסתיגויותיהם (אם קיימות) מהתוכנית החדשה. אבל אנשים מהצד אומרים, שלפי נסיונם המעשי בשטח, כבר בשלב המוקדם של התכנון, עוד בטרם הגשת הבקשה למהנדס העיר, עלינו לפנות למחלקה זו, או לפיקוח (למי?) ולידע אותם שקיימת כוונה לבנות. האם ההתיחסות בתשובתך, שזכותינו לקבל דווח תיכנוני היא זכות או חובה? באותו הקשר, לפני מספר שנים נשלח מכתב לפיקוח מכמה מדיירי הבניין המסב את תשומת הלב לכך, שלפי התקנון הקיים, למרות שהגג מוצמד לדירת הגג, אין זה מחייב שכל אחוזי הבנייה הנותרים של הבניין ילכו אוטומטית לגג. האם עלינו לשלוח מכתב נוסף כעת (ולמי?) המסב את תשומת הלב לעובדה זו. כמו כן, כיצד יש לגשר בין אחוזי הבניה של הבנין (שהם, אם היבנתי נכון, שייכים למימד התכנוני) לבין השטחים הרשומים בטאבו בצו רישום בית משותף, שכולנו יודעים שהם אינם משקפים את המצב הקיים היום (לאחר כל הדיונים על גובה מסי ועד הבית)?
02-06-2005 04:30:00
ישראל שטיין
זכויות בבית משותף
על פי תקנות התכנון והבניה חובה לשלוח הודעה בדואר רשום בצרוף עותק הבקשה להיתר לכל בעל זכות השותף במקרקעין, ואשר לא חתם על הבקשה. אם חפצכם להיות שקטים, אין מניעה להודיע בכתב לועדה המקומית על הכוונה להגשת בקשה להיתר.
נושא אחוזי הבניה מורכב יותר ומצריך עיון בתב"ע. ככלל אם התב"ע הגדירה אחוזים כוללים, אזי הזכויות שנותרו מתחלקות בין כלל בעלי הזכויות. לעומת זאת אם התב"ע מאפשרת הקמת חדר על הגג וקובעת שזכויות אלה יוצמדו לדירת הגג, הרי ממילא לא ניתן לנצלן בדירות אחרות.
בכל אופן תוכלו להתייחס לעניין אחוזי הבניה אם וכאשר תוגש הבקשה להיתר, ותינתן לכם האפשרות להעלות את השגותיכם בפני נועדה המקומית.
לא הבנתי את השאלה ביחס לחוסר ההתאמה בין השטחים הרשומים בטאבו למצב הקיים.
הריני מצרף קישור לכתבה העוסקת בהליך קבלת היתר בניה והכוללת גם התייחסות לנושא החתימות.
נושא אחוזי הבניה מורכב יותר ומצריך עיון בתב"ע. ככלל אם התב"ע הגדירה אחוזים כוללים, אזי הזכויות שנותרו מתחלקות בין כלל בעלי הזכויות. לעומת זאת אם התב"ע מאפשרת הקמת חדר על הגג וקובעת שזכויות אלה יוצמדו לדירת הגג, הרי ממילא לא ניתן לנצלן בדירות אחרות.
בכל אופן תוכלו להתייחס לעניין אחוזי הבניה אם וכאשר תוגש הבקשה להיתר, ותינתן לכם האפשרות להעלות את השגותיכם בפני נועדה המקומית.
לא הבנתי את השאלה ביחס לחוסר ההתאמה בין השטחים הרשומים בטאבו למצב הקיים.
הריני מצרף קישור לכתבה העוסקת בהליך קבלת היתר בניה והכוללת גם התייחסות לנושא החתימות.
תשובתי זו הנה בבחינה מידע אינפורמטיבי כללי בלבד, ואינה מהווה ו/או באה להחליף יעוץ משפטי ו/או יעוץ בנושא כלשהו ספציפי ,אשר על כן, יש לפנות לגורמים המקצועיים הרלונטיים .
07-06-2005 05:02:00
רות בר-אדון
הבהרה ושאלה כיצד להתיחס?
ראשית רב תודות על כל האינפורמציה הנוספת. אכן התמונה יותר ברורה ומשמח שלא הכל ג´ונגל.
לעניין ההבהרה בנושא הרישום של הבנין שלנו בטאבו ושייכותו לנושא זכויות הבנייה אנסה שוב להבהיר את הסוגיה? ביתינו נרשם כבית משותף בטאבו בשנת 1956. מאז השתנו דברים. למשל: בעת רישום הבית המשותף היה הקבלן בעל הבית היחיד, ולכן נשאר רשום עד היום ששטח הרכוש המשותף הינו כל שטח המגרש בפועל מה שכמובן אינו נכון היום לאחר שכל הדירות בבניין נמכרו אחת אחת לבעלי דירות שונים. כמו כן, לפי שיטת הרישום הישנה של שנת 1956, כפי ששמעתי, הרישום בטאבו לא כולל שטחי מרפסות ואולי עוד דברים. היום המרפסות, כפי שנאמר לי, צריכות להיות כלולות ברישום השטח הדירתי הבנוי. בכלל זה אציין עוד, שברישום בטאבו מופיע גג מוצמד פרטי – בשטח 0.0, כאשר בפועל שטח הגג המוצמד הוא כ-100מ"ר שאמור להיות כלול בצורה זו או אחרת בשטח דירת הגג. (בטאבו למשל רשום גג מוצמד בשטח 0.0, אולם לא רשום שכל אחוזי הבנייה של הבניין הולכים רק לגג.). אלה ועוד נראים על פניהם כמספרים לא מתאימים למצב בשטח, ושלכן אי אפשר להשוות ביניהם. מצד אחד אחוזי בנייה לפי מתכונת מדידה עכשוית, מצד שני רישום של שטח בנוי בטאבו לפי שיטת מדידה אחרת. איך יודעים איזה אחוז בנייה בפועל נותר לכל הבניין. כמו כן לא ברור על איזה תב"ע מדובר? למיטב הכתוב בעיתונות המקומית, הוציאה העיריה לא לפני זמן רב, אישור אזורי גורף לבניית שתי קומות נוספות על בניינים קיימים. כיצד בתוך כל הסבך הזה ניתן לדעת את אחוז הבניה האמיתי לבניין ואת השטח הבנוי האמיתי לבניין וכמה אכן נותר לכל הבניין לנצל?
לעניין ההבהרה בנושא הרישום של הבנין שלנו בטאבו ושייכותו לנושא זכויות הבנייה אנסה שוב להבהיר את הסוגיה? ביתינו נרשם כבית משותף בטאבו בשנת 1956. מאז השתנו דברים. למשל: בעת רישום הבית המשותף היה הקבלן בעל הבית היחיד, ולכן נשאר רשום עד היום ששטח הרכוש המשותף הינו כל שטח המגרש בפועל מה שכמובן אינו נכון היום לאחר שכל הדירות בבניין נמכרו אחת אחת לבעלי דירות שונים. כמו כן, לפי שיטת הרישום הישנה של שנת 1956, כפי ששמעתי, הרישום בטאבו לא כולל שטחי מרפסות ואולי עוד דברים. היום המרפסות, כפי שנאמר לי, צריכות להיות כלולות ברישום השטח הדירתי הבנוי. בכלל זה אציין עוד, שברישום בטאבו מופיע גג מוצמד פרטי – בשטח 0.0, כאשר בפועל שטח הגג המוצמד הוא כ-100מ"ר שאמור להיות כלול בצורה זו או אחרת בשטח דירת הגג. (בטאבו למשל רשום גג מוצמד בשטח 0.0, אולם לא רשום שכל אחוזי הבנייה של הבניין הולכים רק לגג.). אלה ועוד נראים על פניהם כמספרים לא מתאימים למצב בשטח, ושלכן אי אפשר להשוות ביניהם. מצד אחד אחוזי בנייה לפי מתכונת מדידה עכשוית, מצד שני רישום של שטח בנוי בטאבו לפי שיטת מדידה אחרת. איך יודעים איזה אחוז בנייה בפועל נותר לכל הבניין. כמו כן לא ברור על איזה תב"ע מדובר? למיטב הכתוב בעיתונות המקומית, הוציאה העיריה לא לפני זמן רב, אישור אזורי גורף לבניית שתי קומות נוספות על בניינים קיימים. כיצד בתוך כל הסבך הזה ניתן לדעת את אחוז הבניה האמיתי לבניין ואת השטח הבנוי האמיתי לבניין וכמה אכן נותר לכל הבניין לנצל?
08-06-2005 21:28:00
ישראל שטיין
בית משותף
על פי הפרטים שהנך מציין, נראה שהבית נרשם בלשכת רישום המקרקעין טרם כניסתו לתוקף של חוק בתים משותפים בשנת 1961 (החוק שולב בחוק המקרקעין בשנת 1969).
ניתן לרשום את הבית בפנקס הבתים המשותפים על פי החוק החדש יותר, ולתת ביטוי מדוייק בתקנון הבית המשותף למערכת ההצמדות הקיימת. ההליך פשוט יחסית, כאשר ישנה הסכמה של כל הדיירים, ועלול להיות מורכב יותר, כאשר אין הסכמה (גם אם הבית נרשם על פי החוק הקיים ניתן לתקן רישומים שגויים).
לגבי אחוזי הבניה, יש לבדוק בעירייה מהי התב"ע שחלה ומהן הזכויות החלות על פיה. משאלתך אני מניח שמדובר בעיריית ת"א. אם זה המצב תוכל לעיין בתכנית המתאר החדשה באתר של עיריית ת"א (תכנית "O" וגם תכנית "ג´" הותיקה יותר ). זכויות אלה נוספות לזכויות הבנייה במידה ועדיין נותרו על פי התב"ע המקורית.
לצורך ביצוע הבדיקה, אני מניח שיהיה עליכם לשכור בעל מקצוע (שמאי / אדריכל) לבדיקת שטחי הבנייה שנוצלו אל מול אלה המותרים.
לאתר עיריית ת"א
<; Target="_BLANK"><b>;
ניתן לרשום את הבית בפנקס הבתים המשותפים על פי החוק החדש יותר, ולתת ביטוי מדוייק בתקנון הבית המשותף למערכת ההצמדות הקיימת. ההליך פשוט יחסית, כאשר ישנה הסכמה של כל הדיירים, ועלול להיות מורכב יותר, כאשר אין הסכמה (גם אם הבית נרשם על פי החוק הקיים ניתן לתקן רישומים שגויים).
לגבי אחוזי הבניה, יש לבדוק בעירייה מהי התב"ע שחלה ומהן הזכויות החלות על פיה. משאלתך אני מניח שמדובר בעיריית ת"א. אם זה המצב תוכל לעיין בתכנית המתאר החדשה באתר של עיריית ת"א (תכנית "O" וגם תכנית "ג´" הותיקה יותר ). זכויות אלה נוספות לזכויות הבנייה במידה ועדיין נותרו על פי התב"ע המקורית.
לצורך ביצוע הבדיקה, אני מניח שיהיה עליכם לשכור בעל מקצוע (שמאי / אדריכל) לבדיקת שטחי הבנייה שנוצלו אל מול אלה המותרים.
לאתר עיריית ת"א
<; Target="_BLANK"><b>;
09-06-2005 04:06:00
רות בר-אדון
עיר אחרת
לא ציינתי זאת, המדובר במקרה שלנו בחיפה. ניסיתי להכנס לאתר המקביל בחיפה, אולם לא הצלחתי למצוא שם מידע על תוכניות בינוי עיר. אולי קיים אתר אחר שבו ניתן למצוא את המידע המבוקש?
10-06-2005 00:10:00
ישראל שטיין
גם שם
מתנצל על הפיספוס. איני מכיר את חיפה, אולם תשובתי מתאימה לכלל הרשויות. נראה שאין מנוס, אלא, לפנות לעירייה ולקבל מידע מפורט על תכניות המתאר שחלות על הגכס שלכם.
