אני גר בקומת קרקע בבית משותף. כשקניתי את הדירה לפני יותר מ- 4 שנים, כבר הייתה בה דלת יציאה צרה אל החצר האחורית, שנפתחה מספר שנים קודם לכן. המוכרים אמרו לי כי אין היתר בניה, אך ישנה הסכמה של הדיירים לפתיחה.
לפני למעלה מ- 3 שנים, במסגרת שיפוץ דירתי, הרחבתי מעט את הפתח (פשוט הורדו כמה בלוקים מתחת לחלון מרפסת השירות), והרכבתי דלת יציאה דקורטיבית מסוג "פרופיל בלגי". בחצר האחורית הקמתי וטיפחתי גינה.
אמנם, לא הגשתי בקשה להיתר בניה (אני מבין שהיתרים כאלה נדרשים בעיקר במקרים של תוספות בניה של חדר, מרפסת וכו´), אבל עבדתי עם אדריכלים. הקבלן ביצע עבודה איכותית ואסתטית.
אציין שבאסיפת דיירים שנערכה לפני למעלה כ- 3.5 שנים הדיירים אישרו פה אחד את הפתח הזה ועוד שלושה פתחים אחרים בבניין שנפתחו ע"י דיירים אחרים בקומת קרקע. שלושת הפתחים האחרים הם בני 7 שנים, 17 שנה ו- 20 שנה. לאף אחד מן הדיירים שפתחו אין היתר בנייה, ושום גורם לא פנה אליהם מעולם בנושא זה והפתחים לא הפריעו לאף אחד.
לאחרונה, בעקבות צרות-עין ורשעות גרידא של מספר דיירים בבניין שנורא משעמם להם, הם טענו שהפתח "מסכן את הבניין" והוא "עבירה על החוק" (מפני שאין היתר בניה). הם מאיימים לפנות לעירייה בתלונה.
מהנדס שהוזמן למקום ע"י הועד, מטעם האגודה לתרבות הדיור, קבע בחוות דעתו שהפתחים אינם מהווים כל סכנה לבניין וליציבותו. אך זה לא סיפק את אותם הדיירים !
שאלותיי בנושא זה הן:
1) האם הרחבת חלון מרפסת שירות לכדי פתח יציאה בקומת קרקע אכן מצריכה היתר בניה מן הרשות המקומית ?
אם התשובה ל- (1) לעיל חיובית:
2) האם יש "התיישנות" לפתיחת הפתח ? כלומר, האם לא ניתן לתבוע על כך לאחר שהפתח הינו עובדה מוגמרת למשך X שנים ?
3) האם הסכמת רוב של דיירים באסיפה, לפתיחת הפתח, מספיקה ל- "הכשרתו" ? או שבכל מקרה חייבים היתר בניה ?
4) האם עליי לחשוש מאפשרות שדיירים יתלוננו עליי בעירייה בנושא ? כיצד לדעתכם העירייה תפעל במקרה כזה (אדגיש שעשרות דיירים בשכונה פתחו פתחים בקומות הקרקע ללא היתרי בנייה, והמצב כך שנים רבות ללא כל בעיות, ונראה שגם לעירייה לא אכפת) ?
5) מישהו שהתייעץ עבורי עם עורך דין המליץ לי לפנות ביוזמתי לרשות המקומית כדי לבקש היתר בניה בדיעבד:
א) האם זה מומלץ ? האם זה לא בעצם כמו "להעיר את המתים" ? איך העירייה תתייחס ?
ב) מה ההבדל מבחינה משפטית ומעשית אם מבקשים היתר בדיעבד או שלא מבקשים ומישהו מתלונן עליך ?
ג) הליך בקשת היתר בניה בדיעבד: מהם שלבי ההליך ומהן העלויות הכרוכות בכך ? האם הסכמה מפורשת של שאר הדיירים הינה חלק מן ההליך ?
ד) אם מגישים בקשה להיתר בניה בדיעבד, האם קיימת אפשרות שההיתר לא יינתן בסופו של דבר ? האם קיימת אפשרות שאפילו שמבקשים היתר בצורה יזומה, בסופו של דבר יורו על סגירת הפתח והחזרת המצב לקדמותו ?
בסיכומו של דבר, כיצד הייתם ממליצים לי לנהוג במצב הנוכחי ?
תודה רבה מראש.
מה שיכולתי לומר בפגישת יעוץ לא אוכל לומר במסגרת זו.
מכל מקום כתשובה ראשונה כללית, ומראש אני מדגיש כי אין להסתמך עליה כעל יעוץ משפטי:
1. לשאלה הראשונה התשובה חיובית. צריך.
2. 3-4 שנים אינן מקימות חסימה של התיישנות. אבל יש לזמן שחלף חשיבות. לרוב מדיניות התביעה העירונית היא להימנע מנקיטה בהליכים בגין פעולות קטנות יחסית ללא היתר שחלף לגביהן זמן של 5 שנים ומעלה. ברור שכל מקרה נבחן לגופו.
ב. אין הבדל של ממש.
ג. הסכמת דיירים היא חשובה. לא בכל מקרה היא מכשירה היתר, שכן ההיתר ניתן או ליתר דיור דיוק אמור להינתן משיקולים תכנוניים גרידא. אבל המקרה המתואר יחד עם הסכמת שכנים נותן סיכוי לא רע בכלל למתן היתר. ברור שיש אפשרות שלא תקבל היתר ואז תידרש להשיב את המצב לקדמותו.
לו הייתי במקומך (ולא כעו"ד שמייעץ), לא הייתי יוזם הליך אלא ממתין. אבל אל תספר שאמרתי את זה.
