האם חלל הגג הוא קומה?

הגשתי בקשה להיתר בניה של בית פרטי בן שתי קומות. הועדה המקומית לתכנון ולבניה טוענת שהבית הוא בן שלוש קומות כי בחלל הגג ישנם איזורים שגובהם מעל 1.8 מ´.

להבהיר, לא מתוכננים שום פתחים בגג ואין בתוכנית מדרגות אל חלל הגג. אין כוונה להשתמש בחלל הגג ותכנון גובהו נגזר מההיבט העיצובי בלבד. האם הועדה צודקת בקביעתה כי הבית הוא בן 3 קומות, וכי חלל גג – שאין גישה אליו – נחשב כחלל למגורים/שירות?

קביעת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה במקרה הנ"ל היא קביעה שגויה בעליל, ומנותקת מתקנות התכנון והבנייה, כפי שיפורט להלן.

1. בתקנות התכנון והבנייה [חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים] תשנ"ב – 1992, סעיף 1 – הגדרות, רשום כי קומה היא – "חלל, בכל צורה גיאומטרית שהיא, שבין רצפת החלל ובין התקרה שמעליו – לרבות חלל כאמור שמתחת לפני הקרקע ושעל הגג". הגדרה זו לא ברורה דיה, כי לפיה – ככתבה – נובע שאפילו חלל שגובהו חצי מטר הוא בבחינת קומה, וברור כי לא כן הדבר. הבאתי הגדרה זו כי נראה לי שמתוך טעות, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מסתמכת עליה בקביעתה כי חלל הגג שבו מדובר בשאלה הוא קומה שצריך למנותה במניין הקומות של הבניין.

2. בתקנות התכנון והבנייה [בקשה להיתר, תנאיו ואגרות] תש"ל – 1970 התוספת השלישית, שעניינה חישוב שטחי בנייה ושיעורי אגרות למתן היתר, מוגדרת קומה כך: "חלל המשתרע בין שתי רצפות סמוכות הנמצאות זו מעל זו, וגובהו אינו קטן מ- 2.5 מ´". אלא שגם עליית גג היא בבחינת קומה, לפי ההגדרה הקודמת, ועליית גג היא חלל שגובהו במקום הכי נמוך 1.8 מ´ ובמקום הכי גבוה 2.5 מ´ לפחות, ולפיכך צריך עדיין לבדוק מהי ההגדרה [לא מבחינת מידות] של עליית גג, וזו ההגדרה שבתקנות [התוספת השלישית]: "עליית גג – חדר או חלל הנמצא מתחת לגג ובקרבתו, ותנועת אדם אפשרית על רצפתו, וגגו יכול שיהיה משופע". אין ספק כי חלל גג אשר אין אליו מדרגות, הוא סגור, ותנועת אדם לא רק שאינה סבירה ואפשרית בו אלא גם אסורה מטעמי בטיחות ברורים [כגון: קיום צנרת חופשית כמקובל בעליית גג, קיום אגדי עץ המהווים סיכון בטיחותי, רשת אקספנדית מטויחת שאינה מחושבת לעומסי אנשים עליה, ועוד מגבלות] – גג כזה אינו עליית גג כמשמעות המונח בתקנות, ואין למנותו כקומה. כך הם פני הדברים גם כאשר לגג זה יש רצפה מביטון מזוין שמבחינת חוזקה מתאימה לנשיאת עומסים של הליכה ויותר מזה, כי שאר המגבלות נותרות בעינן, ובעיקר – היעדר גישה כשטח מגורים או שירות, ומפגעי בטיחות בשל צנרת, אביזרים, מתקנים ואגדי עץ.